Il Trattato dei contratti, composto da cinque volumi, e' un Trattato per fare e per capire: dalla forte vocazione pratica si propone, con la Direzione autorevole di Vincenzo Roppo, di ricomporre l'ampia e frastagliata normativa dei contratti in uno scenario sistematico chiaro e aggiornato. Grande rilievo viene dato alle prassi interpretative della giurisprudenza di merito e di Cassazione cosi' come al case law costruito dalla giurisprudenza della Corte di Giustizia intorno alle fonti del diritto europeo dei contratti - regolamenti e direttive - oggetto di continui riferimenti e citazioni.
Il volume I - Vendita e vendite - apre idealmente il Trattato con la "madre di tutti i contratti", ovvero la vendita in tutte le sue declinazioni, partendo dagli aspetti generali - nozione, tipologie, garanzie e rimedi - fino alla trattazione in base al bene venduto - vendita immobiliare, di partecipazioni sociali, di beni artistici e culturali, la vendita internazionale - come sempre con l'apporto di illustri Autori scelti per la specifica competenza maturata in materia. Lo stile innovativo dell'Opera, che non procede per categorie astratte ma per problemi, e' uno strumento indispensabile per risolvere i casi in cui il professionista si imbatte nella prassi quotidiana.
VENDITA E VENDITE
VENDITA, SOTTOTIPI DI VENDITA, VENDITE
VENDITA
Sezione I. — Aspetti generali
CAPITOLO I
LA NOZIONE DELLA VENDITA: CAUSA E OGGETTO
di Pietro Sirena
1. La causa del contratto: il trasferimento di un diritto in cambio di un prezzo . . 5
2. Segue. La mancata determinazione del prezzo e la sua determinabilità . . . . . . 10
3. Il trasferimento di un diritto in cambio di un corrispettivo diverso dal prezzo . 16
4. Il trasferimento di un diritto in cambio di un prezzo vile . . . . . . . . . . . . . . 20
5. I divieti speciali di vendita. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
6. L’oggetto del contratto. A) L’alienazione di un diritto (reale ovvero personale)
preesistente: la vendita (della proprietà) di cose mobili e immobili . . . . . . . . 27
7. La vendita di un bene in comunione ordinaria ereditaria; la vendita di multiproprietà;
la « vendita del possesso » e delle facoltà di godimento di una cosa . 30
8. La vendita di diritti di utilizzazione economica di beni immateriali e di « nuovi
beni » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
9. La vendita di diritti reali di godimento su cosa altrui . . . . . . . . . . . . . . . . 34
10. La vendita di crediti e di titoli di credito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
11. La vendita di diritti personali di godimento; la vendita di diritti potestativi; la
vendita di diritti edificatori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
12. B) L’alienazione di un complesso organico di diritti (e di obblighi): la vendita di
un contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
13. Segue. La vendita di una partecipazione societaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
14. La vendita di un’eredità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
15. La vendita di una universalità di mobili; la vendita di un’azienda . . . . . . . . . 50
16. C) La costituzione di un diritto reale su cosa altrui: in particolare, la vendita con
riserva di usufrutto ovvero di servitù prediale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
CAPITOLO II
LA NOZIONE DELLA VENDITA: GLI EFFETTI TRASLATIVI
di Pietro Sirena
1. L’efficacia giuridica del contratto e il principio consensualistico. A) La produzione
immediata dell’effetto traslativo della vendita . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
2. B) La produzione differita dell’effetto traslativo della vendita: l’alienazione
generica e quella alternativa; differenze dall’alienazione di massa e da quella con
facoltà alternativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
3. Segue. La vendita c.d. da piazza a piazza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
4. La vendita di cose future: la fattispecie e l’acquisto della proprietà da parte del
compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
5. Segue. La responsabilità contrattuale del venditore . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
6. La vendita di cosa altrui (rinvio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
7. C) Il differimento dell’effetto traslativo per volontà delle parti contraenti e la
derogabilità del principio consensualistico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
8. Il passaggio del rischio di perdita della cosa venduta: il criterio del trasferimento
della proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
9. Segue. Il criterio della consegna della cosa venduta. . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
CAPITOLO III
TIPO CONTRATTUALE E TIPOLOGIE DELLA VENDITA
di Pietro Sirena
1. Il tipo contrattuale della vendita e la sua classificazione (in particolare, la vendita
aleatoria di cosa futura) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
2. La distinzione codicistica tra la vendita di cose mobili e quella di cose immobili. 96
3. La vendita stipulata nell’esercizio dell’attività professionale del venditore . . . . 99
