PARTE I ATTIVITÀ EDILIZIA TITOLO I. Disposizioni generali Capo I. Attività edilizia Art. 1 (L) Ambito di applicazione (a cura di ALDO RUSSO) 1. I testi unici: una breve ricostruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1.1. La natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1.2. La tipologia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1.3. La collocazione nel sistema delle fonti di diritto interno. In particolare: i problemi posti dai cd. testi misti e dalla riforma del titolo V della Costituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.4. Tendenze osservate alla luce del fenomeno della c.d. « codificazione » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 2. Fondamento normativo, finalità e oggetto del testo unico . . . . . . . . . . 16 3. L’attività edilizia: problemi interpretativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.1. L’attività edilizia: profili storico-giuridici e definizione . . . . . . . 20 Art. 2 (L) Competenze delle regioni e degli enti locali (a cura di SANDRO AMOROSINO) 1. Oggetto della “materia” edilizia, di competenza legislativa concorrente dello Stato e delle regioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 2. Eterogeneità di contenuti del t.u. edilizia: principi generali e disciplina di dettaglio dell’attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3. I principi della disciplina legislativa dell’edilizia ricavabili dal t.u. edilizia: controllo (preventivo), vigilanza (sull’attività), repressione degli abusi, articolazione in categorie degli interventi edilizi e correlata differenziazione delle regole applicabili; realità, trasferibilità, irrevocabilità dei titoli edilizi . 27 4. La vigenza transitoria della disciplina di dettaglio, sino all’approvazione delle leggi regionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 5. Dalla riserva a favore dei comuni e delle città metropolitane della disciplina dell’attività edilizia al regolamento edilizio-tipo adottato in sede nazionale . 31 Art. 2 bis (L) Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati (a cura di MARINA D’ORSOGNA) 1. Inquadramento normativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 1267 2. Le eccezioni alla inderogabilità delle previsioni del d.m. n. 1444/1968 e la giurisprudenza costituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 3. La deroga agli standard nell’art. 2-bis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Art. 3 (L) Definizioni degli interventi edilizi (a cura di SANDRA ANTONIAZZI, GIOVANNI LEONE, GENNARO MAIONE e ANTONIO PARISI) 1. Interventi edilizi: definizioni e qualificazione. L’elenco delle tipologie . . 42 2. Manutenzione ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 2.1. Nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 2.2. Casistica. Regime applicabile: attività libera . . . . . . . . . . . . . . 44 3. Manutenzione straordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 3.1. Nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 3.2. Casistica e caratteri differenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 4. Restauro e risanamento conservativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 4.1. Nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 4.2. Casistica e caratteri differenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 4.3. Disciplina per i beni sottoposti a vincolo. Specialità della nozione (art. 29 del d.lg. n. 42/2004). Effetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 5. Autonomo regime delle c.d. opere interne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 6. Volumi tecnici ed esenzione dal computo della volumetria ammissibile. Nozione e limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 7. La ristrutturazione edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 7.1. Nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 7.1.1. I caratteri distintivi della ristrutturazione edilizia . . . . . 70 7.2. I titoli abilitativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 7.3. Demolizione e ricostruzione: progressiva definizione della fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 7.4. Aspetti problematici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 7.5. L’antesignana normativa regionale: il caso della regione Lombardia e la sostituzione edilizia della regione Toscana . . . . . . . . . 87 7.6. Ristrutturazione edilizia e piano casa nella legge regionale della Campania 28 dicembre 2009 n. 19 e s.m.i. . . . . . . . . . . . . . . 88 7.7. Casistica e criteri di individuazione della ristrutturazione edilizia . 90 8. Interventi di nuova costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 8.1. Rilevanza e nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 8.2. Casistica e criteri di individuazione della nuova costruzione . . . 96 8.3. Trasformazione del territorio e carico urbanistico. La fattispecie delle antenne e le infrastrutture di reti di comunicazioni (d.lg. n. 259/2003) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 8.4. (Segue) Precarietà: caratteri ed effetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 8.5. Pertinenza: nozione e limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 9. Ristrutturazione urbanistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 10. Prevalenza sulle disposizioni locali e forza derogatoria delle definizioni . . 115 11. Legislazione regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 INDICE SOMMARIO 1268 Art. 3 bis Interventi di conservazione (a cura di SILVIA DE PAOLIS) 1. Premessa: il nuovo art. 3-bis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 2. Le forme di compensazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 3. La riqualificazione delle aree alternativa all’espropriazione . . . . . . . . . 129 4. I nuovi compiti dello strumento urbanistico . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 5. Conservazione e interventi ammessi (rinvio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 Art. 4 (L) Regolamenti edilizi comunali [a cura di FABIO CINTIOLI (§§ 1-5) e SALVATORE BELLOMIA (§§ 6-9)] 1. Il regolamento edilizio nel sistema delle fonti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 1.1. Origini storiche. Il regolamento edilizio nell’art. 33 della l.u.: evoluzione e rapporto con le leggi statali di settore e con le leggi regionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 1.2. Il regolamento edilizio nel t.u. edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 1.3. Le ulteriori modificazioni legislative al t.u. edilizia . . . . . . . . . 141 1.4. Il regolamento edilizio e la riforma costituzionale del titolo V . . 142 1.5. (Segue) Il potere regolamentare degli enti locali . . . . . . . . . . . 143 1.6. (Segue) I limiti della potestà legislativa statale in tema di regolamento edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 2. Il regolamento edilizio come atto normativo. Contenuto e rapporto con le Norme Tecniche di Attuazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 3. Il procedimento di formazione del regolamento edilizio . . . . . . . . . . . 153 4. Regolamento edilizio, codice civile e rapporti privati . . . . . . . . . . . . . 157 5. La tutela giurisdizionale. Annullamento e disapplicazione del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 6. Origini della Commissione edilizia e fonti di disciplina. Dalla obbligatorietà del parere alla facoltatività dell’organo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 7. Definizione della Commissione edilizia, sua natura e sua composizione . . 