Officina del diritto: è uno strumento di lavoro e di studio pensato per arricchire le proprie conoscenze giuridiche attraverso un sistema di lettura strutturato su più livelli: uno più immediato che consente di focalizzare i concetti "guida" di una precisa fattispecie giuridica con l'utilizzo di esempi, tavole sinottiche, schemi, formule, quesiti, mappe giurisprudenziali, e un altro più approfondito che illustra organicamente la materia e nel quale si rinvengono informazioni puntuali e chiarimenti mirati di pronta fruibilità. L'opera "Gravi difetti degli edifici condominiali" affronta le seguenti tematiche: responsabilità per gravi difetti dell'immobile; eventi patologici nell'esecuzione del contratto di appalto; legittimazione dei condomini ad agire a tutela dei beni comuni e ruolo dell'amministratore; certificato di agibilità; fessurazioni, cavillature e distacco dei pavimenti: casistica giurisprudenziale; vizi del suolo e responsabilità dell'appaltatore.
1. La responsabilità per gravi difetti dell’immobile: una fattispecie controversa pag. 7
1.1. La natura giuridica della responsabilità ex art. 1669 c.c.: posizioni dottrinali a confronto pag. 7
1.2. Il pacifico accoglimento della tesi della responsabilità aquiliana nell’orientamento giurisprudenziale pag. 8
1.3. La sfera dei soggetti tutelati pag. 9
1.4. Il rapporto intercorrente tra la previsione dell’art. 1669 c.c. e l’art. 2043 c.c. pag. 10
1.5. La responsabilità aggravata dell’appaltatore come fattispecie di responsabilità contrattuale: ‘l’obbligo di costruire a regola d’arte’ pag. 10
1.6. Le fattispecie di esonero dalla colpa dell’appaltatore pag. 14
2. Gli eventi patologici nell’esecuzione del contratto d’appalto pag. 21
2.1. I presupposti della responsabilità nell’appalto immobiliare. La rovina dell’edificio pag. 21
2.1.1. La gravità del difetto di costruzione: aspetti generali pag. 22
2.1.2. L’ampliamento della nozione di ‘gravi difetti’ nell’interpretazione giurisprudenziale pag. 24
2.2. La denuncia dei difetti, della scoperta di rovina o del pericolo di rovina pag. 30
2.3. I rimedi esperibili pag. 31
2.4. La regolamentazione civilistica degli aspetti di ‘anormalità’ tra vizi ‘palesi’, vizi ‘occulti’ e vizi ‘occultati’: la previsione dell’art. 1667 c.c. pag. 32
2.4.1. Il contenuto della garanzia per difetti dell’opera ex art. 1668 c.c. pag. 35
2.4.2. La relazione tra l’art. 1667 c.c. e l’art. 1669 c.c. La responsabilità per rovina e difetti di cose immobili: rinvio pag. 38
3. Il Certificato di Agibilità pag. 48
3.1. Aspetti definitori e funzione del certificato pag. 48
3.2. La carenza della fruibilità abitativa quale condizione della individuazione dei gravi difetti pag. 48
4. Fessurazioni, cavillature e distacco dei pavimenti pag. 51
4.1. I gravi difetti dei pavimenti dell’immobile. Le tipologie di fessurizzazioni pag. 51
4.2. Fessurazioni di facciata pag. 51
4.3. Le cavillature sugli intonaci pag. 51
4.4. Imbarcamento del massetto sottopavimento pag. 52
4.5. Casistica giurisprudenziale pag. 52
5. Normativa antisismica e vizi del suolo pag. 55
5.1. Interventi edilizi e conformazione del territorio pag. 55
5.2. Vizi del suolo, accertamenti geologici: limiti della prestazione e profili di responsabilità pag. 57
6. L’identificazione dei “gravi difetti” nella polizza assicurativa decennale pag. 60
6.1. La normativa: brevi cenni pag. 60
6.2. L’identificazione dei “gravi difetti” nella polizza assicurativa decennale pag. 61
6.3. L’immobile condominiale e i danni coperti dall’assicurazione pag. 62
6.4. I contenuti “sospetti” della polizza pag. 62
6.5. I requisiti d’isolamento acustico e la polizza “postuma decennale”: risoluzione di un problema pratico pag. 62
7. La legittimazione ad agire del condominio per la denunzia dei gravi difetti pag. 66
7.1. L’atteggiamento preclusivo circa l’iniziativa giudiziaria del condominio mostrato dalla giurisprudenza pag. 66
7.2. La legittimazione dei singoli condomini ad agire a tutela dei beni comuni pag. 66
7.3. La responsabilità del condominio per vizi costruttivi pag. 68
8. Il ruolo dell’amministratore nella riforma del condominio pag. 70
8.1. Il potere di conservazione dei diritti nei confronti dei beni comuni dell’amministratore condominiale alla luce delle recente riforma pag. 70
8.2. L’estensione della legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di responsabilità del costruttore per gravi difetti pag. 72
8.3. La legittimazione alternativa o concorrente dell’amministratore di condominio pag. 73
8.4. La responsabilità dell’amministratore in caso di mancata azione ex art. 1669 c.c. pag. 75
GLI AUTORI
Marta Jerovante
Coautrice di Come cambia il condominio dopo la riforma?, Milano, 2012, già autrice di Commento agli artt. 1119, 1128, 1133, 1139 c.c., in MEO I. (a cura di), Il condominio nel codice civile (2011) e de’ La disciplina delle innovazioni nel condominio (2011), è nel gruppo autorale di una serie di progetti editoriali in ambito immobiliare a cura di primarie case editrici e redattrice per dirittoegiustizia.it. Mediatrice in ambito civile, svolge attività di consulenza legale. Ha altresì maturato una lunga esperienza in qualità di redattrice editoriale.
Ivan Meo, svolge attività di studio, ricerca e consulenza legale in diritto condominiale. Collabora costantemente con diverse riviste specializzate del settore tra cui Il Civilista e Diritto&Giustizia.it edite dalla Giuffrè. Coordina collane editoriali per diverse case editrici. Coautore di commentari e formulari.
Consulente giuridico di diverse associazioni di amministrazioni immobiliari. Ha curato per la stessa collana, Officine del diritto, i volumi Installazione dei condizionatori negli edifici condominiali (2012); I contratti nel condominio (2012).
Gli Autori ringraziano Angelo Pesce, consulente tecnico nel campo dell’architettura e dell’edilizia in generale, per aver realizzato i repertori giurisprudenziali.
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