Premessa ................................................................................................................................. XV
PARTE PRIMA PROFILI SOSTANZIALI - LOCAZIONE E FIGURE
AFFINI
CAPITOLO 1 LOCAZIONE E AFFITTO D’AZIENDA
1. Il rilievo della distinzione.......................................................................................... 3
2. La nozione di affitto e la sua distinzione dalla locazione........................... 5
3. Locazione di immobile destinato ad albergo e affitto di azienda
alberghiera..................................................................................................................... 14
3.1. Attività non iniziata dal conduttore ma da questi ripristinata .... 19
3.2. Subingresso in una precedente licenza di esercizio dell’attivitÃ
alberghiera........................................................................................................ 21
CAPITOLO 2 RENT TO BUY: PROBLEMI LOCATIZI
E CONDOMINIALI CONNESSI
1. Il rent to buy.................................................................................................................. 23
2. Inapplicabilità della disciplina speciale dettata per le locazioni urbane. 30
3. Il rinvio alle norme in tema di usufrutto............................................................ 33
4. La tutela del conduttore contro l’inadempimento del concedente ..... 33
5. La tutela del concedente contro l’inadempimento del conduttore ..... 35
6. Applicabilità della disciplina dettata dall’art. 1526 c.c. e riducibilitÃ
dell’indennità ................................................................................................................ 36
7. Il fallimento del concedente e l’ambito di esperibilità dell’azione revocatoria
fallimentare ............................................................................................... 38
8. Il fallimento del conduttore.................................................................................... 40
9. Il perimento del bene................................................................................................ 40
10. Rent to buy e condominio ...................................................................................... 41
CAPITOLO 3 LOCAZIONE NEL CONDOMINIO
1. Locazione e condominio......................................................................................... 43
2. La partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali............ 44
3. Le materie su cui il conduttore può interloquire .......................................... 47
4. Il meccanismo di convocazione dell’assemblea condominiale.............. 48
5. Esclusione di un’obbligazione di pagamento del conduttore verso il
condominio ................................................................................................................... 52
6. Autotutela del condominio..................................................................................... 54
7. Possibilità per il conduttore di effettuare spese urgenti............................ 54
8. L’assemblea dei conduttori .................................................................................... 55
9. I poteri del « condominio di gestione »............................................................ 56
10. L’assemblea................................................................................................................... 57
11. Il conduttore e il regolamento condominiale................................................. 58
12. Legittimazione attiva e passiva............................................................................. 59
13. La responsabilità del condomino-locatore nei confronti del condominio
per le infrazioni del conduttore .................................................................... 60
CAPITOLO 4 LOCAZIONI TURISTICHE E BED AND BREAKFAST
1. Le locazioni turistiche............................................................................................... 63
2. Norme applicabili ........................................................................................................ 65
3. Locazioni per finalità turistiche di immobili « di lusso » ovvero vincolati
ai sensi della l. n. 1089 del 1939................................................................... 67
4. Rapporti estranei all’ambito delle locazioni per « finalità turistiche » . 67
5. Il bed and breakfast.................................................................................................... 67
CAPITOLO 5 LOCAZIONI TRANSITORIE, LOCAZIONI BREVI
(ART. 4. D.L. N. 50/17), RESIDENCE
ED AFFITTACAMERE
1. Abitazione primaria per periodi inferiori alla durata legale
« ordinaria » .................................................................................................................. 73
2. Alloggio in residence................................................................................................. 75
3. L’affittacamere ............................................................................................................. 79
4. Le locazioni brevi ed il loro regime fiscale ....................................................... 81
CAPITOLO 6 LOCAZIONE DI COSA ALTRUI E DI COSA COMUNE
1. La locazione di cosa altrui in generale............................................................... 87
2. Ladri, ricettatori e usurpatori ................................................................................. 90
3. Corollari giurisprudenziali........................................................................................ 93
4. La tutela del conduttore nella locazione di cosa altrui............................... 96
5. Il proprietario e la c.d. « legittimazione a locare »........................................ 99
6. Il proprietario non locatore..................................................................................... 105
7. Il comproprietario locatore e l’amministrazione della comunione ....... 108
8. Il divieto convenzionale di locare la cosa comune....................................... 114