166 8. Funzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 9. La comunicazione del parere della Commissione edilizia e la sua impugnabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 Art. 5 (R) Sportello unico per l’edilizia (a cura di MARIO R. SPASIANO) 1. Finalità dello sportello unico per l’edilizia (s.u.e.) . . . . . . . . . . . . . . . 175 2. Rango regolamentare della disposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 3. Profili funzionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178 4. Il ricorso alle modalità telematiche nei rapporti con i cittadini e con le altre amministrazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 5. Sportello unico per l’edilizia e conferenza di servizi . . . . . . . . . . . . . . 186 6. Confronto tra la disciplina dello sportello unico per l’edilizia e quella dello sportello unico per le attività produttive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 7. La legislazione regionale in tema di sportello unico per l’edilizia e talune esperienze comunali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 1269 INDICE SOMMARIO TITOLO II. Titoli abilitativi Capo I. Disposizioni generali Art. 6 (L) Attività edilizia libera (a cura di EMANUELE BOSCOLO) 1. Premessa. Attività edificatoria libera e pienezza del diritto di proprietà . . 198 2. Le singole fattispecie di attività libera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 3. La manutenzione ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 4. Le opere volte all’eliminazione di barriere architettoniche . . . . . . . . . . 204 5. Gli interventi di ricerca nel sottosuolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 6. I movimenti di terra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205 7. Serre mobili stagionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 8. Comunicazione di inizio lavori (c.i.l.) e comunicazione di inizio lavori accompagnata da una relazione asseverata (c.i.l.a.) . . . . . . . . . . . . . . . . 207 9. La questione della esaustività della norma: persistente configurabilità di attività libere non tipizzate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210 10. Riflessi sui poteri legislativi regionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 Art. 7 (L) Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni (a cura di CRISTIANO CELONE) 1. Lo speciale regime urbanistico ed edilizio delle opere pubbliche. Considerazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219 2. Opere ed interventi pubblici da realizzare tramite accordi tra le amministrazioni pubbliche (lett. a) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 3. Opere statali e di interesse statale (lett. b) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 4. Opere comunali (lett. c) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 Art. 8 (L) Attività edilizia dei privati su aree demaniali (a cura di CRISTIANO CELONE) 1. Lo speciale regime urbanistico ed edilizio delle aree demaniali. Considerazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 1.1. Le principali limitazioni imposte al piano urbanistico dalle leggi e dai piani di settore sui beni demaniali . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 2. Il regime edilizio delle opere private sulle aree demaniali . . . . . . . . . . 250 3. In particolare: l’edilizia privata sul demanio costiero . . . . . . . . . . . . . 251 3.1. Concessione demaniale marittima e permesso di costruire. Dalla legge urbanistica del ’42 alla legge “ponte” del ’67 . . . . . . . . . 251 3.2. Il carattere pregiudiziale della concessione demaniale rispetto al permesso edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 3.3. Il carattere autonomo e presupposto dell’autorizzazione paesaggistica rispetto al permesso di costruire ed agli altri titoli legittimanti l’intervento edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 Art. 9 (L) Attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica (a cura di ROBERTO INVERNIZZI) 1. Generalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 1.1. La ratio della disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 1.2. La necessaria temporaneità della disciplina . . . . . . . . . . . . . . 261 INDICE SOMMARIO 1270 1.3. L’esaustività della disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 1.4. Discrezionalità, procedimento, tutela giurisdizionale . . . . . . . . 264 1.5. Il potenziale rilievo indennitario della norma . . . . . . . . . . . . 265 2. Il comma 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 2.1. Impostazione e rapporto con la legislazione regionale . . . . . . . 266 2.2. I presupposti applicativi: la carenza di pianificazione generale . . 267 2.2.1. (Segue) Fattispecie assimilate, la decadenza di vincoli espropriativi o preordinati alla espropriazione . . . . . . 268 2.2.2. (Segue) La natura del vincolo decaduto; la mancata pianificazione attuativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 2.2.3. (Segue) Le altre fattispecie di applicazione dell’art. 9 . . 273 2.3. La perimetrazione del centro abitato . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 2.4. La disciplina applicabile nei centri abitati (rinvio) . . . . . . . . . . 276 2.5. L’edificazione fuori dai centri abitati: insediamenti residenziali e insediamenti produttivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277 2.5.1. (Segue) I limiti all’edificazione residenziale . . . . . . . . . 279 2.5.2. (Segue) Limiti all’edificazione produttiva . . . . . . . . . . 280 2.5.3. (Segue) Limiti ulteriori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 2.5.4. (Segue) Il raccordo con il restante territorio comunale e le opere urbanizzative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281 2.6. L’art. 4 della l. n. 291/1971 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 3. Il comma 2: in generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 3.1. (Segue) La disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 Art. 9 bis Documentazione amministrativa (a cura di NICOLA POSTERARO) 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 2. Semplificazione amministrativa e decertificazione . . . . . . . . . . . . . . . 288 3. L’accertamento d’ufficio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 4. Breve excursus storico-normativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 5. Gli aspetti operativi della disciplina vigente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Capo II. Permesso di costruire Sezione I. Nozione e caratteristiche Art. 10 (L) Interventi subordinati a permesso di costruire [a cura diMARIA ALESSANDRA SANDULLI (§ 1), PIERLUIGIMANTINI (§§ 2, 4, 5) e ROBERTA LOMBARDI (§ 3). L’aggiornamento è a cura di PIERLUIGI MANTINI]. 1. Il nuovo regime della ristrutturazione edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 2. Il regime dei mutamenti di destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 2.1. Le discipline regionali dei mutamenti di destinazione d’uso . . . . 302 3. La legittimità della legislazione regionale in relazione al problema della scelta dei titoli abilitativi ad edificare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 4. Considerazioni sul permesso di costruire come concessione . . . . . . . . . 