Prefazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V Parte Prima LE NORMATIVE EDILIZIE CAPITOLO 1 RIFORMA DEL TITOLO V COST. E TESTO UNICO EDILIZIA 1.1. La riforma del titolo V della Costituzione e il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.1.1. La potestà legislativa dopo la riforma . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.1.2. Il novellato art. 117 Cost. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 1.1.3. La potestà legislativa concorrente Stato/Regione in materia di governo del territorio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 ♦ L’individuazione per elenchi della potestà legislativa . . . . . . 8 ♦ Il governo del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.1.4. Limiti della potestà concorrente delle Regioni nel T.U.E.. . . . 17 ♦ Principi fondamentali della legislazione statale in materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 ♦ Normative di dettaglio e principi di riordino della materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 ♦ Principi fondamentali e potestà legislativa delle Regioni a statuto ordinario nella giurisprudenza costituzionale. . . . . . . . 24 ♦ Principi fondamentali e potestà legislativa delle Regioni a statuto speciale nella giurisprudenza costituzionale . . . . . . . . 27 1.1.5. Il nuovo assetto regionalistico e il principio di leale collaborazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 1.1.5.1. La potestà legislativa esclusiva (residuale) delle Regioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 1.1.5.2. La potestà regolamentare delle Regioni . . . . . . . . 33 ♦ Potestà regolamentare esclusiva . . . . . . . . . . . . 33 ♦ Titolarità della potestà regolamentare delle Regioni. 34 1.1.6. Compatibilità costituzionale del T.U.E. . . . . . . . . . . . . . . 35 ♦ Compatibilità con l’art. 76 Cost. . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 ♦ Compatibilità con il novellato art. 117 Cost. . . . . . . . . . . 37 1.1.7. Compatibilità del T.U.E. con la L. n. 47/1985 . . . . . . . . . . 38 1.2. Il T.U.E. del 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 1.2.1. La questione dell’entrata in vigore . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 1.2.2. I principi di riordino del T.U.E.: riduzione dei titoli abilitativi e semplificazione procedimentale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 1.2.3. L’evoluzione normativa del T.U.E. 2001. . . . . . . . . . . . . . 45 1.2.4. Gli interventi edilizi e i titoli abilitativi nel T.U.E. del 2001 prima della Legge Madia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 1.2.4.1. Il permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 ♦ Presupposti e caratteri del permesso di costruire . . 50 ♦ Cessione di cubatura e ruolo del Notaio . . . . . . . 52 ♦ Le “varianti” al permesso di costruire . . . . . . . . 56 ♦ Decadenza e proroga del permesso di costruire . . . 57 ♦ Il permesso di costruire in “deroga”. . . . . . . . . . 60 ♦ Il permesso di costruire convenzionato . . . . . . . . 63 ♦ Distanze legali tra fabbricati e ordinamento civile . 65 — La sopravvenuta disciplina del D.L. n. 32/2019 . . 65 ♦ Il procedimento di rilascio del permesso di costruire. 68 — Soggetti legittimati . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 1.2.4.2. Dichiarazione di inizio lavori (DIA) e segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) . . . . . . . . . . . 71 CAPITOLO 2 ATTIVITÀ EDILIZIE, TITOLI ABILITATIVI E REGIME DEI VINCOLI NEL T.U.E. VIGENTE Sezione Prima ATTIVITÀ EDILIZIE E TITOLI ABILITATIVI NELLA LEGGE MADIA E NEI DECRETI 126/2016 (SCIA 1) E 222/2016 (SCIA 2) 2.1. Interventi edilizi e regolamenti edilizi: il regolamento edilizio-tipo. . . . 73 2.2. La disciplina delle attività edilizie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 2.3. La tipologia degli interventi edilizi nell’art. 3 del T.U.E. . . . . . . . . . 80 2.4. Attività edilizie in assenza di pianificazione urbanistica . . . . . . . . . . 83 ♦ Mancanza di PRG e zone bianche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 ♦ Mancanza di piano attuativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 2.5. Le attività edilizie libere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 2.5.1. Attività edilizie totalmente libere . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 2.5.2. Attività edilizie libere sottoposte a CIL e CILA . . . . . . . . . 95 2.6. Le diverse tipologie di intervento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 2.6.1. Restauro e risanamento conservativo . . . . . . . . . . . . . . . . 99 — Gli interventi di conservazione di cui all’art. 3-bis T.U.E. . . 