4. I contratti bilateralmente commerciali (business to business): la vendita in regime
di subfornitura. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
5. Segue. La vendita di prodotti agricoli e agroalimentari . . . . . . . . . . . . . . . 108
6. I contratti unilateralmente commerciali (business to consumer): la vendita di multiproprietà;
la vendita di beni di consumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
7. Le modificazioni o integrazioni apportate al tipo contrattuale della vendita dalle
parti contraenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
8. L’inserimento di clausole caratteristiche di altri tipi di contratto: permuta . . . 123
9. Segue. Appalto e contratto d’opera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
10. Segue. Locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Sezione II. — Le obbligazioni delle parti
CAPITOLO IV
LE OBBLIGAZIONI DEL COMPRATORE
di Stefano Pagliantini
1. Introduzione: l’inadempimento del compratore nel prisma delle fonti. La speciale
tutela prevista nella vendita di cose mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
2. L’ondivaga risoluzione di diritto di cui all’art. 1517 . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
1000 INDICE SOMMARIO
3. La compravendita in danno (artt. 1515-1516) ed il diverso modello dell’art. 88
della Convenzione di Vienna sui contratti di vendita internazionale di beni
mobili. Un cenno all’art. 97 della Proposta di Regolamento su di un diritto
comune della vendita. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
4. La c.d. rivendicazione del venditore e lo stoppage in transitu ex art. 71 Convenzione
di Vienna: il diverso regime delle due figure ed un richiamo all’art. 97
della Proposta di Regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
5. Il regime speciale in tema di determinazione del risarcimento ex art. 1518 . . . 168
6. Segue. Focus sull’art. 76 Convenzione di Vienna (con un cenno alla disciplina
contenuta nella Proposta di Regolamento). Adempimento in natura e lucro
cessante per il compratore in alcune ipotesi sintomatiche. . . . . . . . . . . . . . 173
7. Il deposito della cosa venduta ex art. 1514: la regola di buona fede, l’art. 1227. 177
8. Segue. ... e l’art. 87 Convenzione di Vienna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
9. Focus su vendita di cosa mobile ed impossibilità di cooperare del compratore:
un’interpretazione evolutiva dell’art. 1515? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
CAPITOLO V
LE OBBLIGAZIONI DEL VENDITORE: IN PARTICOLARE,
L’OBBLIGO DI CONSEGNA
di Giorgio Afferni
1. Obbligazioni e garanzie del venditore. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
2. Vendita di un bene affetto da un difetto materiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
3. Vendita di un bene affetto da un difetto giuridico . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
4. Problemi di delimitazione: la « fuga » dai vizi redibitori . . . . . . . . . . . . . . . 195
5. La nozione di difetto di conformità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
6. L’obbligo di consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
7. Acquisto del possesso da parte del compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
8. Oggetto della consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
9. Stato del bene al momento della consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
10. Quantità. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
11. Consegna di accessori, pertinenze, frutti, titoli e documenti . . . . . . . . . . . . 207
12. Luogo della consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
13. Tempo della consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
14. Tempo della consegna nella vendita di beni di consumo . . . . . . . . . . . . . . 212
Sezione III. — Le garanzie del compratore per
difetti giuridici
CAPITOLO VI
VENDITA DI BENE ALTRUI
di Giorgio Afferni
1. Validità e ambito di applicazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
2. L’obbligo di procurare l’acquisto al compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
3. L’inadempimento dell’obbligo di procurare l’acquisto. . . . . . . . . . . . . . . . 218
4. La tutela del compratore di buona fede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
5. Segue. Risoluzione del contratto e acquisto a non domino . . . . . . . . . . . . . . . 221
INDICE SOMMARIO 1001
6. Vendita di bene parzialmente altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
7. Vendita di un bene indiviso di proprietà comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
8. Sospensione del pagamento del prezzo in caso di pericolo di rivendica . . . . . 226
9. La tutela del compratore di mala fede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228
CAPITOLO VII
VENDITA DI BENE GRAVATO DA GARANZIE REALI
O ALTRI VINCOLI
di Giorgio Afferni
1. Ambito di applicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233
2. Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
3. La sospensione del pagamento del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
4. Sospensione del pagamento del prezzo e purgazione coattiva dell’ipoteca . . . 238