312 5. Cenni sulla riforma del governo del territorio anche a Costituzione invariata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 1271 INDICE SOMMARIO Art. 11 (L) Caratteristiche del permesso di costruire (a cura di ALESSANDRA BERRA e ROBERTO DAMONTE) 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318 2. Il proprietario dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319 3. Gli altri aventi titolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 3.1. Il rappresentante del proprietario ed il contitolare del diritto dominicale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 3.2. Il superficiario, l’usufruttuario, l’enfiteuta ed il titolare del diritto d’uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326 3.3. Il promissario acquirente dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . 327 3.4. Ulteriori aventi titolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329 4. L’irrevocabilità e la trasferibilità del permesso di costruire . . . . . . . . . . 333 5. I diritti dei terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 Art. 12 (L) Presupposti per il rilascio del permesso di costruire [a cura di MARCO LIPARI (§§ 1-7) e PIETRO FALCONE (§§ 8-9). L’aggiornamento dei §§ 1-7 è a cura di GIUSEPPINA MARI] 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 2. I parametri per il rilascio del permesso: le norme di riferimento . . . . . . 340 3. Sul carattere vincolato e non discrezionale del provvedimento . . . . . . . 343 4. L’autonomia del procedimento edilizio; gli interessi curati dall’amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 5. La deroga alle disposizioni vigenti: rinvio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 6. Le opere di urbanizzazione primaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 7. Le finalità della norma: edilizia e sviluppo del territorio . . . . . . . . . . . 348 7.1. Aspetti procedimentali: il momento di assunzione dell’impegno . 351 7.2. La mancanza della pianificazione di dettaglio . . . . . . . . . . . . 351 7.3. L’efficacia soggettiva dell’obbligo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 7.4. Esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione e principi comunitari a tutela della concorrenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354 8. Misure di salvaguardia. Quadro normativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 8.1. Misure di salvaguardia comunale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 8.1.1. a) Finalità e presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 8.1.1. b) Natura e procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358 8.1.2. a) Istanza di permesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359 8.1.2. b) Permesso in sanatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 8.1.2. c) Permesso in deroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361 8.1.2. d) Proroga, voltura e variante del permesso . . . . . . . . 362 8.1.2. e) D.i.a. e s.c.i.a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 8.1.2. f) Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni . . . . 365 8.1.3. Contrasto con le nuove previsioni urbanistiche . . . . . . 365 8.1.4. Individuazione dei piani . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367 8.1.5. Adozione ed approvazione del piano . . . . . . . . . . . . 369 8.1.6. Termini d’efficacia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 8.1.6. a) Termini triennali o quinquennali . . . . . . . . . . . . 370 8.1.6. b) Altri termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 8.1.7. Tutela giurisdizionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 9. Misura di salvaguardia regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376 INDICE SOMMARIO 1272 Art. 13 (L) Competenza al rilascio del permesso di costruire (a cura di MARCO LIPARI. L’aggiornamento è a cura di GIUSEPPINA MARI) 1. La competenza e gli enti locali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 1.1. La distinzione politica-gestione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 1.2. La l. n. 142/1990 e i contrasti interpretativi . . . . . . . . . . . . . . 382 2. Il rafforzamento delle competenze dirigenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 3. Il coordinamento sistematico con l’art. 107 t.u. enti locali . . . . . . . . . . 384 4. La competenza dirigenziale generalizzata in materia edilizia . . . . . . . . 385 5. I comuni privi di personale con qualifica dirigenziale . . . . . . . . . . . . . 385 6. Competenza al provvedimento finale e struttura organizzativa del procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386 7. Il riesame del provvedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387 8. Il potere sostitutivo regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388 Art. 14 (L) Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici (a cura diMARCO CALABRÒ) 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390 2. Presupposti del rilascio del permesso di costruire in deroga . . . . . . . . . 393 3. Natura giuridica e carattere discrezionale del permesso di costruire in deroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397 4. Ambito di applicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399 5. Qualifica di edificio di interesse pubblico. Casistica giurisprudenziale . . . 404 6. Permesso di costruire in deroga e terzi interessati . . . . . . . . . . . . . . . 408 Art. 15 (R) Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire (a cura di ROSANNA DE NICTOLIS e FRANCESCO GRASSI) 1. Durata del permesso di costruire: termine iniziale e finale . . . . . . . . . . 411 2. Nozione di inizio dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413 3. Nozione di ultimazione dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415 4. Durata del permesso di costruire: decadenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416 5. Decadenza per decorso del termine e cause impeditive . . . . . . . . . . . . 417 6. Necessità o meno di un provvedimento di decadenza e natura giuridica, dichiarativa o costitutiva, di tale provvedimento . . . . . . . . . . . . . . . . 420 7. Momento in cui può essere pronunciata la decadenza . . . . . . . . . . . . 424 8. Onere della prova e istruttoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424 9. Durata del permesso di costruire: proroga e nuovo titolo abilitativo . . . . 425 10. Decadenza per sopravvenienze urbanistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428 11. Disciplina regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429 Sezione II. Contributo di costruzione Art. 16 (L) Contributo per il rilascio del permesso di costruire (a cura di ANNA LAURA FERRARIO. L’aggiornamento è a cura di GUGLIELMO ALDO GIUFFRÈ) 1. Natura della quota di contributo commisurata agli oneri di urbanizzazione e della quota commisurata al costo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . 436 1273 INDICE SOMMARIO 2. Controversie relative al contributo. Impugnazione degli atti relativi alla quantificazione del contributo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 3. Ripetibilità del contributo in caso di mancata realizzazione delle opere. Prescrizione del diritto alla percezione del contributo da parte del comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439 4. Esecuzione di opere a scomputo della quota di contributo per oneri di urbanizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441 5. L’applicazione della normativa sui lavori pubblici e ricorso alle procedure di appalto di ll.pp. dopo l’entrata in vigore del d.lg. n. 163/2006 . . . . . . 