102 2.6.2. Interventi subordinati a permesso di costruire . . . . . . . . . . 105 2.6.2.1. Presupposti per il rilascio del permesso di costruire . 107 2.6.2.2. L’urbanizzazione dell’area come presupposto del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 2.7. I titoli edilizi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 2.7.1. CIL (Comunicazione inizio lavori) e CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 ♦ La nuova “CILA”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 2.7.2. SCIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 ♦ SCIA ordinaria e SCIA unica nella L. 124/2015 e nel D.Lgs. 126/2016. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 ♦ Applicabilità del regime della SCIA ordinaria alla materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 — SCIA ordinaria e SCIA edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 — Natura giuridica della SCIA edilizia. . . . . . . . . . . . . . . 119 — La SCIA edilizia nell’art. 22 del T.U.E. . . . . . . . . . . . . 120 — SCIA edilizia e Glossario unico delle attività edilizie libere (D.Lgs. 222/2016). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 ♦ Regime sanzionatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 ♦ Tutela del terzo e azione avverso il silenzio-inadempimento della P.A. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 2.7.3. SCIA alternativa al permesso di costruire (SuperSCIA) . . . . . 126 ♦ Il procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 — Il responsabile del procedimento. . . . . . . . . . . . . . . . . 131 — Il termine per l’inizio dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 — La prova del titolo abilitante e l’attività istruttoria . . . . . . 132 — Poteri inibitori della P.A. e obbligo di comunicazione di avvio del procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 — La relazione del progettista. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 — Conferenza di servizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 2.7.4. La SCIA di agibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138 ♦ L’evoluzione della normativa sull’agibilità . . . . . . . . . . . . 139 ♦ Il nuovo procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 ♦ La vigilanza e il controllo della P.A. . . . . . . . . . . . . . . 142 ♦ La menzione negli atti della agibilità del bene compravenduto. 145 ♦ L’impugnazione della SCIA di agibilità . . . . . . . . . . . . . 148 2.7.5. Permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 ♦ Carattere oneroso del permesso di costruire . . . . . . . . . . . 150 ♦ Ristrutturazione edilizia e permesso di costruire: le diverse tipologie di ristrutturazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 — Ristrutturazione e mutamento di destinazione d’uso . . . . . 154 — Permesso di costruire in deroga e ristrutturazione in base al Piano Casa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 ♦ Il procedimento per rilascio del permesso di costruire . . . . . 157 2.8. La Tabella A, Sez. II, del D.Lgs. 222 del 2016 con il regime amministrativo delle varie attività edilizie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 Sezione Seconda IL REGIME DEI VINCOLI 2.9. Il regime dei vincoli antisismici, storico-culturali e ambientali . . . . . . 162 2.9.1. Vincoli sismici. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 2.9.2. Tutela del patrimonio culturale e paesaggistico nel Codice dei beni culturali e del paesaggio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 2.9.2.1. Tutela dei beni storico-culturali. . . . . . . . . . . . . 168 ♦ Il Regolamento per l’alienazione degli immobili del demanio culturale (D.P.R. 283/2000) . . . . . . . . . . 168 — Alienabilità dei beni del demanio culturale . . . . 169 — Alienazione dei beni culturali del privato e prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 2.9.2.2. I vincoli paesaggistici e ambientali . . . . . . . . . . . 172 ♦ Il reato di violazione dei vincoli paesaggistici (art. 181 D.Lgs. 42/2014) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 ♦ Violazioni paesaggistiche e violazioni edilizie . . . . 178 ♦ Le sanatorie ambientali . . . . . . . . . . . . . . . . 181 — Sanatoria paesaggistica ordinaria. . . . . . . . . . . 182 Lavori in assenza o in difformità dalla autorizzazione paesaggistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 Impiego di materiali difformi . . . . . . . . . . . . . . 183 Lavori di manutenzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 — Sanatoria paesaggistica di condono per abusi anteriori al 30/09/2004 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 ♦ Violazione dei vincoli relativi alle aree naturali protette (parchi e riserve naturali). . . . . . . . . . . . . . 