Il Contratto Preliminare di Vendita di Immobili

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Il Contratto Preliminare di Vendita di Immobili

DATA PUBBLICAZIONE:
OTTOBRE 2014

€ 42.00

IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI IMMOBILI

CURATORI: TRIOLA ROBERTO

COLLANA: PRATICA GIURIDICA GIURISPRUDENZA E DOTTRINA - SECONDA SERIE DIRETTA DA ONOFRIO FANELLI

CASA EDITRICE: GIUFFRÈ FRANCIS LEFEBVRE S.P.A.

ANNO EDIZIONE: 2014

PAGINE: XII - 344

ISBN 9788814185267

CODICE GIUFFRÈ: 000563037

MATERIA: CIVILE / PROPRIETA' E DIRITTI REALI / OBBLIGAZIONI

AREA DI INTERESSE: CIVILE E PROCESSO

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ABBREVIAZIONI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI
SINTESI ESPOSITIVA DELLA MATERIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
GIURISPRUDENZA E DOTTRINA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
CAPO I
PROBLEMI GENERALI
1. La distinzione tra contratto preliminare e contratto definitivo. . . . . 7
2. I rapporti tra preliminare e definitivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3. Il c.d. preliminare di preliminare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
4. Il contratto preliminare per persona da nominare... . . . . . . . . . . . 20
5. ... ed i rapporti con la cessione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . 23
6. Il contratto preliminare a favore di terzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
7. La conclusione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
8. La forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
9. Il contenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
10. Il contratto preliminare di vendita di cosa altrui . . . . . . . . . . . . . 39
11. Il contratto preliminare di vendita di cosa futura . . . . . . . . . . . . . 44
12. Il contratto preliminare di vendita di un bene in comproprietà . . . . 45
13. Il contratto preliminare di acquisto in comunione di un immobile. . 49
14. Il contratto preliminare di vendita di bene in comunione legale stipulato
da uno dei coniugi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
15. Il contratto preliminare di acquisto di immobile da parte di coniuge in
comunione legale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
16. La risoluzione per mutuo consenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
17. La provvigione al mediatore. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
CAPO II
IL CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI
1. La nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
2. Gli interessi compensativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3. Il problema della qualificazione del promissario acquirente come
possessore o come detentore... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
4. ... e le conseguenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
VII
5. I vizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
6. La risoluzione per inadempimento ed il risarcimento del danno . . . 78
7. L’eccessiva onerosità sopravvenuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
CAPO III
LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE
1. Il contratto preliminare ed il problema della tutela del promissario
acquirente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
2. I contratti preliminari trascrivibili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
3. I requisiti di forma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4. La trascrizione della domanda di accertamento della autenticità delle
sottoscrizioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
5. Il contratto preliminare di vendita di cosa altrui . . . . . . . . . . . . . 95
6. Il contratto preliminare per persona da nominare . . . . . . . . . . . . 97
7. Il contratto preliminare a favore di terzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
8. Il contratto preliminare di vendita di immobile determinato soltanto
nel genere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
9. I rapporti con la domanda di esecuzione in forma specifica di un altro
contratto preliminare non trascritto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
10. Le porzioni di edifici da costruire: il contenuto del contratto preliminare...
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
11. ... e della nota di trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
12. Gli effetti della trascrizione in generale... . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
13. ... e nel caso di porzioni di edifici da costruire . . . . . . . . . . . . . . . 111
14. Gli altri atti di esecuzione del contratto preliminare . . . . . . . . . . . 113
15. La cessazione degli effetti della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . 116
16. Il pignoramento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
17. La vendita del terreno. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
18. La cancellazione della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
19. Il privilegio in favore dei crediti da mancata esecuzione del contratto
preliminare... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
20. ... ed i suoi limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
21. Trascrizione del contratto preliminare ed ipoteche iscritte a garanzia
di mutuo fondiario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
22. Il regime tavolare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
CAPO IV
L’ADEMPIMENTO
1. L’adempimento in generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
2. Il termine per la stipula del contratto definitivo . . . . . . . . . . . . . . 144
3. La prescrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
4. La promessa di vendita di cosa altrui. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
SOMMARIO
VIII
CAPO V
L’INADEMPIMENTO
1. L’impossibilità della prestazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
2. Il termine essenziale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
3. Inadempimento e comportamento del promittente venditore . . . . . 154
4. La sospensione della prestazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
5. Il pericolo di evizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
6. I vincoli o le garanzie reali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
7. Le irregolarità urbanistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
8. Il certificato di abitabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
9. I vizi: a) la riduzione del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
10. b) L’azione di esatto adempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
11. L’inadempimento del promissario acquirente ed il risarcimento del
danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
12. L’inadempimento del promittente venditore ed il risarcimento del
danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
13. Risoluzione del contratto ed effetti restitutori . . . . . . . . . . . . . . . 197
CAPO VI
L’ESECUZIONE SPECIFICA
1. I limiti: a) problemi particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
2. b) L’alienazione a terzi dell’immobile oggetto del contratto preliminare
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
3. c) Riserva dell’usufrutto e morte dell’alienante prima della stipula del
contratto definitivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
4. L’azione surrogatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
5. I rapporti tra domanda di esecuzione specifica e domanda di risoluzione
per inadempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
6. La trascrizione della domanda: a) gli effetti. . . . . . . . . . . . . . . . . 214
7. b) La data certa del contratto preliminare. . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
8. c) La definizione convenzionale della controversia . . . . . . . . . . . . 218
9. L’offerta della controprestazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
10. La sentenza condizionata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
11. I rapporti tra sentenza e contratto preliminare... . . . . . . . . . . . . . 229
12. ... e la sopravvenuta impossibilità parziale . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
13. La provvisoria esecutorietà della sentenza. . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
14. La sentenza e l’obbligo di pagamento del prezzo . . . . . . . . . . . . . 242
15. La disciplina del rapporto nascente dalla sentenza . . . . . . . . . . . . 245
16. Problemi processuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
17. Il rigetto della domanda ed i limiti del giudicato . . . . . . . . . . . . . 251
18. L’arbitrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
SOMMARIO
IX
CAPO VII
LA PATOLOGIA
1. I vizi del contratto preliminare ed i suoi riflessi sul contratto
definitivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
2. L’eccessiva onerosità sopravvenuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255
3. La revocatoria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
4. La rescissione per lesione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
CAPO VIII
LA TUTELA DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE
DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
1. Il campo di applicazione: a) la definizione di “acquirente” . . . . . . . 269
2. b) La definizione di “costruttore” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
3. c) La situazione di crisi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
4. d) Gli “immobili da costruire” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
5. I rapporti con la trascrizione del contratto preliminare . . . . . . . . . 277
6. La fideiussione... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
7. ... e la sua “escussione” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
8. La polizza assicurativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
9. I requisiti del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 288
10. Il frazionamento del mutuo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
11. Il diritto di prelazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
CAPO IX
IL FALLIMENTO
1. La scelta del curatore tra esecuzione e scioglimento del contratto
preliminare... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
2. ... ed i suoi limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
3. La trascrizione della domanda di esecuzione specifica . . . . . . . . . . 314
4. Gli effetti del concordato preventivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
5. La revocatoria... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
6. ... ed i suoi limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318
TESTI NORMATIVI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
INDICE BIBLIOGRAFICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329
INDICE ANALITICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

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