CAPITOLO 1 LA NATURA GIURIDICA di ANTONIO SCARPA 1. Il “condominio negli edifici” come qualificazione di un fatto.................. 1 2. Il “condominio negli edifici” come soggetto di distinti rapporti............. 15 PARTE PRIMA IL FABBRICATO URBANO CAPITOLO 2 LE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO di ALBERTO CELESTE 1. La relazione di accessorietà ................................................................................... 33 2. I connotati distintivi dell’istituto ........................................................................... 40 3. La costituzione del condominio........................................................................... 43 4. La presunzione di comunione............................................................................... 48 5. Il titolo contrario.......................................................................................................... 56 5.1. L’atto scritto .................................................................................................. 56 5.2. L’usucapione................................................................................................. 62 6. Il condominio parziale............................................................................................... 68 6.1. Le opposte teorie........................................................................................ 68 6.2. La risposta della giurisprudenza ........................................................... 73 6.3. Le conseguenze pratiche ........................................................................ 77 CAPITOLO 3 L’ELENCO DEL CODICE CIVILE di ALBERTO CELESTE 1. Le novità della Riforma del 2013 ......................................................................... 83 2. L’enumerazione aperta dell’art. 1117 c.c. ........................................................ 88 3. Il suolo su cui “sorge” l’edificio ............................................................................. 91 4. Il terrapieno e l’area circostante il fabbricato ................................................. 94 5. Il sottosuolo................................................................................................................... 97 6. Il vespaio ......................................................................................................................... 100 7. Le fondazioni ................................................................................................................ 102 8. Le intercapedini........................................................................................................... 104 9. Gli scantinati e i seminterrati ................................................................................. 106 10. I muri maestri................................................................................................................ 109 11. Le facciate...................................................................................................................... 115 12. I balconi........................................................................................................................... 121 13. I solai................................................................................................................................. 130 14. Il tetto e il lastrico solare.......................................................................................... 135 15. La terrazza a livello..................................................................................................... 138 16. Il sottotetto.................................................................................................................... 139 17. Le scale e i pianerottoli............................................................................................. 143 18. I portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi e i portici ..................................... 146 19. I cortili e le aree destinate al parcheggio.......................................................... 147 20. Il cavedio......................................................................................................................... 149 21. I locali per i servizi comuni...................................................................................... 153 22. Gli impianti comuni.................................................................................................... 157 CAPITOLO 4 L’USO DELLE COSE COMUNI di ALBERTO CELESTE 1. La cornice di riferimento normativo................................................................... 163 2. L’àmbito di applicazione .......................................................................................... 164 3. L’inquadramento dell’istituto................................................................................. 167 4. Le fonti della regolamentazione .......................................................................... 169 5. Le condizioni per l’utilizzo....................................................................................... 172 5.1. Il limite oggettivo ........................................................................................ 173 5.1.1. Il concetto di destinazione...................................................... 173 5.1.2. Il concetto di alterazione ......................................................... 176 5.2. Il limite soggettivo ...................................................................................... 177 5.2.1. Il pari uso......................................................................................... 177 5.2.2. Il contemperamento dei contrapposti interessi ............ 179 6. Le modalità di godimento della cosa comune............................................... 181 6.1. L’uso promiscuo o frazionato ................................................................ 183 6.2. L’uso indiretto............................................................................................... 186 6.3. Le opere sulle parti comuni.................................................................... 189 6.4. Il rispetto delle distanze legali ............................................................... 192 6.5. L’uso esclusivo ............................................................................................. 195 CAPITOLO 5 L’UTILIZZO DELLE PORZIONI ESCLUSIVE di ALBERTO CELESTE 1. La convivenza all’interno dell’edificio urbano................................................. 199 2. L’evoluzione dell’istituto della proprietà........................................................... 201 VI INDICE 3. L’inadeguatezza della normativa in materia di vicinato ............................. 204 3.1. Le peculiarità dei rapporti condominiali............................................ 204 3.2. Gli atti emulativi ........................................................................................... 207 3.3. Le immissioni moleste.............................................................................. 208 3.4. L’apertura di luci e vedute....................................................................... 210 4. Le prescrizioni imposte dai regolamenti di condominio ........................... 212 5. I limiti al diritto di godimento ................................................................................ 218 6. Le opere sulle parti di proprietà esclusiva........................................................ 221 6.1. L’interpretazione “evolutiva” dell’art. 1122 c.c. ............................. 221 6.2. Il triplice ordine di “paletti” ..................................................................... 224 6.3. La preventiva notizia all’amministratore........................................... 226 7. Gli impianti singoli di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili............................................................................................... 230 CAPITOLO 6 LA SOPRAELEVAZIONE di ALBERTO CELESTE 1. La definizione della facoltà edificatoria ............................................................. 