186 ♦ Il reato di distruzione o deturpamento delle bellezze naturali (art. 734 c.p.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 ♦ Tavole sugli interventi esclusi dalla autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedimento autorizzatorio semplificato, a norma del D.P.R. 31/2017 . . . . . . . 189 CAPITOLO 3 ILLECITI EDILIZI, VIGILANZA, SANZIONI E SANATORIE Sezione Prima ILLECITI EDILIZI, VIGILANZA E SANZIONI 3.1. Gli illeciti penali previsti dal T.U.E. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 3.1.1. Inosservanza delle modalità esecutive e di altre norme e prescrizioni (art. 44, lettera a), T.U. edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . 192 — Inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal titolo IV del T.U. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 3.1.2. Assenza e difformità totale dal permesso di costruire (art. 44, lettera b), T.U.E.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196 3.1.2.1. Assenza e illegittimità del permesso di costruire . . . 197 — Permesso di costruire e autorizzazione “provvisoria” o “in precario” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 — Permesso di costruire e prosecuzione di lavori sospesi. 199 — Illegittimità del permesso di costruire . . . . . . . . 200 3.1.2.2. Difformità dal permesso di costruire e variazioni essenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 — Difformità totale e difformità parziale . . . . . . . 203 — Difformità totale e variazioni essenziali. . . . . . . 205 3.1.3. Lottizzazione abusiva (art. 44, lettera c) T.U. edilizia) . . . . . . 206 3.1.3.1. Lottizzazione abusiva negoziale, materiale e mista . . 207 — Lottizzazione abusiva negoziale . . . . . . . . . . . 208 — Lottizzazione abusiva materiale . . . . . . . . . . . 211 — Lottizzazione abusiva mista . . . . . . . . . . . . . 211 3.1.3.2. Consumazione e permanenza del reato . . . . . . . . 212 3.1.3.3. Condotte sanzionate e concorso di reati . . . . . . . . 214 3.1.3.4. I profili soggettivi del dolo e della colpa . . . . . . . 215 3.1.3.5. Il concorso di persone . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216 — Venditore e acquirente dei lotti . . . . . . . . . . . 217 — Notaio e funzionario pubblico . . . . . . . . . . . . 218 3.1.3.6. Fattispecie di lottizzazione abusiva . . . . . . . . . . . 219 ♦ Lottizzazione abusiva in aree parzialmente urbanizzate. 219 ♦ Lottizzazione abusiva per illegittimità del titolo abilitativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220 ♦ Lottizzazione abusiva e mutamento di destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221 ♦ Lottizzazione abusiva per difformità totale dal titolo abilitativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 3.1.3.7. La confisca dei terreni abusivamente lottizzati . . . . 222 — Confisca amministrativa e confisca giudiziale . . . . 222 — Confisca giudiziale e cause estintive del reato (pronuncia CEDU 30 agosto 2007) . . . . . . . . . . . . . 224 — Confisca e giudicato penale. . . . . . . . . . . . . . 226 3.1.3.8. Lottizzazione abusiva e condono . . . . . . . . . . . . 229 3.1.4. Reati edilizi in zone sottoposte a vincolo (art. 44, lettera c), T.U. edilizia). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230 — Concorso formale tra reati edilizi in zona vincolata e reati ambientali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 — La spontanea riduzione in pristino nei reati edilizi in zona vincolata e nei reati ambientali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 3.2. Gli illeciti amministrativi nel T.U.E. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236 3.2.1. Tipologie di illeciti e sanzioni amministrative . . . . . . . . . . . 236 3.2.1.1. Illeciti conseguenti all’annullamento del permesso edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 3.2.1.2. Ristrutturazione abusiva per assenza o totale difformità dal titolo edilizio . . . . . . . . 239 — Ristrutturazione abusiva per difformità parziale . . 241 3.2.1.3. Lottizzazione abusiva e sanzioni amministrative . . . 243 3.3. Vigilanza sulla attività edilizia e procedimento sanzionatorio . . . . . . . 245 3.3.1. La vigilanza sull’attività edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 ♦ Demolizione e ripristino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 ♦ Sospensione dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 ♦ Obblighi degli ufficiali e agenti di polizia giudiziaria . . . . . . 248 ♦ Gli accertamenti della P.G. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 ♦ Gli accertamenti della PA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 ♦ Le responsabilità penali per omessa vigilanza . . . . . . . . . . 