9. Il comproprietario conduttore............................................................................... 115
CAPITOLO 7 COMODATO PRECARIO E COMODATO
DI CASA FAMILIARE
1. Caratteri generali del contratto di comodato................................................. 119
2. Comodato precario .................................................................................................... 124
3. Comodato di casa familiare.................................................................................... 125
PARTE SECONDA PROFILI SOSTANZIALI - PARTI
CAPITOLO 8 SUCCESSIONE NEL CONTRATTO
1. La successione nella locazione ad uso abitativo........................................... 133
2. Successione mortis causa....................................................................................... 134
3. Assegnazione della casa coniugale per separazione o divorzio............. 136
4. Separazione consensuale ....................................................................................... 138
5. Le unioni civili e le convivenze di fatto.............................................................. 139
6. La successione nel contratto ad uso non abitativo ..................................... 140
7. Successione mortis causa nel contratto .......................................................... 141
8. Successione del coniuge......................................................................................... 142
9. Successione dei professionisti.............................................................................. 143
PARTE TERZA PROFILI SOSTANZIALI - CANONE
CAPITOLO 9 IL C.D. CANONE A SCALETTA
1. Il canone libero e l’aggiornamento ..................................................................... 149
2. Gli orientamenti della nomofilachia.................................................................... 150
3. L’approdo di Cass. 22909/2016........................................................................... 152
4. Ulteriori sviluppi........................................................................................................... 153
5. Considerazioni de iure condendo........................................................................ 155
CAPITOLO 10 RESPONSABILITÀ DI CEDENTE E CESSIONARIO
NELLA CESSIONE D’AZIENDA
1. Premessa ........................................................................................................................ 157
2. La cessione del contratto di locazione di immobile compreso in
un’azienda...................................................................................................................... 159
3. La comunicazione del conduttore ...................................................................... 162
4. Effetti dell’opposizione del locatore ................................................................... 165
5. La responsabilità del conduttore cedente ....................................................... 166
6. La responsabilità del cedente in caso di plurime successive cessioni. 170
7. Responsabilità del conduttore cessionario...................................................... 174
PARTE QUARTA PROFILI SOSTANZIALI - DURATA
CAPITOLO 11 DINIEGO DI RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO
A PRIMA SCADENZA
1. Diniego di rinnovazione del contratto: in generale...................................... 179
1.1. L’intenzione del locatore............................................................................ 182
1.2. Tassatività , analiticità ed immutabilità dei motivi ............................ 184
1.3. Indicazione congiunta di una pluralità di motivi .............................. 185
1.4. Nullità della disdetta ..................................................................................... 186
2. I singoli motivi di diniego di rinnovo: destinazione abitativa ................... 188
2.1. Esercizio dell’attività d’impresa o della professione........................ 189
2.2. Esercizio di attività istituzionale dell’ente ........................................... 192
2.3. Altro immobile idoneo e abbandono ingiustificato
dell’immobile ................................................................................................... 194
2.4. La vendita dell’alloggio ................................................................................ 197
2.5. Gli interenti edilizi .......................................................................................... 200
2.6. Opere edilizie in immobili non abitativi................................................ 201
2.7. Attuazione della pianificazione comunale.......................................... 204
2.8. Interventi di miglioria su alberghi, pensioni o locande.................. 206
2.9. Gli interventi edilizi negli immobili abitativi ........................................ 208
3. Possesso del titolo edilizio...................................................................................... 210
PARTE QUINTA PROFILI SOSTANZIALI - REGISTRAZIONE
CAPITOLO 12 L’OMESSA REGISTRAZIONE DELLA LOCAZIONE
1. La registrazione della locazione ........................................................................... 215
2. La remissione alle Sezioni Unite........................................................................... 217
3. Nullità del patto simulato relativa al canone locativo ................................. 218
4. L’omessa registrazione della locazione............................................................. 219
5. Il percorso motivazionale ........................................................................................ 221
6. Le critiche: la scelta della nullità ........................................................................... 222
6.1. La sanatoria ...................................................................................................... 223
7. In conclusione.............................................................................................................. 225
CAPITOLO 13 L’AZIONE DI CONFORMAZIONE PER OMESSA
REGISTRAZIONE DELLA LOCAZIONE
