PREMESSA
1. Gli antecedenti storici del sistema pubblicitario vigente . . . . . . . . . 1
2. L’insinuazione dei contratti e l’editto di Colbert . . . . . . . . . . . . . . 6
3. L’epoca rivoluzionaria, la codificazione napoleonica e la riforma del
1855 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
4. La pubblicità immobiliare nella codificazione italiana. . . . . . . . . . . 14
5. La trascrizione come procedimento: l’iniziativa di parte . . . . . . . . . 19
6. Il rifiuto di trascrizione e la trascrizione con riserva . . . . . . . . . . . 25
7. Il compimento della trascrizione e l’inefficacia del procedimento. . . . 28
8. Gli effetti della trascrizione: l’accessibilità degli atti e la soluzione dei
conflitti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Art. 2643 (Atti soggetti a trascrizione)
I. LA DONAZIONE
1. Profili generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
2. La donazione a nascituri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
3. La donazione in riguardo di matrimonio (o obnuziale); il patto di
riversibilità , la sostituzione e l’accrescimento. . . . . . . . . . . . . . . . 46
II. LE DIFFERENTI MODALITÀ DI CONCLUSIONE DEGLI ALTRI CONTRATTI CON
EFFETTI TRASLATIVI
4. Il contratto concluso inter absentes, la rappresentanza e il contratto
concluso dal mandatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
5. Il contratto per persona da nominare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
6. La stipulazione a favore di terzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
7. Il contratto traslativo con determinazione successiva del dante causa (la
vendita immobiliare per conto di chi spetta) . . . . . . . . . . . . . . . . 63
8. Segue. Il contratto stipulato dal chiamato all’eredità e quello stipulato
dal curatore dell’eredità giacente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
9. Il contratto con oggetto determinato dall’arbitratore . . . . . . . . . . . 69
10. Trascrizione e regime delle pertinenze. Alienazione di azienda e alienazione
di eredità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
III. LE VENDITE CON EFFETTI TRASLATIVI DIFFERITI
11. La vendita di immobile da individuare in un genus limitatum, la vendita
alternativa e facoltativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
12. La vendita di cosa futura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
13. La vendita di cosa altrui e la vendita di cosa comune. . . . . . . . . . . 82
14. La vendita con riserva della proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
IV. LA VENDITA CON RISCATTO; ALTRE PATTUIZIONI ACCESSORIE E LA VENDITA A
CORPO E MISURA
15. La vendita con riscatto e le altre pattuizioni accessorie. . . . . . . . . . 88
16. La vendita a corpo e la vendita a misura . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
V. GLI ALTRI CONTRATTI TRASLATIVI NON ESPRESSAMENTE CONSIDERATI NELL’ARTICOLO
IN COMMENTO
17. La permuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
18. La dazione in luogo di adempimento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
19. La rendita fondiaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
VI. LA CESSIONE DEL CONTRATTO CON EFFETTI TRASLATIVI, LA CESSIONE DI
DIRITTI CONDIZIONATI, LITIGIOSI E POTESTATIVI
20. La cessione di contratto con effetti traslativi. La cessione di quote
sociali e la cessione del contratto di locazione . . . . . . . . . . . . . . . 96
21. La cessione di diritti condizionati, litigiosi e potestativi. Il patto
marciano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
VII. I CONTRATTI CHE COSTITUISCONO, TRASFERISCONO O MODIFICANO I DIRITTI
REALI DI GODIMENTO
22. I contratti costitutivi, modificativi ed estintivi dei diritti di usufrutto, di
uso e di abitazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
23. I contratti costitutivi, modificativi ed estintivi del diritto di superficie . 106
24. I contratti che costituiscono, modificano o estinguono i diritti del
concedente e dell’enfiteuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
VIII. I CONTRATTI CHE COSTITUISCONO, TRASFERISCONO O MODIFICANO I DIRITTI
EDIFICATORI
25. La cessione di cubatura. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
26. La cessione di volumetria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
IX. I CONTRATTI CHE COSTITUISCONO LA COMUNIONE DEI DIRITTI MENZIONATI E
QUELLI CHE COSTITUISCONO E MODIFICANO LE SERVITÙ PREDIALI
27. I contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati . . . . 116
28. I contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali . . . . . . 118
X. GLI ATTI TRA VIVI DI RINUNZIA AI DIRITTI MENZIONATI
29. La rinuncia alla proprietà e agli altri diritti reali di godimento . . . . . 123
30. Il rilascio dei beni ipotecati e il rilascio dell’erede beneficiato . . . . . . 128
31. La rinunzia al riscatto e la rinunzia a un diritto subordinato a condizione
sospensiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
32. La risoluzione per mutuo consenso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
XI. I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI DURATA SUPERIORE AL NOVENNIO, L’AFFITTO
AGRARIO, IL RENT TO BUY E IL LEASING IMMOBILIARE
33. I contratti di locazione di durata superiore al novennio e l’affitto
agrario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
34. Altre ipotesi di opponibilità della locazione al terzo acquirente
dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
35. Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione (rent
to buy). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
36. Il leasing immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
XII. GLI ATTI E LE SENTENZE DA CUI RISULTA LIBERAZIONE O CESSIONE DI PIGIONI
O FITTI
37. L’opponibilità al terzo acquirente delle vicende modificative ed estintive
dell’obbligazione di pagare il canone. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
XIII. ALTRI CONTRATTI COSTITUTIVI DI DIRITTI PERSONALI DI GODIMENTO
38. I contratti di società , di associazione, di associazione in partecipazione e
consortili (cenni ai contratti associativi agrari) . . . . . . . . . . . . . . . 155
39. L’anticresi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
XIV. LA TRANSAZIONE, GLI ACCORDI DI MEDIAZIONE CHE ACCERTANO L’USUCAPIONE
E IL CONTRATTO DI ACCERTAMENTO
40. La transazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161
41. La negoziazione assistita e la trascrizione degli accordi di mediazione
che accertano l’usucapione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
42. Il contratto di accertamento, l’atto diretto a rettificare un errore materiale
e la ripetizione del contratto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
XV. LE SENTENZE CHE OPERANO LA COSTITUZIONE, IL TRASFERIMENTO O LA
MODIFICAZIONE DI DIRITTI REALI E I PROVVEDIMENTI DI TRASFERIMENTO DEI
DIRITTI NELL’ESECUZIONE FORZATA
43. Le sentenze costitutive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172
44. L’assegnazione della casa familiare nella crisi della coppia e il decreto di
omologazione della separazione consensuale . . . . . . . . . . . . . . . . 173
45. I provvedimenti con i quali si trasferiscono diritti reali immobiliari
nell’esecuzione forzata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
XVI. IL TRUST INTERNAZIONALE E IL TRUST INTERNO
46. I tentativi della giurisprudenza dottrinale e forense per superare l’intrascrivibilitÃ
del trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
47. Segue. La teoria della « nuova proprietà » e la trascrizione con finalitÃ
notiziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
Art. 2644 (Effetti della trascrizione)
I. GLI EFFETTI DELLA TRASCRIZIONE
1. L’« opponibilità » degli atti trascritti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
2. Precisazioni sull’eliminazione dell’effetto reale: irretroattività , rinunziabilitÃ
e necessità di provarne il fondamento . . . . . . . . . . . . . . . . 199
II. I RIMEDI ESPERIBILI DAL PRIMO ACQUIRENTE
3. L’evoluzione della giurisprudenza di lingua francese . . . . . . . . . . . 203
4. L’esperienza italiana: la legittimazione surrogatoria e l’azione
revocatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208
5. Segue. Il risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
6. Segue. La responsabilità solidale del secondo acquirente. . . . . . . . . 220
III. I SOGGETTI CHE POSSONO GIOVARSI DELLA TRASCRIZIONE ANTERIORE DEL
LORO TITOLO
7. La nozione di « terzo » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Art. 2645 (Altri atti soggetti a trascrizione)
I. PREMESSA
1. La trascrizione degli atti unilaterali tra vivi in genere. . . . . . . . . . . 229
II. GLI ATTI UNILATERALI TRA VIVI
2. Le prestazioni isolate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
3. Atti che non possono essere trascritti: la collazione, la fusione e la
trasformazione societaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
4. I regolamenti di comunione e di condominio . . . . . . . . . . . . . . . . 235
III. I PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI
5. I decreti di esproprio, le cessioni sostitutive e le concessioni . . . . . . 238
6. L’accertamento dell’interesse culturale dell’immobile e la devoluzione
di diritti spettanti alle persone giuridiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
IV. GLI ATTI DELL’AUTORITÀ GIUDIZIARIA
7. La vendita di diritti appartenenti a incapaci legali, di diritti reali
immobiliari compresi nell’eredità o in sede di scioglimento della
comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
Art. 2645 bis (Trascrizione di contratti preliminari)
1. Il preliminare complesso, unilaterale, condizionato per persona da
nominare, a favore di terzi, di vendita di cosa altrui e la cessione . . . 247
2. Il preliminare di vendita o di permuta di edificio da costruire. . . . . . 252
3. Il termine di efficacia della formalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
4. Gli effetti della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256
5. Il conflitto con il chirografario sequestrante o pignorante e il privilegio
speciale immobiliare. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
Art. 2646 (Trascrizione delle divisioni)
1. Gli effetti non attributivi della divisione e la continuità delle
trascrizioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
2. L’intervento nella divisione e l’opposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
3. L’ipoteca su beni indivisi e l’irrilevanza del compimento della formalitÃ
ai fini dell’acquisto a non domino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
4. La divisione giudiziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
5. Gli atti equiparati alla divisione e gli assegni divisori semplici e
qualificati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
Art. 2647 (Costituzione del fondo patrimoniale e separazione di beni)
1. Il ruolo ancillare della trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