237 2. Il soggetto legittimato .............................................................................................. 242 3. L’eventuale titolo contrario .................................................................................... 246 4. La riserva e la cessione del diritto........................................................................ 249 5. Le diverse modalità di realizzazione................................................................... 253 6. Le conseguenze dell’iniziativa............................................................................... 258 7. Il triplice ordine di limiti............................................................................................ 260 7.1. Le condizioni statiche dell’edificio....................................................... 261 7.2. Il pregiudizio dell’aspetto architettonico .......................................... 266 7.3. La diminuzione di aria e luce dei piani sottostanti ....................... 269 8. Il pagamento dell’indennità.................................................................................... 270 8.1. La giustificazione giuridica...................................................................... 270 8.2. Il debitore e i creditori............................................................................... 275 8.3. La determinazione dell’importo............................................................ 279 CAPITOLO 7 LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO di ALBERTO CELESTE 1. L’indivisibilità delle parti comuni .......................................................................... 285 2. Il concetto di edificio autonomo.......................................................................... 292 3. Le modalità di scioglimento dell’originario condominio............................ 297 4. Le peculiarità sotto il profilo processuale......................................................... 300 INDICE VII CAPITOLO 8 IL SUPERCONDOMINIO di ALBERTO CELESTE 1. La realtà sociale del fenomeno............................................................................. 307 2. La disciplina delle cose rimaste in comune..................................................... 309 3. Il limite della compatibilità ...................................................................................... 316 4. La costituzione............................................................................................................. 319 5. Il regolamento.............................................................................................................. 320 6. L’amministratore......................................................................................................... 322 7. L’assemblea................................................................................................................... 324 8. L’uso delle cose comuni .......................................................................................... 327 9. Le tabelle millesimali e le spese ........................................................................... 328 CAPITOLO 9 IL PERIMENTO DELL’EDIFICIO di ALBERTO CELESTE 1. Le cause del crollo del fabbricato ........................................................................ 331 2. Il perimento totale dell’edificio ............................................................................. 334 3. La ricostruzione dello stabile ................................................................................. 338 4. La posizione del condomino dissenziente....................................................... 343 5. Il perimento di parte non rilevante dell’edificio ............................................. 346 6. Il valore dell’immobile perito.................................................................................. 350 PARTE SECONDA GLI ORGANISMI DECISORI CAPITOLO 10 L’ASSEMBLEA di ALBERTO CELESTE 1. I soggetti titolari della convocazione ................................................................. 355 1.1. L’amministratore ......................................................................................... 355 1.2. Il condomino................................................................................................. 357 2. I possibili destinatari della convocazione ......................................................... 360 2.1. Il comproprietario ....................................................................................... 360 2.2. Il conduttore.................................................................................................. 364 2.3. L’usufruttuario.............................................................................................. 369 2.4. L’acquirente................................................................................................... 374 2.5. Gli eredi............................................................................................................ 380 2.6. Il conflitto di interessi................................................................................ 382 2.7. Il condominio parziale............................................................................... 386 2.8. Il supercondominio .................................................................................... 387 VIII INDICE 3. Il luogo della riunione condominiale .................................................................. 396 4. La data e l’orario della riunione............................................................................. 397 5. Il termine di preavviso della convocazione...................................................... 402 6. L’ordine del giorno della riunione........................................................................ 407 7. Le modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione..................... 413 8. Gli incombenti nello svolgimento della riunione condominiale............. 421 8.1. La nomina del presidente........................................................................ 421 8.2. La redazione del segretario .................................................................... 425 8.3. La presenza dell’amministratore .......................................................... 426 9. La partecipazione delegata alla riunione condominiale ............................ 430 9.1. L’intervento a mezzo di rappresentante........................................... 430 9.2. La forma scritta ............................................................................................ 433 9.3. I limiti al conferimento.............................................................................. 436 10. La regolare costituzione dell’assemblea........................................................... 443 11. L’assemblea in prima e seconda convocazione ............................................ 447 12. L’allontanamento di un condomino dalla riunione ...................................... 451 13. La discussione degli argomenti all’ordine del giorno.................................. 454 14. La votazione sulle statuizioni da adottare........................................................ 458 15. La verbalizzazione della riunione condominiale ........................................... 460 15.1. I requisiti contenutistici............................................................................ 460 15.2. Le modalità di redazione.......................................................................... 468 15.3. L’efficacia giuridica ..................................................................................... 474 15.4. La trascrizione nel registro...................................................................... 479 15.5. La comunicazione ai condomini .......................................................... 