5. La risoluzione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
6. Il risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
7. La tutela del compratore di mala fede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
CAPITOLO VIII
EVIZIONE E VENDITA DI BENE GRAVATO DA ONERI
O DIRITTI DI GODIMENTO DI TERZI
di Giorgio Afferni
1. Garanzia dall’evizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
2. Segue. Ambito di applicazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
3. Segue. Rimedi del compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
4. Vendita di un bene gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi. . . . . . 249
5. Segue. Le limitazioni legali della proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
6. Preesistenza e buona fede del compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
7. Dichiarazione o promessa di libertà del bene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
8. Sospensione del pagamento del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
9. Risoluzione del contratto e riduzione del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
10. Risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
11. Prescrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
CAPITOLO IX
GIUDIZIO E REGOLE COMUNI
di Giorgio Afferni
1. Chiamata in causa del venditore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
2. Riconoscimento spontaneo del diritto del terzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
3. Risoluzione del contratto e restituzione del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
4. Riduzione del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
5. Risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
6. La responsabilità limitata del venditore (c.d. « evizione evitata ») . . . . . . . . . 275
7. Modificazione o esclusione convenzionale della garanzia . . . . . . . . . . . . . . 276
1002 INDICE SOMMARIO
CAPITOLO X
DIFETTI GIURIDICI E PROMESSA DI VENDITA
di Giorgio Afferni
1. Applicazione analogica delle regole dettate per la vendita . . . . . . . . . . . . . 279
2. Promessa di vendita di un bene altrui. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
3. Segue. Rimedi di autotutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
4. Segue. Risoluzione della promessa di vendita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
5. Segue. Tutela in forma specifica ex art. 2932 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
6. Promessa di vendita di un bene gravato da garanzie reali o altri vincoli . . . . . 285
7. Promessa di vendita di un bene gravato da oneri o da diritti di godimento di
terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
Sezione IV. — Le garanzie del compratore per
difetti materiali o funzionali
CAPITOLO XI
LA TUTELA PER VIZI E DIFETTI QUALITATIVI
di Roberto Calvo
1. La libera electio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
2. La rinunzia implicita all’azione redibitoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
3. L’irrevocabilità della scelta fatta con domanda giudiziale . . . . . . . . . . . . . . 299
4. I termini di decadenza e prescrizione ex art. 1495 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
5. L’impegno preordinato all’eliminazione del vizio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
6. Le vendite a catena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308
7. I limiti convenzionali alla responsabilità ex empto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
8. Il risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
9. Le qualità essenziali per l’uso cui la cosa è destinata . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
10. Le qualità promesse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
11. Il rinvio all’art. 1453 nel prisma della criticata contrapposizione tra « garanzia »
e « inadempimento » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
12. L’esatto adempimento nel prisma della disciplina legale . . . . . . . . . . . . . . 326
CAPITOLO XII
LA CONSEGNA DI COSA DIVERSA E LA GARANZIA
DI BUON FUNZIONAMENTO
di Roberto Calvo
1. Premessa: la rilevanza della colpa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
2. Le tesi inclinanti a equiparare l’aliud pro alio alla consegna di cosa appartenente
ad un genere diverso da quello concordato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
3. I fondamenti dell’indirizzo postulante il superamento della contrapposizione
tra genus e species. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
4. Segue. La casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
5. L’annoso problema della disparità di trattamento e dell’esito imprevedibile
delle decisioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
INDICE SOMMARIO 1003
6. L’uso mercantile quale « antidoto » contro il « germe » della disparità di
trattamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
7. La garanzia di buon funzionamento: fattispecie costitutiva e àmbito
d’applicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
8. Segue. Scelta dei rimedi e semplificazione dell’onere probatorio . . . . . . . . . . 359
9. Segue. Irrilevanza della colpa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