1. Le innovazioni apportate alle locazioni abitative dalla legge di stabilitÃ
per il 2016...................................................................................................................... 227
2. Le pronunzie di illegittimità costituzionale ..................................................... 228
3. Il testo novellato dell’art. 13, comma 6, della l. n. 431 del 1998............ 231
4. Qualche considerazione sul testo innovato.................................................... 233
5. Conclusione................................................................................................................... 235
PARTE SESTA PROFILI SOSTANZIALI - CESSAZIONE
CAPITOLO 14 RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
PER INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE
1. La risoluzione per inadempimento ..................................................................... 241
2. Gravità dell’inadempimento ................................................................................... 242
3. Locazioni abitative...................................................................................................... 243
3.1. Locazioni non abitative ............................................................................... 244
4. Autoriduzione del canone....................................................................................... 245
5. Sanatoria della morosità (rinvio)........................................................................... 245
6. La clausola risolutiva espressa .............................................................................. 246
6.1. Clausola risolutiva e legge dell’equo canone..................................... 247
6.2. Profili processuali ........................................................................................... 249
6.3. Dichiarazione di avvalimento in sede processuale.......................... 250
CAPITOLO 15 SANATORIA DELLA MOROSITÀ
1. Premessa ........................................................................................................................ 253
2. Sanatoria della morosità nelle locazioni ad uso abitativo. Concessione
del termine cd. di grazia........................................................................................... 253
2.1. Ambito applicativo......................................................................................... 254
2.2. Natura del potere del giudice di concedere il termine.................. 256
2.3. Opposizione dell’intimato e contestuale richiesta del termine
di grazia.............................................................................................................. 257
2.4. Inadempimento: presupposti e conseguenze................................... 260
3. Sanatoria della morosità nelle locazioni ad uso diverso da quello
abitativo .......................................................................................................................... 263
CAPITOLO 16 INDENNITÀ PER PERDITA DELL’AVVIAMENTO
1. Indennità per perdita di avviamento commerciale; ratio e disciplina .. 267
2. Spettanza ed esclusione del diritto..................................................................... 269
3. L’esercizio dell’attività tutelata.............................................................................. 271
4. Misura, natura e rinunzia all’indennità ............................................................... 273
5. Onere probatorio......................................................................................................... 275
6. Indennità ed esecuzione ......................................................................................... 275
7. Determinazione provvisoria dell’indennità ...................................................... 276
CAPITOLO 17 LA MORA NELLA RESTITUZIONE
1. Il danno da ritardata restituzione......................................................................... 279
2. Natura giuridica della responsabilità ................................................................... 280
3. Mora del conduttore ed esclusione di essa..................................................... 281
4. Il corrispettivo convenuto....................................................................................... 282
5. Il maggior danno ......................................................................................................... 284
5.1. Incidenza della mora sul rischio di perimento della cosa............. 286
5.2. Mora e responsabilità per fatto dei terzi .............................................. 287
6. Natura giuridica dei debiti risarcitori................................................................... 287
7. Pluralità di conduttori................................................................................................ 288
CAPITOLO 18 IL C.D. MOBBING IMMOBILIARE
1. Il c.d. mobbing immobiliare .................................................................................... 291
2. Il mobbing in ambito lavorativo............................................................................ 292
3. Qualche considerazione su Cass. n. 5044 del 2017 .................................... 293
PARTE SETTIMA PROFILI PROCESSUALI
CAPITOLO 19 ORDINANZA DI CONVALIDA E IMPUGNABILITÀ
1. Premessa ........................................................................................................................ 299
2. Opposizione tardiva avverso l’ordinanza di convalida................................. 300
2.1. Natura del rimedio......................................................................................... 300
2.2. Presupposti di ammissibilità ...................................................................... 301
2.2.1. Irregolarità della notificazione..................................................... 301
2.2.2. Mancata comparizione derivante da caso fortuito o forza
maggiore............................................................................................... 303