481 16. Il metodo collegiale e il principio maggioritario ............................................ 486 17. I nuovi quorum deliberativi..................................................................................... 493 18. La derogabilità delle maggioranze legali .......................................................... 498 19. Il corretto computo dei voti ................................................................................... 501 20. Le principali attribuzioni dell’assemblea........................................................... 507 20.1. La costituzione di un fondo speciale.................................................. 507 20.2. Le innovazioni ordinarie e agevolate.................................................. 516 20.3. Le modificazioni della destinazione d’uso delle parti comuni. 527 20.4. La tutela delle destinazioni d’uso......................................................... 534 20.5. L’installazione degli impianti di videosorveglianza....................... 539 20.6. L’attivazione del sito internet ................................................................ 545 CAPITOLO 11 L’AMMINISTRATORE di ANTONIO SCARPA 1. La natura dell’incarico di amministratore......................................................... 551 2. La nomina: forma e contenuto. ............................................................................ 563 INDICE IX 2.1. Nomina e regolamento ............................................................................ 568 2.2. Le comunicazioni imposte all’amministratore nominato.......... 569 2.3. Il sostituto dell’amministratore e l’amministratore di fatto ...... 572 2.4. Il consiglio di condominio ....................................................................... 574 2.5. Gli alloggi di edilizia popolare ed economica.................................. 575 3. La conferma dell’amministratore......................................................................... 577 4. I requisiti soggettivi per lo svolgimento dell’incarico di amministratore ................................................................................................................................... 578 5. La nomina dell’amministratore revocato giudizialmente.......................... 582 6. La nomina giudiziale dell’amministratore ........................................................ 583 7. La durata dell’incarico ............................................................................................... 590 8. La prorogatio................................................................................................................. 593 9. Il compenso................................................................................................................... 597 10. La polizza per la responsabilità civile.................................................................. 598 11. Il conto corrente del condominio........................................................................ 602 12. Le attribuzioni ordinarie........................................................................................... 609 13. La riscossione dei contributi .................................................................................. 611 14. Il registro dell’anagrafe condominiale................................................................ 613 15. Gli altri registri obbligatori ....................................................................................... 622 16. Gli obblighi di conservazione e di restituzione della documentazione. 623 17. Il rendiconto annuale ................................................................................................ 625 18. La legittimazione processuale attiva e passiva .............................................. 632 19. La revoca assembleare. ............................................................................................ 643 20. La revoca giudiziale.................................................................................................... 647 PARTE TERZA GLI STRUMENTI PER LA GESTIONE CAPITOLO 12 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO di ALBERTO CELESTE 1. Il regolamento assembleare................................................................................... 657 2. Il regolamento contrattuale ................................................................................... 662 3. L’obbligatorietà ............................................................................................................ 667 4. L’approvazione e l’efficacia..................................................................................... 670 5. L’opponibilità e la trascrizione............................................................................... 675 6. L’interpretazione......................................................................................................... 682 7. La modifica .................................................................................................................... 688 8. Il contenuto................................................................................................................... 693 8.1. In generale ..................................................................................................... 693 8.2. L’uso delle cose comuni........................................................................... 696 X INDICE 8.3. La ripartizione delle spese....................................................................... 698 8.4. Il decoro dell’edificio.................................................................................. 701 8.5. L’amministrazione ...................................................................................... 703 8.6. L’individuazione dei beni ......................................................................... 704 8.7. Il godimento delle proprietà esclusive............................................... 706 9. La menomazione dei diritti del singolo............................................................. 710 10. La disciplina legislativa inderogabile................................................................... 716 10.1. La rinuncia ai diritti sulle parti comuni............................................... 719 10.2. L’indivisibilità delle cose comuni.......................................................... 724 10.3. Le innovazioni ordinarie e agevolate.................................................. 726 10.4. La figura dell’amministratore ................................................................. 730 10.4.1. La competenza assembleare ................................................. 730 10.4.2. I requisiti soggettivi .................................................................... 733 10.4.3. La durata dell’incarico ............................................................... 736 10.4.4. La revoca assembleare e giudiziaria.................................... 737 10.4.5. La rappresentanza sostanziale .............................................. 740 10.4.6. La legittimazione attiva e passiva......................................... 743 10.5. Il dissenso dei condomini rispetto alle liti ........................................ 747 10.6. La costituzione e il funzionamento dell’assemblea ..................... 749 10.7. L’impugnazione delle deliberazioni..................................................... 755 10.8. La riscossione dei contributi .................................................................. 760 10.9. La convocazione dell’adunanza............................................................ 762 10.10. L’intervento alla riunione......................................................................... 763 10.11. La revisione delle tabelle millesimali .................................................. 764 10.12. Il divieto di detenere animali domestici ............................................ 765 11. L’intervento del magistrato nella formazione ................................................ 