Officina del diritto è uno strumento di studio e di lavoro pensato per arricchire le proprie conoscenze giuridiche attraverso un sistema di lettura strutturato su più livelli: uno più immediato che consente di focalizzare i concetti "guida" di una precisa fattispecie giuridica con l’utilizzo di esempi, tavole sinottiche, schemi, formule, quesiti, mappe giurisprudenziali, e un altro più approfondito che illustra organicamente la materia e nel quale si rinvengono informazioni puntuali e chiarimenti mirati di pronta fruibilità.
In questo volume:
– Danni da infiltrazioni: responsabilità del condominio e del titolare esclusivo
– Il nuovo orientamento delle Sezioni unite (Cass. N. 9449/2016)
– Ripartizione delle spese e riscossione delle quote – pagamento degli oneri e individuazione del debitore
– Proprietà e manutenzione del lastrico solare.
1. Premessa: il lastrico solare nella disciplina condominiale pag. 5
1.1. La collocazione nel “diritto di condominio” pag. 5
1.2. L’aspetto “proprietario” (art. 1117 c.c.) pag. 5
1.3. L’aspetto “economico” (artt. 1123 e 1126 c.c.) pag. 6
2. La ripartizione delle spese pag. 9
2.1. Il fenomeno giuridico ed economico pag. 9
2.2. L’ambito e le finalità pag. 9
2.3. L’impostazione pag. 10
2.4. Il vincolo di accessorietà pag. 11
2.5. Le regole per la ripartizione pag. 12
2.6. Le definizioni pag. 13
3. Lato oggettivo e soggettivo del rapporto pag. 16
3.1. L’obbligo di pagamento pag. 16
3.2. La possibilità di esonero pag. 17
3.3. Il debitore pag. 18
3.4. La c.d. parziarietà pag. 18
3.5. La responsabilità “novellata” pag. 18
3.6. Tipologie di soggetti obbligati pag. 19
3.7. Il condomino apparente pag. 19
3.8. L’usufruttuario e il nudo proprietario pag. 20
3.9. I comproprietari pro indiviso pag. 22
3.10. Il conduttore pag. 23
3.11. L’acquirente pag. 23
3.12. Il venditore pag. 24
4. La riscossione pag. 32
4.1. Il procedimento ex art. 63 disp.att. c.c. pag. 32
4.2. Le competenze: per valore e per territorio pag. 34
4.3. Facoltà dell’amministratore (ed eventuale “dispensa”) pag. 35
4.4. La legittimazione passiva pag. 37
4.5. Il titolo per la riscossione pag. 37
4.6. L’esecuzione coattiva pag. 38
4.7. Il condòmino fallito pag. 39
5. I criteri legali pag. 41
5.1. Inquadramento del “sistema” pag. 41
5.2. Le ripartizioni ex art. 1123 c.c. pag. 41
5.3.Millesimi e utilità pag. 43
5.4. La c.d. diversa convenzione pag. 44
5.5. Imargini operativi dell’assemblea pag. 46
5.6. L’invalidità della deliberazione pag. 46
6. I criteri di ripartizione degli artt. 1124 e 1125 c.c. pag. 52
6.1. Le spese per le scale e l’ascensore: i parametri legali pag. 52
6.2. Concrete tipologie di costi pag. 53
6.3. Il “caso” delle spese per la pulizia e per l’illuminazione pag. 54
6.4. Il problema dei locali con accesso autonomo pag. 54
6.5. L’installazione e la sostituzione dell’ascensore pag. 55
6.6. Spese per i soffitti, le volte e i solai (art. 1125 c.c.) pag. 56
6.7. Casistica sull’art. 1125 c.c. pag. 57
7. La ripartizione delle spese di conservazione del lastrico solare esclusivo pag. 65
7.1. La fattispecie prevista dall’art. 1126 c.c. pag. 65
7.2. Il lastrico pag. 65
7.3. Il diritto esclusivo pag. 65
7.4. La possibilità di rinuncia pag. 66
7.5. La terrazza a livello pag. 67
7.6. La ripartizione legale pag. 67
7.7. Le varie ipotesi di spese pag. 70
8. Il risarcimento del danno “da infiltrazioni”: responsabilità e ripartizione dei costi (Cass. S.U. n. 9449/2016) pag. 78
8.1. Il condominio e le Sezioni Unite pag. 78
8.2. La controversia concreta all’esame dei Giudici pag. 78
8.3. Le argomentazioni dell’ordinanza di rimessione pag. 79
8.4. Le “ragioni” delle Sezioni Unite pag. 80
8.5.Osservazioni e conseguenze pag. 81
8.6. La responsabilità del titolare esclusivo (art. 2051 c.c.) pag. 81
8.7. La (concorrente) responsabilità del condominio (art. 2043 c.c.) pag. 84
8.8. La responsabilità solidale (art. 2055 c.c.) pag. 84
L’AUTORE
Luigi Salciarini
Avvocato del Foro di Chieti, è esperto della materia condominiale, e su tali tematiche è autore o coautore di numerose monografie (più d’una edita con Giuffrè), nonché di saggi, note a sentenza e articoli pubblicati su riviste giuridiche specializzate. Relatore in molteplici convegni e masters per avvocati e amministratori di condominio.
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