10. Segue. Regole di dettaglio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 362
CAPITOLO XIII
ERRORE E « GARANZIE »
di Roberto Calvo
1. L’errore sulle qualità dell’oggetto compravenduto . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
2. La nozione di qualità essenziali: le qualità corporali . . . . . . . . . . . . . . . . . 374
3. La paternità delle opere d’arte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
4. Le qualità giuridiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
5. Sul cumulo di rimedi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
6. Il dolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
CAPITOLO XIV
IL REGIME DEI RIMEDI NELLE VENDITE AL CONSUMO
di Roberto Calvo
1. Premessa: l’ordine gerarchico dei rimedi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
2. Consegna e rischio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
3. La gratuità dell’intervento di riduzione in pristino . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
4. La scelta dei rimedi da parte del consumatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
5. Segue. I criteri disciplinanti la scelta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
6. Il limite immanente della sostituzione: la soggettiva infungibilità dell’oggetto . 407
7. Buona fede dell’avente titolo alla scelta e clausola de minimis . . . . . . . . . . . . 409
8. Segue. Osservazioni conclusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413
9. La tempestività dell’intervento di riduzione in pristino . . . . . . . . . . . . . . . 416
10. La reiterazione del tentativo di riparazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418
11. La natura imperativa della disciplina pro consumatore . . . . . . . . . . . . . . . 422
12. Verso lo scardinamento dell’ordine gerarchico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423
13. La « garanzia » sull’intervento di sostituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 428
14. La garanzia convenzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430
SOTTOTIPI DI VENDITA
CAPITOLO I
VENDITA CON RISERVA DI GRADIMENTO,
A PROVA, A CAMPIONE
di Antonio Albanese
1. La vendita con riserva di gradimento come contratto a formazione progressiva. 437
1004 INDICE SOMMARIO
2. La rilevanza del gradimento rispetto ai vizi e ai difetti di conformità della cosa. 442
3. Il mancato esame della cosa per fatto imputabile a uno dei contraenti e i rimedi
esperibili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444
4. L’esperimento positivo della prova come condizione sospensiva e le garanzie
ordinarie della vendita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
5. Il risultato positivo della prova e l’assorbimento delle garanzie per i vizi e i difetti
di qualità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451
6. Il rifiuto del venditore di consentire la prova e la tutela del compratore. . . . . 454
7. La condotta del compratore in pendenza della condizione sospensiva . . . . . . 458
8. Il campione tra determinazione dell’oggetto del contratto e valutazione dell’esatto
adempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460
9. Il rapporto con le garanzie ordinarie della vendita e con la tutela dell’acquirente
di beni di consumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
10. Il perimento del campione per caso fortuito o per fatto imputabile a una delle
parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466
CAPITOLO II
LA VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETÀ
di Antonio Albanese
1. Attualità della vendita con riserva della proprietà: il dibattito sulla qualificazione
giuridica del contratto. La tesi della vendita con effetti obbligatori. Critica . . . 471
2. Segue. La tesi del trasferimento sottoposto a condizione sospensiva . . . . . . . . 475
3. Segue. Le tesi che riconoscono un trasferimento immediato della proprietà:
critica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 477
4. La posizione giuridica del compratore come aspettativa di natura reale . . . . . 480
5. Il vincolo di destinazione inerente al bene, i limiti al potere di disposizione e la
legittimazione alle azioni a difesa della proprietà e del possesso . . . . . . . . . . 482
6. L’opponibilità della riserva di proprietà nei confronti dei terzi creditori del
compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485
7. Riserva della proprietà e disciplina dei ritardi nei pagamenti . . . . . . . . . . . 489
8. L’opponibilità della riserva di proprietà al fallimento del compratore . . . . . . 491
9. Patto di riservato dominio e terzi aventi causa dal compratore . . . . . . . . . . 492
10. La tutela del compratore rispetto ai terzi creditori o aventi causa del venditore. 494
11. L’inadempimento rilevante per la risoluzione del contratto . . . . . . . . . . . . 497
12. Gli effetti restitutori della risoluzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 500
13. Vendita con riserva della proprietà e figure affini: il regime delle restituzioni . 503
CAPITOLO III
VENDITA SU DOCUMENTI E VENDITA A TERMINE
DI TITOLI DI CREDITO
di Antonio Albanese
1. La vendita di merci e la consegna mediante titoli rappresentativi. Il problema