443 6. Momento di riferimento per la quantificazione del contributo e modalità di versamento. Disciplina nel caso di sanatoria straordinaria . . . . . . . . . . 445 7. Quantificazione degli oneri di urbanizzazione e tabelle parametriche . . . 447 8. Inerzia regionale nella determinazione delle tabelle e potere provvisorio dei comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448 9. Determinazione del costo di costruzione, aggiornamento e misura del contributo sul costo di costruzione per i nuovi edifici. Discipline regionali . 449 10. Determinazione del costo di costruzione e misura del contributo sul costo di costruzione per gli interventi sull’esistente. Sintesi delle discipline regionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450 Art. 17 (L) Riduzione o esonero dal contributo di costruzione (a cura di ANNA LAURA FERRARIO. L’aggiornamento è a cura di GUGLIELMO ALDO GIUFFRÈ) 1. Le previsioni del comma 1 e del comma 2. L’edilizia convenzionata: rinvio. La realizzazione della prima abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452 2. Tipologie di esenzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454 2.1. Interventi in zona agricola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454 2.2. Ristrutturazione e ampliamento edifici unifamiliari . . . . . . . . . 455 2.3. Realizzazione di opere pubbliche e opere di urbanizzazione . . . 456 2.4. Interventi a seguito di pubbliche calamità e di recupero energetico . 459 Art. 18 (L) Convenzione-tipo (a cura di ANNA LAURA FERRARIO. L’aggiornamento è a cura di GUGLIELMO ALDO GIUFFRÈ) 1. Scopo della norma e convenzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 Art. 19 (L) Contributo di costruzione per opere o impianti non destinati alla residenza (a cura di MARIA CARLA MINIERI) 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 2. L’individuazione degli edifici a destinazione industriale e la sottile differenza con quelli adibiti ad attività commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . 463 3. La commisurazione del c.d. onere ecologico . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466 4. La destinazione turistica e direzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 5. Il mutamento di destinazione d’uso quale presupposto per l’integrazione della classe contributiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467 INDICE SOMMARIO 1274 Sezione III. Procedimento Art. 20 (R) Procedimento per il rilascio del permesso di costruire (a cura di MARCO TIBERII) 1. Domanda per il rilascio del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . 472 1.1. L’abilitazione del professionista . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474 2. Conformità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477 3. Comunicazione del nominativo del responsabile . . . . . . . . . . . . . . . . 478 4. Compiti istruttori del responsabile: acquisizione pareri degli uffici interni (commissione edilizia) ed esterni (ASL/Vigili del Fuoco/Nulla Osta Ambientale) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 480 5. Richiesta d’integrazione della documentazione . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 6. Richiesta di rettifica dell’istanza o delle dichiarazioni . . . . . . . . . . . . . 481 7. La proposta di modifiche al progetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 482 8. Relazione tecnico-giuridica, qualificazione dell’intervento e proposta di provvedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483 9. La conferenza di servizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 484 9.1. L’uso della conferenza di servizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 484 9.2. Le diverse tipologie di conferenza di servizi . . . . . . . . . . . . . 486 9.3. La disciplina della procedura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487 9.4. La natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492 10. Provvedimento finale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493 10.1. Caratteri generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493 10.2. Notifica del provvedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495 10.3. La decorrenza dei termini ed il significato qualificato del silenzio . 497 Art. 21 (R) Intervento sostitutivo regionale (a cura di ALDO RUSSO) 1. Il procedimento di rilascio del permesso di costruire: rapporti tra fonti nell’ipotesi di silenzio della p.a. e altri aspetti problematici . . . . . . . . . 500 2. Il silenzio della p.a. nel procedimento di rilascio del permesso di costruire. L’originaria opzione del testo unico per il silenzio rifiuto . . . . . . . . . . 506 3. Il decreto sviluppo e il silenzio assenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510 4. L’intervento sostitutivo regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514 Capo III. Segnalazione certificata di inizio attività e denuncia di inizio attività (Introduzione a cura di FIORENZO LIGUORI) 1. Il modello settoriale e l’articolo 19: differenze, convergenze e problemi di coordinamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519 2. L’estensione dell’ambito applicativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522 3. La d.i.a. (oggi s.c.i.a.) edilizia principio dell’urbanistica . . . . . . . . . . . . 524 4. Discrezionalità tecnica e produzione dell’effetto abilitante . . . . . . . . . . 525 5. Gestione dei rischi e rendimento del modello procedimentale . . . . . . . 526 6. Autotutela e tutela delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527 Art. 22 (L) Interventi subordinati a denuncia di inizio attività [a cura di FRANCESCO DELFINO e PIERLUIGI MANTINI (§ 9.1.). L’aggiornamento è a cura di PIERLUIGI MANTINI] 1. L’art. 22 del testo unico: considerazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . 537 1275 INDICE SOMMARIO 2. Il comma 1 dell’art. 22: gli interventi realizzabili con d.i.a. « semplice » ora segnalazione certificata di inizio attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 541 3. Il comma 1 dell’art. 22: la conformità degli interventi . . . . . . . . . . . . 544 4. Il comma 2 dell’art. 22: le varianti a permessi di costruire . . . . . . . . . . 546 5. Gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguibili con d.i.a. semplice (ora s.c.i.a.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548 6. Il comma 3 dell’art. 22: in particolare gli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 10, comma 1, lett. c) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552 7. Il comma 3 dell’art. 22: gli interventi previsti alla lett. b) . . . . . . . . . . . 553 7.1. I piani attuativi ante l. n. 443/2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 555 7.2. La relazione asseverata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556 8. Il comma 3 dell’art. 22: gli interventi previsti alla lett. c) . . . . . . . . . . . 557 9. Il comma 4 dell’art. 22: la legislazione regionale . . . . . . . . . . . . . . . . 557 9.1. Le innovazioni del c.d. decreto Sblocca Italia. Quadro sinottico . 559 9.2. La d.i.a. nella legislazione regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . 569 10. Il comma 5 dell’art. 22: il contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . 572 11. Il comma 6 dell’art. 22: gli immobili sottoposti a tutela . . . . . . . . . . . . 576 12. Il comma 7 dell’art. 22: la facoltatività della d.i.a . . . . . . . . . . . . . . . . 