Primo di due contributi di un'opera completa sul tema, il volume commenta i singoli articoli di riferimento secondo lo stile della collana, avendo attenzione sia agli orientamenti dottrinali e giurisprudenziali sia ai profili pratici. Preceduto da un'introduzione diretta a fornire, mediante un'analisi complessiva delle disposizioni vigenti in materia, una ricostruzione sistematica dell'istituto, offre, per tale via, la chiave di lettura e di risoluzione delle molteplici questioni che l'applicazione pratica della normativa pone. Sempre all'interno dell'introduzione vengono poi richiamate talune fattispecie di recente emersione (multiproprietà , supercondominio, ecc.), per le quali sorge l'interrogativo della relativa riconducibilità nell'alveo delle norme sul condominio. Ampio spazio è stato riservato all'art. 1117 c.c., disposizione che, nell'economia del sistema, assolve al ruolo di regola di attribuzione della quota in condominio, di formula riassuntiva del regime condominiale e, attraverso l'elencazione delle parti comuni, di formula indicativa dell'oggetto del condominio. Il commento delle disposizioni successive costituisce, poi, l'occasione per affrontare alcuni temi che appaiono di sicura rilevanza pratica: solo a titolo esemplificativo si segnalano il tema della determinazione delle quote condominiali e del ruolo svolto dalle tabelle millesimali (art. 1118 c.c.), il profilo del coordinamento fra disciplina generale e normativa speciale in materia di innovazioni (artt. 1120-1121 c.c.), la questione dell'incerta natura della responsabilità cui vanno incontro i condomini per le obbligazioni contratte dal condominio (art. 1223 c.c.), ed infine le problematiche connesse all'inquadramento sistematico del diritto di sopraelevazione e alla definizione dei relativi limiti (art. 1127 c.c.).
INDICE
INTRODUZIONE
1. Nozione ...................................... 1
2. Precedenti storici immediati dell’istituto................... 7
3. Cenni di diritto comparato ........................... 9
4. Inquadramento sistematico del condominio. A) Le ricostruzioni che
collocano l’istituto nel quadro dei vincoli pertinenziali o di accessorieta`
e dei rapporti fra proprieta` e diritti reali minori . . . . . . . . . . . . . . 11
5. B) Le ricostruzioni che pongono l’accento sul profilo collettivo . . . . 15
6. C) Le ricostruzioni che pongono l’accento sul profilo gestionale . . . . 16
7. Rilevanza sociale e giuridica del fenomeno: profili reali e profili organizzativi. La coesistenza necessaria di proprieta` individuale e proprieta`
condominiale quale elemento caratterizzante il condomino . . . . . . . 25
8. Le fonti di regolamentazione del condominio. . . . . . . . . . . . . . . . 30
9. La costituzione del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
10. Ambiti di applicazione della normativa. La multiproprieta` . . . . . . . . 35
11. Il ‘supercondominio’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
12. Il c.d. condominio parziale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Art. 1117 (Parti comuni dell’edificio)
1. Collocazione sistematica e ratio dell’art. 1117 c.c. . . . . . . . . . . . . 65
2. L’art. 1117 c.c. quale formula riassuntiva e descrittiva del regime
condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
3. L’art. 1117 c.c. quale regola di attribuzione della quota in condominio.
La c.d. presunzione legale di proprieta` comune . . . . . . . . . . . . . . 70
4. Il titolo contrario alla proprieta` comune. Atti inter vivos e mortis causa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
5. L’usucapione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
6. L’art. 1117 c.c. quale norma che indica l’oggetto del condominio.
Classificazione delle parti comuni. Valore esemplificativo dell’elencazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
7. Le parti necessarie per l’esistenza dell’edificio . . . . . . . . . . . . . . . 88
7.1. Suolo, sottosuolo e area sovrastante il suolo . . . . . . . . . . . . 89
7.2. Fondazioni e muri maestri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
7.3. Tetti e lastrici solari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
7.3.1. Terrazza di copertura e terrazza a livello . . . . . . . . . . 96
7.3.2. Il sottotetto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
7.4. Le scale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
7.5. Portoni d’ingresso, anditi (androni), vestiboli e portici . . . . . . 102
7.6. I cortili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
7.7. La destinazione dei cortili (e del sottosuolo) ad area di parcheggio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
8. Le parti strumentali a una migliore utilizzazione del condominio e dei
servizi da esso offerti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
9. Le opere e gli impianti che servono all’uso o al godimento comune . . 114
Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
1. Rubrica e contenuto della disposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
2. Quota di spettanza delle parti comuni ai singoli condomini. Determinazione convenzionale o legale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
3. Il calcolo millesimale. Natura giuridica della “tabella millesimale†. . . 124
4. Revisione e modifica della “tabella millesimale†. . . . . . . . . . . . . . 127
5. Diritti e obblighi dei partecipanti sulle cose comuni . . . . . . . . . . . 132
6. Il problema della rinunciabilita` della quota. Inefficacia della rinuncia
rispetto alla ripartizione delle spese necessarie alla conservazione delle
parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
Art. 1119 (Indivisibilita`)
1. Precedenti storici e ratio della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
2. Differenza fra la fattispecie in questione e l’ipotesi di divisione contemplata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
3. Il diritto alla divisione. Il limite “dell’incomodo uso della cosa a ciascun
condomino†. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
4. Esercizio del diritto: divisione convenzionale e divisione giudiziale . . 147