dei c.d. titoli impropri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507
INDICE SOMMARIO 1005
2. La vendita di cose trasportate e il passaggio anticipato del rischio . . . . . . . . 510
3. Il pagamento del prezzo e le eccezioni opponibili dal compratore; pagamento
contro documenti a mezzo banca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512
4. La conferma del credito da parte della banca e lo sconto di tratte documentate. 514
5. Consegna differita e trasferimento della proprietà nella vendita di titoli di
credito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516
6. Diritti e obblighi accessori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518
CAPITOLO IV
LA VENDITA CON PATTO DI RISCATTO:
FATTISPECIE ED EFFETTI
di Roberto Calvo
1. Considerazioni introduttive: il sopraprezzo e la finalità dell’istituto. . . . . . . . 521
2. La proprietà sui generis del compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523
3. Opponibilità del patto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 525
4. Esercizio del patto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527
5. Il riscatto tra proprietà e contratto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 529
6. Profili di diritto tributario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532
7. Segue. La sussumibilità del riscatto nell’àmbito della condizione . . . . . . . . . . 533
8. La circolazione del patto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539
9. La pattuizione ex post . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544
10. La vendita con causa commissoria: vicende traslative e fine di garanzia . . . . . 545
11. Segue. I limiti alla presunzione del pregiudizio verso il venditore . . . . . . . . . 548
VENDITE
Sezione I. — Vendite immobiliari
CAPITOLO I
LA VENDITA IMMOBILIARE NEL SISTEMA
di Francesco Macario
1. Pluralità e frammentazione degli indici normativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . 555
2. La riconduzione al sistema tra regole di validità e regole di condotta . . . . . . 557
3. La rilevanza della distinzione nella vendita immobiliare in generale . . . . . . . 562
4. Oggetto del contratto e del rapporto nella compravendita del bene-casa . . . . 564
5. La distinzione teorica alla prova della legislazione e della giurisprudenza. . . . 568
6. La circolazione di immobili urbani irregolari tra invalidità (« formale » o « sostanziale
») e inadempimento: il quadro normativo e giurisprudenziale . . . . . 576
7. Segue. Una svolta della giurisprudenza? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 583
1006 INDICE SOMMARIO
CAPITOLO II
LA STRUTTURA DEL CONTRATTO DI VENDITA IMMOBILIARE
di Francesco Macario
1. I soggetti e le parti: in particolare, la tutela dell’acquirente di immobile da
costruire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 589
2. La ricerca della causa nella vendita immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 598
3. La distinzione con altri tipi contrattuali: l’appalto, il leasing, la permuta . . . . . 601
4. I problemi dell’oggetto: l’identificazione del bene immobile . . . . . . . . . . . . 604
5. La divergenza tra gli elementi di identificazione del bene . . . . . . . . . . . . . 607
6. La difformità tra la misura del bene presente nel contratto e quella reale . . . . 609
7. La vendita a misura e la vendita a corpo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 612
8. La vendita cumulativa di più immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 618
9. La forma scritta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619
10. Riproduzione, ripetizione e rinnovazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 622
11. La prova della conclusione del contratto per iscritto e la relatio . . . . . . . . . . 624
CAPITOLO III
VICENDE DEL CONTRATTO:
RAPPORTO FRA LE PARTI E RIFLESSI PER I TERZI
di Francesco Macario
1. La responsabilità dell’alienante nella vendita immobiliare: la mancanza delle
qualità essenziali o promesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 633
2. L’aliud pro alio in ambito immobiliare: regolarità edilizia e abitabilità . . . . . . . 638
3. La doppia alienazione immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 645
4. La responsabilità del secondo acquirente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 651
5. Vendita simulata e azione di riduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 656
CAPITOLO IV
LA VENDITA IMMOBILIARE FRA TIPICITÀ E SPECIALITÀ:
TIPOLOGIA DEGLI IMMOBILI
di Giorgio Baralis
1. La vendita immobiliare come sottotipo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 661
2. L’oggetto: la tipologia degli immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 666
3. L’immobile agricolo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 667
4. Terreni edificabili e immobili aziendali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 669
5. Gli immobili pertinenziali e gli immobili locati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 670
6. Segue. Beni pertinenziali, beni accessori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 676
7. Gli immobili non agibili, non abitabili e abusivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 677