2. La costituzione o l’incremento del fondo patrimoniale . . . . . . . . . . 288
3. La scelta del regime di separazione, le convenzioni che escludono diritti
immobiliari dalla comunione legale e il c.d. rifiuto del coacquisto . . . 291
4. L’ampliamento convenzionale della comunione . . . . . . . . . . . . . . 293
5. L’estromissione di singoli beni dalla comunione legale. Gli atti e i
provvedimenti di scioglimento della comunione . . . . . . . . . . . . . . 294
6. Gli atti di acquisto di beni personali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 298
7. Comunione legale e continuità delle trascrizioni . . . . . . . . . . . . . . 301
Art. 2648 (Accettazione di eredità e acquisto di legato)
I. PREMESSA STORICA
1. Dalle coutume medievali alla codificazione francese . . . . . . . . . . . 308
2. Il codice civile del 1865 e i progetti di riforma. . . . . . . . . . . . . . . 310
II. LA FUNZIONE DELLA TRASCRIZIONE NEL CODICE VIGENTE
3. La continuità delle trascrizioni nei progetti di codificazione . . . . . . . 315
4. Segue. La codificazione vigente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
III. I DIRITTI REALI ACQUISTATI E LA LIBERAZIONE DEL DIRITTO DELL’EREDE E DEL
LEGATARIO
5. I diritti reali acquistati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
6. La liberazione del diritto dell’erede e del legatario . . . . . . . . . . . . 321
7. Segue. La liberazione dai diritti di usufrutto, uso e abitazione . . . . . 322
IV. L’ACQUISTO DELL’EREDITÀ E LA RINUNZIA ALLA VOCAZIONE EREDITARIA
8. L’acquisto dell’eredità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
9. La rinuncia alla vocazione ereditaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
10. Segue. La rinuncia fatta verso corrispettivo o a favore di alcuni soltanto
dei chiamati. L’impugnazione della rinuncia da parte dei creditori . . . 328
11. Il compimento della formalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
12. Le disposizioni condizionali e le istituzioni di nascituri. . . . . . . . . . 332
V. L’ACQUISTO E LA RINUNZIA AL LEGATO
13. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335
14. Il legato di cosa altrui. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
15. Il legato di cosa parzialmente altrui e le altre ipotesi di legati con effetto
attributivo differito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
16. Il prelegato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
17. La trascrivibilità dell’accettazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
18. La rinuncia al legato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
19. La rinuncia al diritto legato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
20. Il legato di abitazione al coniuge ed alla persona unita civilmente. Il
legato al convivente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
VI. LA TRASMISSIONE DEL DIRITTO DI ACCETTARE, LE VOCAZIONI SUCCESSIVE, LA
SOSTITUZIONE FEDECOMMISSARIA, LA CONFERMA DELLE DISPOSIZIONI TESTAMENTARIE
NULLE E L’ATTO DI OPPOSIZIONE ALLA DONAZIONE
21. La trasmissione del diritto di accettare, le vocazioni successive e la
sostituzione fedecommissaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
22. La conferma delle disposizioni testamentarie nulle . . . . . . . . . . . . 358
23. L’atto di opposizione alla donazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
VII. I CONFLITTI
24. Il conflitto tra gli eredi e tra questi e gli aventi causa dal de cujus . . . 361
25. Il conflitto tra l’acquirente inter vivos dal de cujus e l’avente causa
dall’erede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
26. I conflitti riguardanti i legatari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
VIII. GLI ACQUISTI DALL’EREDE O DAL LEGATARIO APPARENTE
27. Gli aventi causa dall’erede apparente e il certificato successorio
europeo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
28. Gli aventi causa dal legatario apparente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374
IX. LA SEPARAZIONE DEI BENI DEL DEFUNTO, IL RILASCIO DI BENI EREDITARI E LA
COLLAZIONE
29. L’iscrizione dell’atto di separazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374
30. Il rilascio di beni da parte dell’erede beneficiato . . . . . . . . . . . . . . 377
31. La collazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379
Art. 2649 (Cessione dei beni ai creditori)
1. La trascrizione del contratto e i suoi effetti . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
2. I conflitti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
Art. 2650 (Continuità delle trascrizioni)
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397
2. Scopo e contenuto della regola di continuità . . . . . . . . . . . . . . . . 399
3. La sfera di applicazione della regola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402
4. Le ipoteche legali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
Art. 2651 (Trascrizione delle sentenze)
1. Acquisti a titolo originario e trascrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409
2. Le sentenze che accertano un fatto costituivo di un diritto reale . . . . 412
3. Le sentenze che accertano l’estinzione per non uso di un diritto reale. 413
INDICI
Indice degli autori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
Indice delle fonti normative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423
Indice delle decisioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
Indice analitico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435