5. Gli atti giuridici o le innovazioni necessari per rendere possibile la
divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
Art. 1120 (Innovazioni)
1. Ambiti di applicazione della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
2. Le innovazioni disciplinate dalle leggi speciali: a) l’impianto di riscaldamento; b) le aree destinate a parcheggio; c) gli interventi di recupero;
XIV INDICE
d) l’abbattimento delle barriere architettoniche; e) le installazioni di
nuovi impianti di radiodiffusione via satellitare . . . . . . . . . . . . . . 159
3. Le innovazioni finalizzate al miglioramento, all’uso piu` comodo, al
maggiore rendimento delle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
4. Le innovazioni vietate. La tutela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
Art. 1121 (Innovazioni gravose e voluttuarie)
1. Presupposti di applicabilita` della disposizione . . . . . . . . . . . . . . . 175
2. Innovazioni consistenti in opere, impianti e manufatti non suscettibili di
utilizzazione separata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
3. Innovazioni consistenti in opere, impianti e manufatti suscettibili di
utilizzazione separata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
Art. 1122 (Opere sulle parti dell’edificio di proprieta` comune)
1. Rubrica e contenuto della disposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
2. Condominio e godimento delle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . 187
3. I poteri del condomino sulle parti in titolarita` esclusiva . . . . . . . . . 193
4. Valenza sistematica della disposizione. Opere e danno . . . . . . . . . . 195
5. La casistica. Opere relative ai muri maestri: a) apertura di finestre; b)
apposizione di insegne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
6. La veranda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
7. La tutela. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
1. Ambiti di applicazione e ratio della disposizione . . . . . . . . . . . . . 207
2. Le diverse tipologie di spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
3. Criteri di ripartizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
4. I soggetti obbligati. La posizione del conduttore. . . . . . . . . . . . . . 217
5. Pagamento delle spese e responsabilita` dell’inadempiente. La posizione
di condomino moroso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
6. La configurabilita` di una responsabilita` solidale fra i condomini. Fondamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
1. Precedenti storici e principi ispiratori della disposizione . . . . . . . . . 233
2. Contenuto della norma e relativa derogabilita` . . . . . . . . . . . . . . . 234
3. Estensione analogica della disposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
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Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai)
1. Precedenti della disposizione e relativa collocazione all’interno della
disciplina condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
2. Ambiti di applicazione della norma. Criterio di ripartizione dei costi di
rifacimento dei solai e dei soffitti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
3. Fattispecie in presenza delle quali la disposizione non trova applicazione, danni imputabili a una delle due parti . . . . . . . . . . . . . . . . 245
Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo)
1. Genesi e ratio della disposizione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
2. Proprieta` del lastrico e regola di ripartizione delle spese . . . . . . . . . 253
Art. 1127 (Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio)
1. Il “diritto di sopraelevazioneâ€. Pluralita` degli interessi in gioco e ratio
dell’istituto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
2. Le diverse fattispecie desumibili dalla norma: a) il ‘diritto’ di sopraelevare riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano (non proprietario
del lastrico); b) il ‘diritto’ di sopraelevare riconosciuto al proprietario del lastrico solare; c) il ‘diritto’ di sopraelevare spettante al proprietario dell’ultimo piano nell’eventualita` che sia anche proprietario del lastrico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
3. L’obbligo di corrispondere un’indennita`. Natura e funzione dell’indennita` . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273
4. Oggetto e natura giuridica del diritto di sopraelevazione . . . . . . . . . 276
5. Limiti al riconoscimento del diritto: a) diversa disposizione del titolo;
b) condizioni statiche dell’edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
6. Cause che giustificano l’opposizione da parte degli altri condomini: a)
pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio; b) notevole diminuzione dell’aria o della luce dei piani sottostanti . . . . . . . . . . . . . . 287
7. (Segue) Natura dell’opposizione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
8. Gli obblighi derivanti dalla realizzazione della sopraelevazione . . . . . 290
9. Vicende giuridiche del diritto a sopraelevare e della sopraelevazione . 294
Art. 1128 (Perimento totale o parziale dell’edificio)
1. Genesi storica della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
2. Le diverse fattispecie contemplate dalla disposizione. a) Perimento
totale dell’edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
3. (Segue) b) Perimento di almeno i tre quarti dell’edificio . . . . . . . . . 306
4. (Segue) Deroghe alla regola sancita dal comma 1o . . . . . . . . . . . . 309
XVI INDICE
5. c) Perimento di meno dei tre quarti dell’edificio. I poteri dell’assemblea. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
6. (Segue) La posizione del condomino dissenziente . . . . . . . . . . . . . 312
7. Lo scioglimento del condominio (rinvio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315
Indice degli autori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
Indice delle fonti normative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
Indice analitico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
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