Il volume rappresenta una guida approfondita della disciplina dell'invalidita' delle locazioni e offre la disamina dei diversi aspetti dell'istituto sia dal punto di vista sostanziale-processuale (intimazioni di sfratto, opposizioni allo sfratto, azione di occupazione sine titulo, azione di restituzione dell'indebito) che dal punto di vista fiscale (cedolare secca, ravvedimento operoso).
Le problematiche afferenti la forma del contratto, la sua registrazione e gli effetti conseguenti, comportano infatti un enorme contenzioso nelle aule di tribunale: come e quando emerga la invalidita' del contratto non scritto e quali siano gli effetti del contratto non registrato, nonche' le tutele concesse dal legislatore in favore delle parti contrattuali; il panorama che si configura e' dunque piuttosto articolato e l'opera lo illustra con taglio tecnico ma al contempo squisitamente operativo.
La trattazione fa riferimento infine alle considerazioni concatenate della dottrina e pone l'accento sulle recenti novita' normative (Legge Stabilita' 2016) e giurisprudenziali (Corte Costituzionale e Corte di Cassazione), nonche' sulle diverse forme di tutela a favore dei conduttori con esempi, quesiti, schemi, atti, formule, riferimenti normativi.
Presentazione......................................................................................................................... XI
CAPITOLO 1 IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
1. Aspetti generali del contratto di locazione...................................................... 1
2. Il contenuto del contratto di locazione............................................................. 3
3. Le obbligazioni principali del locatore ............................................................... 8
4. Le obbligazioni del conduttore............................................................................. 14
4.1. L’obbligo del pagamento del canone.................................................... 19
5. Il deposito cauzionale ............................................................................................... 24
6. Le migliorie e le addizioni........................................................................................ 27
7. I criteri di ripartizione delle spese........................................................................ 29
7.1. Gli oneri accessori.......................................................................................... 32
CAPITOLO 2 LA CESSAZIONE DELLA LOCAZIONE E LA RESTITUZIONE
DELL’IMMOBILE
1. La conclusione del rapporto .................................................................................. 35
2. La disdetta del locatore............................................................................................ 36
3. Recesso anticipato del conduttore ..................................................................... 39
3.1. Recesso dalla locazione e trasferimento per motivi di lavoro.... 41
4. Le conseguenze della scadenza del termine finale della locazione..... 44
5. La restituzione dell’immobile ................................................................................ 45
CAPITOLO 3 LA TIPOLOGIA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD
USO ABITATIVO
1. La normativa sui contratti di locazione ad uso abitativo ........................... 51
2. Il contratto a canone libero .................................................................................... 53
3. Il contratto di locazione a canone concordato.............................................. 55
3.1. Le novità introdotte nel contratto concordato dal D.M.
16.1.2017 .......................................................................................................... 61
4. Il contratto di locazione ad uso transitorio...................................................... 63
5. Il contratto di locazione transitorio per studenti universitari .................. 66
CAPITOLO 4 ANNULLABILITÀ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
1. Annullabilità in generale .......................................................................................... 71
2. L’invalidità di un contratto: differenze nullità e annullabilità ................... 72
3. La prova della violenza nel contratto ................................................................. 74
4. L’incapacità a stipulare un contratto.................................................................. 75
5. L’errore nel contratto................................................................................................ 78
6. L’errore sulla legittimazione del locatore: la c.d. locazione a non
domino ............................................................................................................................ 79
7. La procura e la rappresentanza apparente: la pronuncia del Tribunale
di Benevento del 26.3.2014 n. 593..................................................................... 82
8. L’errore spontaneo e il dolo di terzi.................................................................... 84
9. Le possibili tutele del conduttore ........................................................................ 86
10. Contratto transitorio e richiesta di annullabilità per simulazione.......... 90
CAPITOLO 5 NULLITÀ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER
MANCANZA DI FORMA SCRITTA
1. Profili generali............................................................................................................... 93
2. Excursus dell’evoluzione normativa della forma locatizia......................... 96
2.1. Le regole della libertà della forma .......................................................... 98
3. La protezione sull’abuso del locatore ................................................................ 101
4. Pronuncia chiarificatrice della cassazione a sezioni unite 17.9.2015,
n. 18214.......................................................................................................................... 106
4.1. Precedente pronuncia di merito del Tribunale di Verona del
19.6.2015, n. 1706 ........................................................................................ 110
5. Mancanza di contratto scritto: inammissibilità dell’intimazione di
sfratto per morosità ................................................................................................... 116
CAPITOLO 6 NULLITÀ DEL CONTRATTO PER MANCATA REGISTRAZIONE
1. Aspetti generali. La registrazione del contratto nel sistema della legge
392/1978....................................................................................................................... 120
2. L’obbligo di registrazione e le conseguenze e della sua violazione. I
problemi applicativi.................................................................................................... 121
2.1. L’efficacia temporale della disposizione e i primi contrasti
giurisprudenziali ............................................................................................. 123
3. Gli effetti del D. Lgs. 23/2011 e l’abuso del diritto fiscale sul contratto
di locazione ................................................................................................................... 124
4. La sentenza della Corte Costituzionale n. 50 del 10.3.2014.................... 126
4.1. Gli effetti della sentenza costituzionale ............................................... 128
5. Decreto Legge 47/2014: la proroga degli effetti del D.Lgs. 23/2011
fino al 31.12.2015....................................................................................................... 129
5.1. Le conseguenze del D.L. 47/2014......................................................... 129
6. La sentenza della Corte Costituzionale n. 169 del 24.6.2015................. 131