253 ♦ Intervento sostitutivo della Regione in sede di vigilanza . . . . 255 3.3.2. Il procedimento per l’irrogazione comunale delle sanzioni . . . 256 ♦ I soggetti passivi delle sanzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 ♦ L’ingiunzione di demolire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 ♦ L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale . . . . . . . . . 260 — Demolizione o conservazione dell’opera acquisita . . . . . . . 263 — L’acquisizione gratuita delle opere eseguite su terreni sottoposti a vincoli . . . . . . . . . . . . 265 ♦ Pagamento delle sanzioni pecuniarie e permesso in sanatoria . 266 3.3.3. L’ordine giudiziale di demolizione all’esito del processo penale. 266 ♦ Ordine di demolizione, sospensione condizionale della pena e affidamento in prova ai servizi sociali . . . . . . . . . . . . . . . . 268 ♦ Natura dell’ordine giudiziale di demolizione. . . . . . . . . . . 270 ♦ Rimedi contro l’omesso ordine giudiziale di demolizione. . . . 271 Sezione Seconda SANATORIA ORDINARIA E SANATORIA DI CONDONO 3.4. La sanatoria ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271 ♦ La disciplina della sanatoria di conformità nella L. 47/1985 . . . . . . 273 ♦ La disciplina della sanatoria ordinaria di conformità nel T.U.E. . . . . 274 3.4.1. Sanabilità e insanabilità delle opere abusive. . . . . . . . . . . . 277 — Insanabilità delle opere eseguite in base a permesso di costruire in deroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278 — Inammissibilità della sanatoria “parziale” o subordinata . . . 279 — Sanabilità degli interventi abusivi soggetti a SCIA. . . . . . . 280 — Sanatoria degli interventi abusivi soggetti a CILA. . . . . . . 281 — Sanatoria e indice di tolleranza del 5%. . . . . . . . . . . . . 282 3.4.2. I presupposti dell’accertamento di conformità . . . . . . . . . . 282 ♦ La doppia conformità. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 ♦ Il pagamento dell’oblazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 3.4.3. Il procedimento amministrativo di sanatoria . . . . . . . . . . . 289 3.4.4. Soggetti legittimati a richiedere la sanatoria . . . . . . . . . . . . 290 — Il proprietario dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 — Il responsabile dell’abuso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 3.5. Il condono edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 3.5.1. I condoni edilizi dal 1985 al 2003 . . . . . . . . . . . . . . . . . 294 3.5.2. Il condono edilizio del 2003. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297 ♦ L’incostituzionalità dell’art. 32, L. 326/2003 . . . . . . . . . . 298 ♦ La domanda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 ♦ Limiti oggettivi di condonabilità nel condono del 2003 . . . . 300 ♦ Ultimazione delle opere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 ♦ I casi di esclusione dal condono per vincoli di inedificabilità. . 306 ♦ Silenzio-assenso e provvedimento finale di diniego . . . . . . . 306 ♦ Gli effetti della sanatoria di condono. . . . . . . . . . . . . . . 308 ♦ Gli effetti del condono sui procedimenti amministrativi e giurisdizionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 Parte Seconda RUOLO E RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI CAPITOLO 4 OBBLIGHI E RESPONSABILITÀ DEL NOTAIO NEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI 4.1. Il ruolo e la funzione pubblica del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . 313 ♦ Funzione pubblica del notaio nella disciplina normativa . . . . . . . . . 314 ♦ Vigilanza pubblica sull’attività del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 4.2. Il Notaio come pubblico funzionario e come professionista . . . . . . . 316 4.2.1. Il contratto d’opera notarile come contratto atipico . . . . . . . 319 4.3. Funzioni di adeguamento, di controllo della legalità e di certificazione . 322 4.3.1. Funzione di adeguamento (art. 47 L.N.). . . . . . . . . . . . . . 324 — Funzione di adeguamento e direzione personale dell’atto . . . 328 — Funzione di adeguamento e scrittura privata autenticata . . . 332 — Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 4.3.2. Funzione di controllo della legalità (art. 284 L.N.). . . . . . . . 336 4.3.3. Funzione di certificazione: atto pubblico e scrittura privata autenticata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 4.3.3.1. La funzione di pubblica certificazione (art. 1 L.N.) . 337 4.3.3.2. L’atto pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 ♦ L’efficacia probatoria privilegiata dell’atto pubblico . 339 ♦ L’efficacia probatoria degli allegati all’atto pubblico. 