2.3. Profili processuali ........................................................................................... 305
3. Appello. Presupposti.................................................................................................. 308
3.1. Forme processuali ......................................................................................... 310
CAPITOLO 20 DOMANDE NUOVE IN CASO DI OPPOSIZONE
A CONVALIDA
1. Introduzione.................................................................................................................. 313
2. Le domande nuove introdotte dall’attore........................................................ 314
3. La natura prosecutoria del giudizio oppositorio di sfratto........................ 315
4. L’ultima pronunzia nomofilattica......................................................................... 317
5. La domanda riconvenzionale del convenuto-intimato .............................. 320
CAPITOLO 21 DECRETO INGIUNTIVO NEL PROCEDIMENTO
PER CONVALIDA
1. Premessa ........................................................................................................................ 323
2. Presupposti per l’emanazione del decreto ex art. 664 c.p.c..................... 324
3. Prova del credito del locatore................................................................................ 326
4. Decisione sulle spese ................................................................................................ 327
5. Efficacia esecutiva del decreto ............................................................................. 328
6. Opposizione al decreto ingiuntivo di cui all’art. 664 c.p.c......................... 329
7. Azione autonoma per il solo pagamento dei canoni................................... 331
CAPITOLO 22 MEDIAZIONE E NEGOZIAZIONE ASSISTITA
1. Premessa ........................................................................................................................ 335
2. Le controversie rientranti nell’ambito di applicazione del rito cd.
Locatizio.......................................................................................................................... 336
3. Mediazione obbligatoria e domande “nuoveâ€................................................ 337
4. Mediazione e procedimento di convalida di licenza o sfratto................. 340
5. Conseguenze dell’omessa proposizione della domanda di
mediazione.................................................................................................................... 341
6. Negoziazione assistita e cause locatizie........................................................... 344
CAPITOLO 23 PROCESSO LOCATIZIO E PROCEDIMENTO
SOMMARIO DI COGNIZIONE
1. Profili generali............................................................................................................... 347
2. La posizione della dottrina...................................................................................... 349
3. Le soluzioni proposte in giurisprudenza........................................................... 350
4. Conseguenze della proposizione della causa locatizia nelle forme del
procedimento sommario di cognizione............................................................ 352
CAPITOLO 24 PROCESSO ESECUTIVO DI RILASCIO
1. Esecuzione in forma specifica per il rilascio di immobili............................ 355
2. Titolo esecutivo di rilascio....................................................................................... 357
3. L’efficacia erga omnes.............................................................................................. 361
4. Il termine di esecuzione........................................................................................... 364
5. Il precetto ed il preavviso di accesso.................................................................. 367
6. L’estinzione « preliminare » del processo esecutivo .................................. 370
7. L’accesso e l’immissione nel possesso.............................................................. 371
8. La concessione della forza pubblica................................................................... 373
9. Il coinvolgimento del giudice dell’esecuzione ............................................... 376
10. I beni mobili estranei al processo esecutivo ................................................... 377
10.1. Mobili già pignorati o sequestrati............................................................ 377
10.2. La Riforma del 2014...................................................................................... 377
10.3. I presupposti del subprocedimento di vendita ................................. 378
10.4. Lo sviluppo del subprocedimento di vendita..................................... 378
10.5. Una ricostruzione alternativa.................................................................... 379
11. Le spese del processo esecutivo per rilascio.................................................. 380
12. Il diritto all’indennità di avviamento.................................................................... 381
13. I rimedi esperibili, in generale................................................................................ 383
PARTE OTTAVA PROFILI FISCALI
CAPITOLO 25 CEDOLARE SECCA
1. Premessa ........................................................................................................................ 389
2. La cd. Cedolare secca................................................................................................ 390
3. Ambito di applicazione............................................................................................. 391
4. Modalità di esercizio dell’opzione........................................................................ 393
5. Versamento................................................................................................................... 396
6. Sanzioni........................................................................................................................... 396
Chi ha acquistato questo prodotto ha acquistato anche..