578 Art. 23 (L-R) Disciplina della denuncia di inizio attività (a cura di SILVIA TUCCILLO) 1. Premessa: i modelli di liberalizzazione edilizia dopo la conversione del d.l. cd. Sblocca Italia e l’ambito di applicazione dell’art. 23 del t.u. edilizia . . 581 2. Il procedimento per il rilascio della denuncia di inizio di attività edilizia: soggetti, regole e termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584 3. La tutela delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 593 4. Gli interventi su immobili vincolati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 601 Art. 23 bis Autorizzazioni preliminari alla segnalazione certificata di inizio attività e alla comunicazione dell’inizio dei lavori (a cura di GIUSEPPINA MARI) 1. Introduzione: la disciplina recata dall’art. 23-bis, commi 1-3 . . . . . . . . . 604 2. Le modalità di acquisizione delle autorizzazioni preliminari alla s.c.i.a. ed alla c.i.a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 606 3. L’art. 23-bis contribuisce all’interpretazione della disciplina recata dall’art. 23 t.u. edilizia per la super-d.i.a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 609 4. Il ruolo dello sportello unico per l’edilizia: la gestione unitaria di un « procedimento di procedimenti » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612 5. S.c.i.a. ed interventi ricadenti nelle zone omogenee A o assimilate. La s.c.i.a. differita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615 Art. 23 ter Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (a cura di ROBERTO INVERNIZZI) 1. Generalità; una norma problematica e di dubbia utilità . . . . . . . . . . . 620 1.1. Struttura, contesto, precedenti e fini della norma . . . . . . . . . . 620 1.2. La norma nel quadro costituzionale della legislazione in materia di governo del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 621 2. I mutamenti di destinazione d’uso contemplati dalla norma . . . . . . . . . 625 2.1. Oggetto della disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 625 INDICE SOMMARIO 1276 2.2. Il mutamento di destinazione « rilevante » e quello « non » rilevante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 626 2.3. Il mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante . . . . . 627 2.3.1. Il rapporto problematico fra le macro categorie funzionali e la pianificazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 627 2.3.2. Le macro categorie funzionali e il significato della ripartizione fra esse alla luce dei problemi posti dal comma 3 della disposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 630 2.3.3. Il discutibile criterio quantitativo discretivo fra le categorie funzionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633 3. Il regime assentivo dei mutamenti di destinazione: rinvio . . . . . . . . . . 634 TITOLO III. Agibilità degli edifici Capo I. Certificato di agibilità Art. 24 (L) Certificato di agibilità (a cura di LUCIA IANNOTTA) 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 637 2. Natura giuridica e funzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 638 3. Rapporti tra prescrizioni urbanistiche e prescrizioni igienico-sanitarie . . 641 4. Competenza al rilascio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 644 5. Interventi edilizi soggetti al rilascio del certificato di agibilità . . . . . . . . 645 6. Legittimazione alla richiesta e sanzione amministrativa . . . . . . . . . . . . 646 7. Onere di allegazione della dichiarazione per l’iscrizione catastale . . . . . 647 8. Agibilità parziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 648 Art. 25 (R) Procedimento di rilascio del certificato di agibilità (a cura di RICCARDO ROTIGLIANO) 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650 2. Presentazione della domanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 651 3. Interessi da valutare ai fini del rilascio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 652 4. Silenzio-assenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654 5. Pendenza del termine e divieto di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . 656 6. Mutamento di destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 656 7. Mancanza del certificato e commerciabilità del bene . . . . . . . . . . . . . 658 Art. 26 (L) Dichiarazione di inagibilità [a cura di MICHELA ZUCCHERETTI (§§ 1-3) e GIUSEPPINA MARI (§§ 4-6)] 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 660 2. Potere di vigilanza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 660 3. Competenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 661 4. Inagibilità e silenzio assenso. Inagibilità ai fini IMU . . . . . . . . . . . . . . 662 5. Certificato di agibilità e ordine di sgombero . . . . . . . . . . . . . . . . . . 665 6. Mutamento dell’uso dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 668 1277 INDICE SOMMARIO TITOLO IV. Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni Capo I. Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia e responsabilità Art. 27 (L) Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia (a cura di RICCARDO URSI. L’aggiornamento è a cura di ANNALAURA LEONI) 1. La vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 671 2. L’organo competente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 672 3. L’ordine di demolizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 674 4. L’ordine di sospensione dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677 5. Le verifiche degli organi di polizia giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . 681 Art. 28 (L) Vigilanza su opere di amministrazioni statali (a cura di RICCARDO URSI. L’aggiornamento è a cura di ANNALAURA LEONI) 1. La vigilanza sulla conformità urbanistica delle opere pubbliche statali . . . 682 Art. 28 bis Permesso di costruire convenzionato (a cura di MARINA D’ORSOGNA) 1. Inquadramento normativo e ambito di operatività dell’istituto . . . . . . . 684 2. I tratti caratterizzanti il permesso di costruire convenzionato . . . . . . . . 686 Art. 29 (L) Responsabilità del titolare del permesso di costruire, del committente, del costruttore e del direttore dei lavori, nonché anche del progettista per le opere subordinate a segnalazione certificata di inizio attività [a cura di GIORGIO PAGLIARI (§§ 1, 3, 5-7) e SOLVEIG COGLIANI (§§ 2, 4, 8)] 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 688 2. Considerazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689 3. L’estensione della responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 695 4. I caratteri ed i limiti della responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 696 5. La responsabilità penale ed amministrativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 698 6. La responsabilità in caso di d.i.a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 700 7. I soggetti responsabili: inquadramento delle singole figure . . . . . . . . . 700 8. I soggetti responsabili: considerazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . 702 8.1. Il proprietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 703 8.2. Il direttore dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 706 8.3. Il progettista . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 709 Capo II. Sanzioni Art. 30 (L) Lottizzazione abusiva (a cura di PAOLO TANDA) 1. Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 714 2. La lottizzazione abusiva negoziale: in particolare l’ipotesi di contratto preliminare di compravendita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 717 3. La lottizzazione abusiva materiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 721 4. Il concorso di persone nel reato di lottizzazione abusiva . . . . . . . . . . . 724 4.1. La responsabilità penale del notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 729 INDICE SOMMARIO 1278 4.2. La responsabilità penale del geometra . . . . . . . . . . . . . . . . . 731 4.3. La responsabilità penale dei soci di una società a responsabilità limitata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 732 5. Lottizzazione in difformità dall’autorizzazione o con autorizzazione illegittima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 732 6. Natura e consumazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 735 7. Lottizzazione abusiva successiva ad atti di frazionamento o ad opere già eseguite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 737 8. Sanatoria e condono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 739 9. La confisca urbanistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 742 Art. 31 (L) Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (a cura di FRANCESCO VETRÒ) 1. L’ordinanza di demolizione negli abusi edilizi: premesse di carattere generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 751 2. L’ambito oggettivo di applicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 753 2.1. Interventi in assenza del permesso di costruire . . . . . . . . . . . 753 2.2. Interventi in totale difformità dal permesso . . . . . . . . . . . . . 754 2.3. Le variazioni essenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 756 3. Il procedimento sanzionatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 757 3.1. L’ambito applicativo ed i destinatari passivi . . . . . . . . . . . . . . 757 3.2. La diffida e l’ingiunzione a demolire . . . . . . . . . . . . . . . . . . 759 3.3. L’avviso di avvio del procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 761 4. Inottemperanza all’ingiunzione di demolizione . . . . . . . . . . . . . . . . 763 5. Acquisizione al patrimonio comunale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 765 6. Gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti a vincolo di inedificabilità e loro acquisizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 766 7. I commi 7, 8 e 9 dell’art. 31 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 767 8. L’introduzione del comma 9-bis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 768 9. ... e dei commi 4-bis, 4-ter e 4-quater . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 768 Art. 32 (L) Determinazione delle variazioni essenziali (a cura di GIORGIO PAGLIARI e DANIELA VIVA) 1. Il rapporto tra l’illecito « variazioni essenziali » e quelli degli « interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire » e della « totale difformità » . 771 2. I profili di dubbia costituzionalità: la compatibilità dell’art. 32 in commento con i principi sulla competenza legislativa concorrente (art. 117, comma 3, Cost.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 773 2.1. (Segue) La compatibilità delle previsioni dei primi due commi dell’art. 32 in commento con i principi sulla competenza legislativa concorrente (art. 117, comma 3, Cost.). Il problema delle leggi regionali anteriori rispetto all’entrata in vigore del t.u. dell’edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 775 2.2. (Segue) La compatibilità con la competenza legislativa esclusiva dello Stato in materia di tutela dell’ambiente, dell’ecosistema e dei beni culturali (art. 117, comma 2, lett. s, Cost.) . . . . . . . . . . . . 777 1279 INDICE SOMMARIO 2.3. (Segue) La compatibilità rispetto alla competenza esclusiva statale in materia penale (art. 117, comma 2, lett. l, e 25, comma 2, Cost.) . 777 3. Il problema dell’applicabilità immediata o meno dell’art. 32 in commento in carenza della legislazione regionale attuativa . . . . . . . . . . . . . . . . 778 3.1. La questione dell’inquadramento delle fattispecie di variazioni essenziali nelle Regioni prive della legislazione in materia . . . . . 780 4. Il concetto di « variazione essenziale al progetto approvato ». Il problema dell’applicabilità agli interventi assentiti con d.i.a. ai sensi del comma 3 dell’art. 22 t.u. dell’edilizia. Le condiciones iuris imposte dal legislatore statale: 1) Il necessario ricorso di uno dei presupposti indicati dal comma 1 dell’art. 32 t.u. dell’edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 780 4.1. (Segue) 2) L’esclusione delle variazioni riguardanti i locali c.d. strumentali (art. 32, comma 2, t.u. cit.). La legislazione regionale in materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 782 4.2. (Segue) 3) La disciplina dei beni indicati nel comma 3 dell’articolo in commento: rinvio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 784 5. Le singole fattispecie di variazione essenziale: 1) Mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968 (art. 31, comma 1, lett. a). Principi generali . . . . . . . . . . . 784 5.1. Il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standard urbanistici nella legislazione delle Regioni a Statuto ordinario: breve excursus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 787 5.2. Il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standard urbanistici nella legislazione delle regioni a statuto speciale: breve excursus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 790 5.3. Il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standard urbanistici nella legislazione regionale: brevi considerazioni di sintesi. Il problema del mancato richiamo del comma 2 dell’art. 32 t.u. in esame . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 791 6. Le singole fattispecie di variazione essenziale: 2) L’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato (art. 32, comma 1, lett. b) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 792 7. Le singole fattispecie di variazione essenziale: 3) Le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza (art. 32, comma 1, lett. c) . . . 794 7.1. La legislazione regionale: breve excursus . . . . . . . . . . . . . . . . 797 7.2. Le fattispecie delle variazioni essenziali: 3.1) Le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza (art. 32, comma 1, lett. c): le modifiche sostanziali della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 799 8. Le singole fattispecie di variazione essenziale. Il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito (art. 32, comma 1, lett. d). La legislazione regionale in materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 800 9. La violazione delle norme vigenti in materia edilizia antisismica quando non attenga a fatti procedurali (art. 32, comma 1, lett. e). Inquadramento della fattispecie. Analisi della legislazione regionale . . . . . . . . . . . . . . 801 INDICE SOMMARIO 1280 10. La qualificazione degli interventi costituenti variazione essenziale effettuati su immobili sottoposti a vincolo ai sensi del c.d. Codice Urbani ovvero su immobili ricadenti in parchi o in aree protette nazionali o regionali (art. 32, comma 3, t.u. dell’edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 802 11. Le sanzioni amministrative: cenni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 804 12. Le sanzioni penali: cenni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 805 Art. 33 (L) Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità [a cura di CHRISTIAN IAIONE (§§ 2-6) e PAOLO STELLA RICHTER (§ 1)] 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 808 2. L’ambito di applicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809 3. Opere realizzate in assenza o totale difformità dal permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816 4. Il regime repressivo: alternatività fra demolizione e misura pecuniaria . . 