340 ♦ L’efficacia delle condizioni generali di contratto e delle clausole onerose o vessatorie nell’atto pubblico . 342 ♦ L’efficacia delle clausole di stile e dei formulari notarili nell’atto pubblico. . . . . . . . . . . . . . . . . 346 4.3.3.3. La scrittura privata autenticata . . . . . . . . . . . . . 349 ♦ Scrittura privata autenticata e atto pubblico . . . . . 350 4.4. Obblighi di custodia degli atti e dei repertori . . . . . . . . . . . . . . . 355 4.5. Le responsabilità del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 4.5.1. Responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale del Notaio . . 357 4.5.2. Responsabilità per violazione degli obblighi di informazione e consulenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 4.5.3. Responsabilità per violazione della disciplina urbanistico-edilizia nei trasferimenti immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366 4.5.4. Responsabilità per omessa verifica dell’agibilità dei locali nei trasferimenti immobiliari. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370 4.5.5. Responsabilità per omesso esame delle visure ipocatastali e di altri registri pubblici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 373 4.5.6 Responsabilità penale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 ♦ Il reato di falso ideologico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379 ♦ Falsa attestazione della certezza in ordine all’identità personale delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380 ♦ Falsa attestazione del notaio in ordine a fatti o atti giuridici avvenuti in sua presenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382 ♦ Falsa attestazione della data (e del luogo) di stipula dell’atto pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387 ♦ Falsità materiale commessa dal Notaio in atti pubblici . . . . . 387 ♦ Falsità materiale commessa dal Notaio nelle copie autentiche di atti pubblici e privati e negli attestati del contenuto degli atti . . 388 ♦ Falsità ideologica commessa dal Notaio in certificati o in autorizzazioni amministrative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390 ♦ Omessa denuncia di reato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391 ♦ Responsabilità penale del Notaio per redazione di atti relativi a costruzioni o lottizzazioni abusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 ♦ Responsabilità penale per omissione di atti d’ufficio . . . . . . 400 4.6. Il codice deontologico e la responsabilità disciplinare . . . . . . . . . . . 401 ♦ Il codice deontologico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401 ♦ Atti vietati e violazione degli obblighi relativi al controllo di legalità . 402 — Clausole compromissorie negli statuti societari. . . . . . . . . . . . . . 404 — Stipula di convenzioni matrimoniali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406 — Altre fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 408 ♦ Atti vietati e violazione degli obblighi di imparzialità . . . . . . . . . . 412 ♦ Atti vietati e violazione delle nullità di protezione . . . . . . . . . . . . 415 4.7. La responsabilità fiscale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418 CAPITOLO 5 TRASFERIMENTI NULLI PER CONTRARIETÀ ALLE NORME IMPERATIVE DEL T.U.E. 5.1. La nullità dei trasferimenti immobiliari abusivi nel T.U.E. . . . . . . . . 419 ♦ La nullità degli atti tra vivi di trasferimento di fabbricati abusivi. . . . 424 ♦ La nullità degli atti tra vivi di lottizzazione abusiva di terreni . . . . . 427 ♦ Nullità sostanziale e nullità formale degli atti di trasferimento . . . . . 429 — La posizione della giurisprudenza e della dottrina . . . . . . . . . . . . 430 5.2. Nullità civilistiche, nullità urbanistico-edilizie e risarcimento danni . . . 435 ♦ Nullità civilistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 ♦ Nullità urbanistico-edilizie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436 ♦ Nullità e risarcimento danni. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437 5.3. Nullità dei trasferimenti di fabbricati abusivi . . . . . . . . . . . . . . . . 438 5.3.1. Requisiti di validità degli atti tra vivi di trasferimento di fabbricati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 5.3.1.1. Le menzioni e le allegazioni obbligatorie . . . . . . . 438 — Incidenza dei vincoli di tutela sulla commerciabilità dei fabbricati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443 — La menzione della vicenda costruttiva originaria. . 445 — La menzione degli interventi edilizi successivi alla costruzione: la ristrutturazione . . . . . . . . . . . . . . 447 Ristrutturazione maggiore . . . . . . . . . . . . . . . . 