774 11.1. La possibilità di adire il giudice.............................................................. 774 11.2. L’àmbito dell’ingerenza giudiziale........................................................ 780 11.3. La natura del procedimento................................................................... 783 12. La revisione.................................................................................................................... 787 13. L’impugnazione ........................................................................................................... 788 13.1. Il dissenso e la sospensione ................................................................... 788 13.2. I vizi della deliberazione e dell’atto...................................................... 790 13.3. I poteri sostitutori del giudice................................................................ 794 14. Il controllo sulla vessatorietà delle clausole .................................................... 797 15. La tutela del consumatore-condomino ............................................................ 803 16. I contrapposti interessi nella prassi immobiliare........................................... 811 17. La valutazione della meritevolezza degli interessi ....................................... 816 18. Le infrazioni e le sanzioni ........................................................................................ 818 INDICE XI CAPITOLO 13 LE TABELLE MILLESIMALI di ALBERTO CELESTE 1. La previsione codicistica.......................................................................................... 827 2. La definizione ............................................................................................................... 829 3. La natura giuridica ...................................................................................................... 830 4. La funzione pratica..................................................................................................... 834 5. I criteri tecnici di redazione.................................................................................... 836 6. La formazione immediata o progressiva .......................................................... 841 7. L’approvazione all’unanimità o a maggioranza.............................................. 845 7.1. Le tesi contrapposte.................................................................................. 845 7.2. L’intervento delle Sezioni Unite............................................................ 848 7.3. I rilievi critici................................................................................................... 852 7.4. Le ipotesi ricostruttive dopo la Riforma ............................................ 859 8. La modifica successiva ............................................................................................. 862 9. I facta concludentia ................................................................................................... 867 10. I presupposti per la revisione................................................................................. 869 10.1. Le sopravvenienze edilizie ...................................................................... 869 10.1.1. Le singole ipotesi contemplate............................................. 869 10.1.2. La consistenza dell’alterazione ............................................. 872 10.1.3. I costi della variazione ............................................................... 873 10.1.4. La derogabilità della previsione............................................. 874 10.2. L’errore rilevante ......................................................................................... 875 10.2.1. Il vizio del contratto.................................................................... 875 10.2.2. La divergenza tra valore considerato e reale .................. 877 10.2.3. La risoluzione del contrasto ................................................... 880 10.2.4. Il perdurare delle oscillazioni interpretative..................... 881 11. I profili processuali...................................................................................................... 884 11.1. Le peculiarità del procedimento........................................................... 884 11.2. La legittimazione attiva ............................................................................ 885 11.3. La legittimazione passiva......................................................................... 886 11.4. L’efficacia della sentenza......................................................................... 890 12. La posizione del conduttore .................................................................................. 895 CAPITOLO 14 LE SPESE E LE OBBLIGAZIONI di ANTONIO SCARPA 1. Il fondamento dell’obbligo di contribuire alle spese.................................... 899 2. Obligationes propter rem e propter utilitatem .............................................. 901 3. L’insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese................................. 909 4. Il “condominio minimo”........................................................................................... 914 5. Il risarcimento dei danni derivanti dalla gestione condominiale............ 915 XII INDICE 6. I criteri legali di ripartizione .................................................................................... 920 6.1. Le “spese generali”..................................................................................... 921 6.2. Il riferimento alla funzione del bene................................................... 922 6.3. La proporzionalità tra spese ed uso.................................................... 925 6.4. La ripartizione “per consumo” .............................................................. 927 6.5. Il concorso del condomino rinunziante al pagamento delle spese dell’impianto centralizzato di riscaldamento..................... 934 6.6. Il condominio parziale............................................................................... 935 7. Manutenzione e sostituzione di scale ed ascensori .................................... 940 8. Soffitti, volte, solai e balconi................................................................................... 949 9. Lastrici solari, terrazze a livello e tetti ................................................................ 950 9.1. I danni da infiltrazioni all’appartamento sottostante la terrazza a livello................................................................................................. 953 10. Spese di gestione individuale ................................................................................ 958 11. Comproprietari, usufruttuari e conduttori ....................................................... 959 12. L’esonero dalle spese in favore dei condomini dissenzienti.................... 962 13. Alienante ed acquirente dell’unità immobiliare............................................. 966 14. Le deliberazioni dell’assemblea in tema di spese ......................................... 968 15. La “diversa convenzione”........................................................................................ 976 16. Il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi................................. 985 17. Gli effetti della morosità nel pagamento delle spese.................................. 989 18. I “creditori” e i “condomini morosi”.................................................................... 993 19. L’azione del creditore nei confronti dei condomini morosi ..................... 996 20. L’azione del creditore nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti......................................................................................................................1001 Indice analitico .......................................................................................................................1009