817 4.1. La natura ripristinatoria delle misure repressive . . . . . . . . . . 818 4.2. La disciplina. I destinatari delle misure repressive . . . . . . . . . 820 4.2.1. Imprescrittibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 822 4.2.2. Retroattività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 823 4.2.3. La determinazione della misura pecuniaria . . . . . . . . 823 5. L’esercizio del potere repressivo. Carattere obbligatorio e vincolato . . . . 825 5.1. La comunicazione di avvio del procedimento . . . . . . . . . . . . 827 5.2. La motivazione delle misure repressive . . . . . . . . . . . . . . . . 829 5.3. (Segue) L’obbligo di motivare la scelta sanzionatoria effettuata. In particolare, l’impossibilità del ripristino . . . . . . . . . . . . . . . . 830 5.4. Il contenuto dell’ordine di ripristino. In particolare, il termine per l’esecuzione dell’ordinanza comunale . . . . . . . . . . . . . . . . . 832 5.5. Competenza ad emettere la misura repressiva . . . . . . . . . . . . 834 6. Il regime speciale per gli immobili vincolati e per quelli compresi nelle zone « A » di cui al d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 835 Art. 34 (L) Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire [a cura di CHRISTIAN IAIONE (§§ 2-4) e PAOLO STELLA RICHTER (§ 1)] 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 839 2. La parziale difformità come categoria residuale di abuso . . . . . . . . . . . 840 3. Il regime repressivo: alternatività fra demolizione e misura pecuniaria . . 843 3.1. L’accertamento della possibilità della demolizione . . . . . . . . . . 845 4. Il procedimento sanzionatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 847 4.1. L’ordine di demolire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 848 4.2. La misura pecuniaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 850 Art. 35 (L) Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di enti pubblici [a cura di CHRISTIAN IAIONE (§§ 2-3) e PAOLO STELLA RICHTER (§ 1)] 1. L’ambito applicativo della norma. Opere di amministrazioni non statali e opere di privati su suolo pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 854 2. Il regime repressivo: la misura ripristinatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . 858 3. Il ruolo delle amministrazioni proprietarie. I poteri di autotutela esecutiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 860 1281 INDICE SOMMARIO Art. 36 (L) Accertamento di conformità (a cura di FABIO SAITTA) 1. La sanatoria prima della l. n. 47/1985 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 863 2. La sanatoria per accertamento di conformità ex art. 13 l. n. 47/1985: natura, oggetto ed effetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 865 3. La « doppia conformità » e la c.d. « sanatoria giurisprudenziale » . . . . . . 869 4. La c.d. « sanatoria giurisprudenziale » alla luce del nuovo dettato dell’art. 36 del t.u . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 871 5. La sanatoria per accertamento: soggetti legittimati; presupposti e condizioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 874 6. (Segue) Termini, modalità ed oneri; effetti amministrativi e penali . . . . . 877 Art. 37 (L) Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità [a cura di CHRISTIAN IAIONE (§§ 2-3) e PAOLO STELLA RICHTER (§ 1)] 1. L’ambito oggettivo della fattispecie: abusi formali e abusi sostanziali . . . . 885 1.1. Tardività, carenza o divergenza dalla denuncia . . . . . . . . . . . 888 2. Il regime sanzionatorio: la misura pecuniaria (rinvio) . . . . . . . . . . . . . 889 2.1. Accertamento di conformità e sanatoria . . . . . . . . . . . . . . . . 891 2.2. L’irrilevanza penale della fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . 893 3. Il regime repressivo per immobili sottoposti a tutela speciale . . . . . . . . 894 Art. 38 (L) Interventi eseguiti in base a permesso annullato (a cura di ROBERTO LEONARDI e MASSIMO OCCHIENA) 1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 899 2. Il potere di annullamento d’ufficio nell’elaborazione dottrinale e giurisprudenziale anteriore alla novella della l. n. 241/1990 . . . . . . . . . . . . 900 3. Il potere di annullamento d’ufficio di un permesso di costruire: dottrina e giurisprudenza a confronto con l’art. 21-nonies, l. n. 241/1990 . . . . . . . 909 4. L’annullamento d’ufficio nel prisma dell’art. 21-octies, l. n. 241/1990 . . . 914 5. L’art. 38 del t.u. edilizia: considerazioni preliminari e comparazione con la disciplina posta dalla l. n. 47/1985 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 916 6. Confronto tra il regime sanzionatorio ex art. 38 e quello ex art. 31 del testo unico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 917 7. L’annullamento del permesso di costruire per vizi delle procedure e la loro rimozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 919 8. L’annullamento del permesso di costruire per vizi sostanziali: la restituzione in pristino e la sanzione pecuniaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 922 9. L’accertamento dell’inesistenza dei presupposti per l’applicazione della d.i.a. e la conseguente decisione del comune tra rimozione dei vizi e irrogazione delle sanzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 923 10. La competenza dirigenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 924 INDICE SOMMARIO 1282 Art. 39 (L) Annullamento del permesso di costruire da parte della Regione (a cura di PIER LUIGI PORTALURI) 1. La formazione della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 926 2. Profili soggettivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 927 3. Il procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 929 4. I presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 931 5. Annullamento e d.i.a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 933 Art. 40 (L) Sospensione o demolizione di interventi abusivi da parte della regione [a cura di CHRISTIAN IAIONE (§§ 2-3) e PAOLO STELLA RICHTER (§§ 1)] 1. I caratteri del potere sanzionatorio regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . 935 2. Le fattispecie abusive formali e sostanziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 938 3. Il procedimento e il regime repressivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 939 Art. 41 (L) Demolizione di opere abusive [a cura di CHRISTIAN IAIONE (§§ 2-4) e PAOLO STELLA RICHTER (§ 1)] 1. L’esecuzione d’ufficio della demolizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 943 2. La competenza e il procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 945 3. L’affidamento dei lavori di demolizione. In particolare, la scelta del contraente privato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 948 4. La illegittimità costituzionale dell’art. 41 t.u. edilizia e i suoi effetti . . . . . 