7. Registrazione tardiva e nullità del contratto................................................... 132
7.1. La diversa interpretazione: registrazione del contratto come
condicio iuris.................................................................................................... 135
7.2. La teoria della conditio iuris nella giurisprudenza di merito........ 136
7.3. Aspetti critici alla teoria della conditio iuris ........................................ 137
8. La registrazione per un importo diverso da quello effettivo nelle locazioni
ad uso abitativo: il precedente orientamento ..................................... 138
8.1. L’abuso del diritto fiscale: l’ordinanza interlocutoria 37/2014 .. 140
9. Altro orientamento giurisprudenziale: Corte di Cassazione a Sezioni
Unite n. 18213 del 17.9.2015 ............................................................................... 142
9.1. L’inefficacia della successiva registrazione......................................... 143
10. Legge di stabilità 2016. L’analisi della portata applicativa della nuova
formulazione dell’art. 13, legge 431/1998...................................................... 145
11. Aspetti pratici della successiva giurisprudenza sugli affitti in nero: la
lettura estensiva seguita dal Tribunale di Massa........................................... 148
12. Ulteriore interpretazione del contratto nullo e della retroattività della
norma: azione di conformazione anche dopo la registrazione tardiva. 151
13. La Sentenza della Corte Costituzionale n. 87 del 13.4.2017: la validitÃ
dell’indennizzo forfettario pari al triplo della rendita catastale per i
contratti tardivamente registrati.......................................................................... 156
13.1. Unione Inquilini: gli effetti della sentenza 87/2017....................... 161
CAPITOLO 7 OCCUPAZIONE SINE TITULO
1. Aspetti generali............................................................................................................ 163
2. La disciplina degli affitti in nero: D.Lgs. 14.3.2011, n. 23........................... 164
2.1. Conseguenze della sentenza della corte costituzionale del
10-14.3.2014, n. 50....................................................................................... 166
2.2. La proroga alla cedolare secca................................................................. 167
2.3. Corte Costituzionale: sentenza del 16.7.2015 n. 169. Legge di
stabilità 2016, art. 4-bis ............................................................................... 169
3. La indennità di occupazione.................................................................................. 170
4. Restituzione dell’immobile ..................................................................................... 174
5. Effetti e profili risarcitori........................................................................................... 177
5.1. Il criterio di liquidazione del danno ........................................................ 180
CAPITOLO 8 LE TUTELE: ASPETTI PROCESSUALI
1. Le intimazioni a tutela del locatore..................................................................... 183
2. La richiesta e concessione del termine di grazia .......................................... 187
3. Caratteristiche della intimazione e costituzione delle parti..................... 194
4. Opposizione del conduttore: trasformazione del rito e mediazione.... 196
5. Il provvedimento di convalida e l’ordinanza di rilascio ............................... 198
6. Emissione dell’ingiunzione di pagamento dei canoni impagati ............. 200
7. La proroga e il rilascio dell’immobile ad uso abitativo ................................ 201
8. L’opposizione tardiva alla convalida.................................................................... 204
9. L’azione di ripetizione di indebito........................................................................ 206
10. Il procedimento sommario di cognizione ........................................................ 209
CAPITOLO 9 IL RILASCIO DELL’IMMOBILE
1. Atto di precetto ex art. 605 c.p.c.......................................................................... 217
2. Preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c................................................................... 220
3. Restituzione del bene locato ................................................................................. 222
4. Modalità di restituzione del bene locato: l’offerta reale............................. 224
5. Rifiuto del locatore di ricevere la consegna dell’immobile ....................... 226
6. Diritti del locatore per mancato rilascio............................................................ 227
7. Differimento dell’esecuzione................................................................................. 230
8. La compressione del diritto del proprietario alla restituzione
dell’immobile ................................................................................................................ 232
CAPITOLO 10 GLI STRUMENTI DI RISOLUZIONE ALTERNATIVA
1. Evoluzione normativa dell’istituto della mediazione civile ....................... 235
2. La mediazione civile: definizione ed ambiti..................................................... 237
3. Il procedimento di mediazione............................................................................. 240
4. Gli effetti dell’accordo di mediazione................................................................. 243
5. Il decalogo dei requisiti della rinuncia alla mediazione.............................. 245
6. Mediazione obbligatoria e rito ordinario delle locazioni ............................ 247
7. Sfratto per morosità e mediazione espletata in luogo diverso............... 252
8. La carenza di legittimazione attiva dell’intimante consente il ricorso
alla mediazione............................................................................................................ 253
9. La condanna del conduttore alle spese per lite temeraria per rifiuto
alla mediazione............................................................................................................ 254
10. La negoziazione assistita......................................................................................... 256
11. Il rapporto tra negoziazione assistita e mediazione .................................... 257
12. L’applicazione della mediazione in materia di negoziazione assistita. 260
CAPITOLO 11 ASPETTI FISCALI
1. La registrazione dei contratti di locazione....................................................... 263
2. Le imposte ..................................................................................................................... 264
3. La legge di stabilità 2016 e i chiarimenti forniti dall’agenzia
dell’entrate..................................................................................................................... 265
4. La cedolare secca ....................................................................................................... 267
5. Le novità del D.L. 193/2016 e i chiarimenti dell’agenzia delle entrate. 270
6. Aspetti generali e fiscali del contratto di locazione turistica ................... 273
6.1. Cedolari per le locazioni brevi: la c.d. tassa Airbnb .......................... 276
7. Gli adempimenti successivi alla registrazione................................................ 279
8. Imu e tasi ridotte se l’affitto è a canone concordato .................................. 282
Bibliografia................................................................................................................................ 285
Indice analitico....................................................................................................................... 289
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