8. Gli immobili in edilizia convenzionata, gli immobili in costruzione, la « costruzione
provvisoria » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 682
9. L’immobile artistico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685
10. Spazi sovrastanti e spazi sottostanti gli immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685
INDICE SOMMARIO 1007
CAPITOLO V
TIPOLOGIE DEI DIRITTI TRASFERITI
di Giorgio Baralis
1. I diritti trasferiti. In particolare la proprietà « indecisa » e la proprietà
« incerta » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 691
2. La proprietà temporanea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 694
3. Segue. Ragioni e conseguenze del suo riconoscimento . . . . . . . . . . . . . . . . 699
CAPITOLO VI
L’ATTO NOTARILE DI VENDITA IMMOBILIARE,
E I PROBLEMI DELLA PUBBLICITÀ
di Giorgio Baralis
1. I vincoli privati: prelazioni, divieti di alienazione, obbligazioni di fare . . . . . . 705
2. Vendita a corpo, vendita a misura e figure intermedie; vendite problematiche. 708
3. Vendita cumulativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 715
4. I beni e il prezzo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 716
5. Le parti e il notaio. Problemi di responsabilità notarile . . . . . . . . . . . . . . . 720
6. L’interpretazione: l’applicazione dell’art. 1362, c. 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . 723
7. Le clausole di stile e le clausole d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 724
8. Il richiamo alle norme dispositive e il valore degli allegati . . . . . . . . . . . . . 726
9. Vendita immobiliare e possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 729
10. Vendita immobiliare e trascrizione: profili generali . . . . . . . . . . . . . . . . . 731
11. Segue. Vendita a corpo e a misura e pubblicità immobiliare . . . . . . . . . . . . 735
12. Pubblicità immobiliare e proprietà temporanea. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 737
13. Circolazione in deroga alle regole generali di pubblicità immobiliare: cenni . . 740
CAPITOLO VII
NUOVI PROFILI DELLA VENDITA IMMOBILIARE:
LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE
di Nicola Raiti
1. Premesse e considerazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 743
2. I soggetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 745
3. Gli oggetti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 747
4. La fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 750
5. La vendita dopo la trascrivibilità del contratto preliminare . . . . . . . . . . . . . 750
CAPITOLO VIII
LA VENDITA DI IMMOBILI DA COSTRUIRE
di Nicola Raiti
1. Preliminari considerazioni anche di tipo metodologico . . . . . . . . . . . . . . . 755
2. I riflessi della garanzia fidejussoria sull’intera disciplina . . . . . . . . . . . . . . 759
1008 INDICE SOMMARIO
CAPITOLO IX
IL DEPOSITO DEL PREZZO NELLA VENDITA IMMOBILIARE
di Nicola Raiti
1. Premesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 765
2. Le ragioni e gli scopi della legge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 767
3. Per una possibile ricostruzione interpretativa coordinata con altre norme in
tema di trasferimenti di immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 772
4. La specifica disciplina del deposito del prezzo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774
5. La separazione patrimoniale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 776
6. Una separazione speciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 777
7. Derogabilità della disciplina? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 780
8. Spunti per una qualificazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781
9. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 783
CAPITOLO X
LE VENDITE IMMOBILIARI A CREDITO
di Marco Maltoni
1. Crisi finanziaria e vendita a prezzo dilazionato: identificazione dei conflitti di
interessi fra contraenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 787
2. La vendita con riserva di proprietà come modello contrattuale di riferimento . 789
3. Ricognizione normativa in funzione dell’individuazione dei conflitti di interesse
già disciplinati e inquadramento della fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 790
4. Gli strumenti di tutela della parte venditrice in caso di inadempimento del
compratore. Il fallimento del compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796
5. L’opponibilità del patto di riservato dominio. La vendita di beni mobili. Il
problema della forma del patto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 801
6. Segue. La vendita con riserva di proprietà di beni immobili. . . . . . . . . . . . . 806
7. Segue. La vendita con riserva di proprietà dell’azienda e delle partecipazioni in
società a responsabilità limitata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809
8. Le regole di tutela del compratore. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813
9. Il ricorso alla condizione come tecnica alternativa alla riserva di proprietà . . . 817
10. La nuova disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione di immobili (art. 23 d.l. 12.9.2014, n. 133, conv. in l. 11.11.2014, n.
164) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 824
Sezione II. — Vendite di partecipazioni sociali
CAPITOLO XI
LA VENDITA DI PARTECIPAZIONI SOCIALI: NATURA, CONTENUTO E TIPI
di Daniele Maffeis
1. Oggetto e scopo nella vendita di partecipazioni sociali . . . . . . . . . . . . . . . 835
2. La vendita di partecipazioni in società per azioni ed in società quotate. . . . . . 837
3. La vendita di partecipazioni in società a responsabilità limitata . . . . . . . . . . 838
4. La vendita di partecipazioni in società di persone . . . . . . . . . . . . . . . . . . 840
5. Lo scopo del compratore: acquisto a scopo di controllo, di risparmio o di
speculazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 841
INDICE SOMMARIO 1009
6. Trasferimento di partecipazioni sociali e patto di famiglia . . . . . . . . . . . . . 842
7. La partecipazione sociale come oggetto della vendita, il problema del consenso
traslativo e la rilevanza causale del trasferimento del patrimonio. Il closing . . . 843
8. Il modello anglosassone come contratto alieno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 847
9. La pluralità di vendite reciproche di diverse partecipazioni sociali all’interno dei
gruppi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 848
10. Le clausole di opzione put e call concluse tra soci. Le opzioni finanziarie. L’equity
swap con physical settlement. La clausola che prevede il trasferimento al compratore
dei vincoli dipendenti da un contratto parasociale . . . . . . . . . . . . . . . 849
11. Le clausole di drag along e tag along . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 853
12. Le clausole di prelazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 857
13. Le clausole di gradimento e il divieto di discriminazione . . . . . . . . . . . . . . 859
14. I sindacati di blocco e la clausola penale per l’inadempimento. . . . . . . . . . . 862
CAPITOLO XII
IL REPERIMENTO DEL COMPRATORE E LA DETERMINAZIONE
DEL PROGRAMMA CONTRATTUALE; CLAUSOLE RILEVANTI,
INVALIDITÀ E SCIOGLIMENTO
di Daniele Maffeis
1. Il reperimento del compratore tramite dichiarazione al pubblico e lo svolgimento
della gara . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 863
2. Il reperimento del compratore tramite trattative individuali. Confidentiality agreeements
e standstill agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 864
3. La due diligence del compratore, precedente alla determinazione del programma
contrattuale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 866
4. Memorandum of understandings e term sheets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 868
5. La determinazione del programma contrattuale: il contratto c.d. preliminare, il
sale and purchase agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 869
6. La gestione della target nell’interim period . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 870
7. Il prezzo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 875
8. Il deposito in escrow di parte del prezzo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 877
9. L’acquisto della società in crisi con corrispettivo a carico del venditore . . . . . 879
10. Garanzie relative alla partecipazione (legal warranties) ed alla situazione patrimoniale
(business warranties) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 880
11. Condition precedent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 881
12. Post closing price adjustment clause e earn out clause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 882
13. Le clausole di non concorrenza a carico degli ex amministratori ed il limite di
durata imposto dal diritto italiano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 883
14. L’interpretazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 885
15. Invalidità, scioglimento e restituzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 887
Sezione III. — Vendite di beni artistici e culturali
CAPITOLO XIII
LA NOZIONE DI BENE CULTURALE: ORIGINE, CONTENUTI E CONTESTI
di Manlio Frigo
1. L’oggetto dell’indagine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 893
1010 INDICE SOMMARIO
2. Opera d’arte, cosa di interesse artistico, patrimonio e bene culturale: origine,
contenuti e contesti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 894