951 Art. 42 (L) Ritardato od omesso versamento del contributo di costruzione (a cura di UMBERTO BUIANI) 1. Funzione e struttura della obbligazione per ritardato pagamento del contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 956 2. Limiti alla competenza legislativa regionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 957 3. Il pagamento rateizzato del contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . 957 3.1. L’oggetto della fideiussione prestata a garanzia del pagamento rateizzato del contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . 957 3.2. La fideiussione a garanzia del pagamento del contributo di concessione e la condotta della Amministrazione . . . . . . . . . . . . . 958 3.3. Inadempimento ed escussione della fideiussione a garanzia del credito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 959 3.4. La soluzione della legislazione Toscana . . . . . . . . . . . . . . . . 960 4. Inapplicabilità di sanzioni edilizie e penali in caso di omesso o ritardato pagamento del contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 960 5. Il termine di prescrizione del diritto dell’Amministrazione a ricevere il pagamento della sanzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 961 6. La giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo . . . . . . . . . . . . . 962 Art. 43 (L) Riscossione (a cura di UMBERTO BUIANI) 1. Le modifiche alla norma di cui all’art. 16 l. n. 47/1985 e la questione della normativa applicabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 963 2. La giurisdizione per le controversie relative alla fase di riscossione . . . . 964 1283 INDICE SOMMARIO Art. 44 (L) Sanzioni penali (a cura di VITO POLI) 1. I reati urbanistici nel sistema penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 968 1.1. Il quadro normativo previgente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 968 1.2. Le attività edilizie soggette al regime concessorio . . . . . . . . . . 969 1.3. Le novità del t.u . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 972 1.4. L’area del penalmente rilevante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 973 1.4.1. Estraneità delle sanzioni penali agli interventi effettuati in violazione degli obblighi di d.i.a . . . . . . . . . . . . . 973 1.4.1.1. Manufatti precari. Depositi, scavi e movimento terra. Verande (tettoie, pergolati e pensiline). Campeggi e case mobili . . . . . . . . . . . . . . 979 1.4.2. Attività non soggetta a titoli edilizi . . . . . . . . . . . . . . 982 1.4.3. Permesso di costruire imposto da norme regionali. Mutamento di destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . 983 1.4.4. Pertinenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 986 1.4.5. Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni . . . . . 986 1.4.6. La c.d. legge obbiettivo (l. n. 443/2001) e successivi interventi di semplificazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 987 1.4.7. L’installazione di infrastrutture per telecomunicazioni e di impianti energetici da fonti rinnovabili . . . . . . . . . 996 1.5. La successione di norme incriminatrici e il differimento dell’entrata in vigore del t.u. edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 998 1.6. Aspetti di costituzionalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1000 1.7. Autonomia dei reati urbanistici rispetto a quelli in materia ambientale, paesaggistica, culturale, e nel settore delle norme tecniche di edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1002 1.8. Gli interessi penalmente protetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1004 2. Aspetti generali del nuovo sistema penale urbanistico . . . . . . . . . . . . 1005 2.1. Rapporti con altri reati: falso, abuso d’ufficio, truffa e violazione di sigilli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1005 2.1.1. Falso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1005 2.1.2. Abuso d’ufficio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1008 2.1.3. Truffa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1010 2.1.4. Violazione di sigilli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011 2.2. Soggetti responsabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011 2.3. Inconfigurabilità del tentativo. Permanenza del reato di costruzione abusiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1014 2.4. Elemento psicologico del reato, esimenti, cause di giustificazione e non punibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016 2.5. Varianti in corso d’opera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1020 2.6. Pertinenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1021 2.7. Inizio lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1024 3. I singoli reati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1024 3.1. Rapporti fra le quattro ipotesi di reato previste dall’art. 44 t.u. edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1024 3.2. L’art. 44 lett. a) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1025 3.2.1. Responsabilità dei funzionari . . . . . . . . . . . . . . . . . 1025 3.2.2. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1026 INDICE SOMMARIO 1284 3.3. L’art. 44 lett. b) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1027 3.3.1. Necessità del permesso formale di costruzione . . . . . . 1030 3.3.1.1. Decisione finale in sede di conferenza di servizi. Determinazioni dello sportello unico . . . 1030 3.3.2. Buona fede del funzionario per la promessa di rilascio del permesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1031 3.3.3. Efficacia del titolo edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1031 3.3.4. Costruzioni difformi dal permesso di costruire . . . . . . 1034 3.3.5. Il mutamento di destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . 1035 3.3.6. I poteri del giudice penale in ordine all’accertamento della esistenza e validità del permesso di costruire . . . . 1036 3.4. L’art. 44 lett. c) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1038 3.4.1. La lottizzazione materiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1041 3.4.2. La lottizzazione negoziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1044 3.4.3. La confisca dei terreni e la sanatoria della lottizzazione abusiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1046 3.4.4. Permanenza del reato di lottizzazione abusiva. Prescrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1054 3.4.5. Soggetti responsabili: notai, parti contraenti, tecnici, eredi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055 3.5. Lavori abusivi in zone vincolate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1059 4. Recidiva, prescrizione e amnistia del reato di costruzione abusiva . . . . . 1060 4.1. Recidiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1060 4.2. Prescrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1061 4.2.1. Le modifiche al regime generale della prescrizione . . . 1061 4.2.2. I termini di prescrizione dei reati previsti dall’art. 44 . . 1062 4.2.3. Sospensione, decorrenza e onere probatorio della prescrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1062 4.2.4. Effetti della prescrizione sull’ordine di demolizione . . . 1063 4.3. Amnistia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1063 5. Profili processuali penali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1064 5.1. Sequestro penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1064 5.1.1. Rapporti con la confisca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1064 5.1.2. Intervento dei VV.UU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1064 5.1.3. Presupposti e ambito applicativo del