448 Ristrutturazione minore . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 Interventi non ristrutturativi sull’esistente . . . . . . . 449 5.3.1.2. La conferma/convalida sanatoria dell’atto nullo . . . 452 5.3.2. Nullità ex art. 46 T.U.E. e fattispecie di atti tra vivi di trasferimento di fabbricati. . . . . . . . . . . 456 ♦ Vendita con riserva della proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . 456 ♦ Costituzione di fondo patrimoniale . . . . . . . . . . . . . . . . 456 ♦ Vendita di cosa altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457 ♦ Separazione consensuale omologata . . . . . . . . . . . . . . . . 457 ♦ Fusione di società. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457 ♦ Diritti reali di garanzia o di servitù. . . . . . . . . . . . . . . . 458 5.3.2.1. La questione dell’applicabilità dell’art. 46 T.U.E. al preliminare e tutela del promissario acquirente. . . . 458 5.3.2.2. Rent to buy e intervento del Notaio . . . . . . . . . . 463 5.3.2.3. Nullità e divisione ereditaria . . . . . . . . . . . . . . 466 5.3.2.4. Nullità dell’atto e diritti di garanzia o di servitù . . . 467 5.3.2.5. Sanabilità e insanabilità dell’abuso nelle procedure esecutive immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 468 — Avviso di vendita all’asta e status edilizio-urbanistico dell’immobile pignorato. . . . . . . . . . . . . . . 470 — Avviso di vendita all’asta e insanabilità dell’abuso. 470 5.4. La nullità dei trasferimenti di terreni abusivamente lottizzati . . . . . . . 472 5.4.1. Convenzioni urbanistiche e convenzione di lottizzazione . . . . 476 5.4.2. Lottizzazione abusiva negoziale, materiale e mista . . . . . . . . 477 5.4.3. Certificato di destinazione urbanistica (CDU) e dichiarazione dell’alienante o dei condividenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479 ♦ L’acquisizione del CDU nella espropriazione forzata immobiliare. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481 ♦ Mancata allegazione del CDU e convalida dell’atto nullo . . . 484 5.4.4. Lottizzazione abusiva e confisca dei terreni abusivamente lottizzati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486 5.4.5. Lottizzazione abusiva e mutamento della destinazione alberghiera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 486 5.5. Nullità degli atti e obblighi del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490 5.5.1. Nullità degli atti di trasferimento e responsabilità disciplinare del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491 ♦ Solo gli atti viziati da nullità assoluta sono vietati (Cass. 1128/1997) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491 ♦ Nullità e annullabilità degli atti vietati . . . . . . . . . . . . . 495 ♦ Nullità assoluta, nullità relativa e nullità parziale degli atti vietati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497 ♦ Le nullità degli atti notarili a norma dell’art. 58 L.N. . . . . . 500 ♦ L’annullabilità ed inefficacia degli atti notarili ex artt. 137, 138, 139 e 142 L.N. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502 ♦ L’inefficacia degli atti notarili a norma dell’art. 54, Regolamento Notarile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503 CAPITOLO 6 TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NULLI PER CONTRARIETÀ AD ALTRE NORMATIVE EDILIZIE IMPERATIVE 6.1. La nullità per violazione dell’obbligo di indicare i dati catastali negli atti notarili di trasferimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505 ♦ Fabbricati esistenti e unità immobiliari urbane . . . . . . . . . . . . . . 506 — Atti compresi e atti esclusi dall’obbligo di cui all’art. 19, comma 14 e seguenti del D.L. 78/2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509 ♦ Contenuto dell’obbligo di indicare i dati catastali e soggetti legittimati alla dichiarazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513 6.1.1. La conferma dell’atto nullo per violazione dell’obbligo di indicare i dati catastali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514 — Presupposti e disciplina dell’atto di conferma . . . . . . . . . 515 — Mancato riferimento alle planimetrie depositate . . . . . . . . 515 — Conformità allo stato di fatto . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516 — Dichiarazione del tecnico abilitato. . . . . . . . . . . . . . . . 517 — Conferma dell’atto nullo per mancata identificazione dei dati catastali e per mancata conformità allo stato di fatto . . . . . . . 517 — Erroneità o falsità della dichiarazione di conformità. . . . . . 520 — Forma e pubblicità dell’atto di conferma . . . . . . . . . . . . 