3. La tutela dei beni culturali intesa come imposizione di limiti alla loro circolazione:
origini e modelli delle norme nazionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 900
4. La circolazione e la vendita di beni culturali: dimensione interna e internazionale
del problema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 902
CAPITOLO XIV
FONTI INTERNE E CIRCOLAZIONE INTERNAZIONALE
di Manlio Frigo
1. La disciplina speciale italiana in tema di tutela dei beni culturali nel codice dei
beni culturali e del paesaggio del 2004: la protezione, la conservazione e la
valorizzazione di beni di proprietà pubblica e privata . . . . . . . . . . . . . . . . 909
2. La dichiarazione di interesse culturale e le sue conseguenze . . . . . . . . . . . . 911
3. La circolazione e la vendita dei beni culturali di proprietà dei privati . . . . . . 913
4. La denuncia di trasferimento e l’esercizio del diritto di prelazione da parte dello
Stato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 916
5. Il principio di buona fede e gli obblighi degli operatori professionali in tema di
autenticità e provenienza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 919
6. La vendita dei beni culturali all’asta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 925
7. Il rapporto con autori e artisti e il diritto di seguito . . . . . . . . . . . . . . . . . 927
8. Le disposizioni di tutela e i vincoli alla circolazione dei beni culturali posti dalle
norme internazionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 930
9. La tutela dell’acquisto di buona fede e gli obblighi di restituzione nelle Convenzioni
internazionali e nelle disposizioni comunitarie . . . . . . . . . . . . . . . . . 933
10. L’importazione e l’esportazione dei beni culturali nel regime del codice. . . . . 939
11. L’acquisto coattivo dei beni culturali da parte dello Stato . . . . . . . . . . . . . . 942
Sezione IV. — Vendite internazionali
CAPITOLO XV
LA VENDITA INTERNAZIONALE: PROFILI GENERALI
di Marisa Meli
1. La Convenzione di Vienna: uno strumento di diritto uniforme per la vendita
internazionale di beni mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 949
2. L’oggetto della disciplina: la compravendita di beni mobili. . . . . . . . . . . . . 953
3. Segue. Il carattere di internazionalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 955
4. I presupposti per l’applicazione della disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 957
5. L’individuazione del giudice competente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 959
6. I criteri di interpretazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 962
7. Segue. E il problema delle lacune. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 965
8. Il ruolo dell’autonomia privata e il valore degli usi. . . . . . . . . . . . . . . . . . 968
CAPITOLO XVI
I CONTENUTI DELLA DISCIPLINA
di Marisa Meli
1. Il contenuto della disciplina: la formazione del contratto . . . . . . . . . . . . . . 969
INDICE SOMMARIO 1011
2. La vendita di merci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 971
3. Gli obblighi del venditore: la consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 972
4. L’obbligo di consegnare beni conformi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 975
5. Passaggio del rischio, inadempimento del venditore e rischio della prestazione. 977
6. Gli obblighi dell’acquirente: presa in consegna, onere di ispezione e denuncia
per difetto di conformità. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 979
7. Il pagamento del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 982
8. La struttura dei rimedi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 985
9. L’alternativa tra adempimento e risoluzione nei casi di inadempimento (non
performance) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 986
10. I rimedi a disposizione dell’acquirente per l’inesatto adempimento (mal
performance) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 988
11. La risoluzione del contratto (avoidance) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 990
12. Il risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 992
13. Le cause di esonero dalla responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 994
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