521 6.1.2. Nullità degli atti per violazione della disciplina catastale e responsabilità del Notaio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525 — Natura della nullità degli atti di trasferimento tra vivi in mancanza delle menzioni catastali . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525 — Conferma dei dati catastali e responsabilità disciplinare del Notaio. 527 6.2. Trasferimenti immobiliari nulli per violazione delle normative sui parcheggi pertinenziali obbligatori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528 ♦ Regime della legge urbanistica (art. 41-sexies Legge Urbanistica 1150/1942) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528 ♦ Regime della L. 122/1989 (c.d. legge Tognoli): nullità dei trasferimenti di parcheggi pertinenziali obbligatori e ruolo del Notaio . . . . . . . . . . 533 — Nullità dei trasferimenti di parcheggi pertinenziali . . . . . . . . . . . 534 — Ruolo del Notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536 ♦ Regime della L. 246/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538 ♦ Regime del D.L. 5/2012 (c.d. decreto Sviluppo). . . . . . . . . . . . . . 542 6.3. Trasferimenti nulli per violazione della normativa sull’alienazione degli immobili in costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544 6.3.1. La disciplina del D.Lgs. 122/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . 544 6.3.1.1. Il regime del D.Lgs. 122/2005 prima del D.Lgs. 14/2019. 544 ♦ I soggetti destinatari della normativa . . . . . . . . . 546 — Promissario acquirente . . . . . . . . . . . . . . . . 546 — Promittente venditore. . . . . . . . . . . . . . . . . 548 ♦ Oggetto del promesso trasferimento . . . . . . . . . 548 ♦ Contenuto del contratto preliminare . . . . . . . . . 549 ♦ Il frazionamento del mutuo fondiario relativo agli immobili in costruzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . 557 ♦ Il Fondo di solidarietà per gli acquirenti degli immobili in costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559 ♦ Fattispecie di vendita di immobili in costruzione . . 560 — La vendita al rustico . . . . . . . . . . . . . . . . . 560 — La vendita prima della richiesta del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561 — Le sanzioni civilistiche per l’inosservanza dell’art. 6 del D.Lgs. 122/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 562 ♦ Ruolo e responsabilità del notaio . . . . . . . . . . . 564 6.3.2. Le modifiche del D.Lgs. 122/2005 ad opera del D.Lgs. 14/2019. . 565 6.3.2.1. Il novellato art. 6 del D.Lgs. 122/2005 . . . . . . . . 566 6.3.2.2. L’obbligo dell’atto notarile . . . . . . . . . . . . . . . 568 6.3.2.3. La nuova fideiussione . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571 6.3.2.4. La nuova disciplina della polizza assicurativa . . . . . 577 6.4. Trasferimenti nulli per violazione delle normative sull’edilizia residenziale pubblica (ERP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580 ♦ Edilizia sovvenzionata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 581 ♦ Edilizia convenzionata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 583 ♦ Edilizia agevolata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584 APPENDICE A) Regolamento edilizio-tipo - Accordo Conferenza Stato/Regioni del 20 ottobre 2016, in forza dell’art. 8, comma 6, della L. 131/2003 . . . . . . 587 — Allegato 1, “Schema di regolamento edilizio tipo” . . . . . . . . . . 592 — Allegato A, “Quadro delle definizioni uniformi” . . . . . . . . . . . 598 — Allegato B, “Ricognizione delle disposizioni incidenti sugli usi e le trasformazioni del territorio e sull’attività edilizia” . . . . . . . . 600 — Allegato 2, “Accordo concernente l’adozione del regolamento edilizio tipo di cui all’art. 4, comma 1-sexies del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 610 B) Glossario della edilizia libera (allegato 1 al D.M. 153108/2018) . . . . . 611 C) Tavole degli interventi esclusi dalla autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedimento autorizzatorio semplificato . . . . . . . . . . . . . . 621 — Allegato 1 (al D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31): Tavola degli interventi ed opere in aree vincolate esclusi dall’autorizzazione paesaggistica . . . 621 — Allegato 2 (al D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31): Tavola degli interventi e opere di lieve entità assoggettati a procedimento autorizzatorio semplificato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 627 — Allegato 3 (al D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31): Tavola di sintesi dei titoli edilizi e nullaosta paesaggistici in materia di barriere architettoniche, pannelli solari e interventi sugli spazi esterni . . . . . 633