INDICE SOMMARIO Premessa ........................................ . XV CAPITOLO 1 INTRODUZIONE AL CONTRATTO PRELIMINARE 1. Preliminare e “minuta” (o “puntuazione” di contratto) ......... . 2 1.1. La nozione di contratto preliminare ................. . 3 1.2. Sull’individuazione della natura del contratto preliminare di compravendita ................................ . 5 1.2.1. Sulla qualificazione del contratto preliminare e di quello definitivo ............................ . 6 1.2.2. Rapporto intercorrente tra preliminare e definitivo .... . 9 1.3. Il preliminare con efficacia obbligatoria .............. . 10 1.4. Il preliminare improprio ....................... . 10 1.5. Preliminare unilaterale e bilaterale: il binomio preliminare/ definitivo ................................ . 11 1.5.1. Il preliminare unilaterale ................... . 14 1.6. L’oggetto del contratto preliminare ................. . 16 2. Contratto preliminare e contratto definitivo: quale la fonte di diritti ed obblighi delle parti? .............................. . 19 2.1. L’indirizzo minoritario ........................ . 24 2.2. Le pattuizioni del preliminare e le clausole del definitivo .... . 25 3. Preliminare con riserva di nomina del terzo e contratto per persona da nominare: la trascrizione della riserva di nomina ............. . 27 3.1. Riserva di nomina del terzo e pluralità di schemi giuridici .... . 29 3.2. Difetto di trascrizione della clausola di riserva di nomina in favore di terzo con il preliminare ...................... . 30 4. È sempre possibile l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare? ....................................... . 33 4.1. Gli altri orientamenti emersi sul tema dell’esecuzione specifica e l’evento morte del promittente venditore della nuda proprietà prima della stipula del contratto definitivo ................. . 35 5. L’inadempimento del preliminare ...................... . 37 6. Il contratto preliminare di vendita ...................... . 39 7. Il preliminare concluso dallo straniero ................... . 39 V 8. Si prescrive per infruttuoso decorso del termine il diritto alla stipulazione del contratto definitivo ............................ . 439. Contratto preliminare e principio dell’apparenza del diritto ....... . 4310. Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo .............................. . 4610.1. Ammissibile il contratto preliminare di società di persone .... . 4811. La nullità del preliminare origina un indebito oggettivo in caso di versamento di caparra confirmatoria ....................... . 4912. Il collegamento negoziale ........................... . 5013. Il contratto preliminare a favore di terzo .................. . 5114. La prescrizione dei diritti nascenti dal preliminare ............ . 5215. La nullità del preliminare: il caso dell’intrasmissibilità negoziale del pos- sesso ....................................... . 5516. Il luogo dell’adempimento .......................... . 5717. Il preliminare per la regolamentazione degli assetti economici dei coniugi in vista di una loro separazione consensuale ................ . 5718. La clausola “per persona da nominare” apposta al contratto preliminare . 59CAPITOLO 2 CONTRATTO PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI 1. La figura del contratto preliminare ad effetti anticipati .......... . 611.1. Contenuto e disciplina ........................ . 641.2. Gli ambiti di maggiore interesse ................... . 662. Il contratto preliminare non ha effetti traslativi della proprietà. Le conseguenze sul piano tributario .......................... . 683. Il promissario acquirente mero detentore qualificato del bene ...... . 723.1. L’accertamento della natura del contratto (preliminare o definitivo) . . 754. Il promissario acquirente e il difetto dell’animus possidendi ....... . 764.1. La soluzione delle Sezioni Unite della Cassazione ......... . 784.2. Promissario acquirente ed animus detinendi............. . 805. L’inapplicabilità della disciplina sulla restituzione dei frutti alla figura del preliminare con effetti anticipati ....................... . 825.1. Il difetto dell’animus possidendi del promissario acquirente ... . 84CAPITOLO 3 LA FORMA 1. Forma scritta ad substantiam per la conclusione del preliminare in materia immobiliare: analoga necessità per la risoluzione? ............. . 871.1. Il contrasto tra indirizzi in particolare ............... . 901.2. La vendita di cosa futura ....................... . 912. I requisiti del preliminare: forma ed oggetto ................ . 922.1. Note a margine della figura del contratto preliminare ...... . 95INDICE SOMMARIO VI 3. Osservanza della forma e modifica degli elementi accidentali del contratto . . 96 4. L’accordo sulle modalità di esecuzione non modifica il contenuto del contratto originario .............................. . 97 5. Pactum fiduciae e forma ............................ . 98 6. La forma per lo scioglimento dal contratto preliminare di compravendita di beni immobili ................................. . 100 7. Non è invocabile per i contratti formali il principio dell’apparenza del diritto ...................................... . 101 8. Il requisito della contemplatio domini .................... . 104 9. Forma e ricerca della comune intenzione delle parti ........... . 107 10. Il soddisfacimento del requisito di forma scritta ad substantiam ..... . 109 11. La forma della denuntiatio in materia di prelazione agraria ....... . 112 12. Il preliminare unilaterale e la forma scritta ................. . 114 13. Recesso dal preliminare e forma scritta ................... . 114 14. La prova per testimoni del contratto preliminare ............. . 117 15. Il preliminare di locazione: in particolare i contratti della P.A. ..... . 119 16. Il preliminare in tema di costituzione di S.r.l. ............... . 121 17. La forma scritta nell’ambito della società di fatto ............. . 122 18. Gli accordi delle parti modificativi del contenuto del preliminare di compravendita precedentemente stipulato ................. . 123 CAPITOLO 4 LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE 1. Le violazioni urbanistiche e la trascrizione del contratto preliminare . . . 128 1.1. La sanzione di nullità in materia di violazioni urbanistiche ... . 131 1.2. La funzione della trascrizione nel contratto preliminare ..... . 132 1.2.1. Come incide la trascrizione sul contratto preliminare? . . . 134 1.3. L’efficacia perentoria della durata del preliminare. Esclusa la rinnovazione della trascrizione di uno stesso preliminare ...... . 136 2. La trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto immobili . . 137 2.1. La ratio legis della trascrizione del preliminare .......... . 138 2.2. Scrittura privata contenente il preliminare ed accertamento giudiziale delle sottoscrizioni ........................ . 140 2.2.1. La trascrivibilità della domanda e della sentenza di accertamento dell’autenticità della scrittura privata non autenticata ..... . 143 2.3. Gli effetti della trascrizione del preliminare: pignoramento, sequestri e iscrizioni ipotecarie ....................... . 145 2.3.1. Il promissario acquirente del bene pignorato ....... . 147 2.3.2. Preliminare di compravendita ed azione revocatoria ordinaria . 149 2.4. Il mancato esercizio della facoltà del curatore di subentrare o sciogliersi da un contratto pendente ................. . 151 2.4.1. La facoltà di scioglimento dal preliminare del curatore e la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione specifica del contratto .......................... . 154 INDICE SOMMARIO VII 2.4.2. Trascrizione del contratto preliminare e tutela del contenuto giuridico di esso ........................ . 1572.5. Dichiarazione di fallimento e facoltà di scioglimento dal contratto del curatore ............................... . 1572.6. Le indicazioni nelle note di trascrizione e di iscrizione ...... . 1593. L’efficacia prenotativa della trascrizione del preliminare ......... . 1603.1. Trascrizione del preliminare: ragioni ed effetti prenotativi .... . 1643.2. Gli effetti della simulazione del preliminare nel sistema tavolare . 1673.3. La mancata trascrizione del contratto preliminare ......... . 1694. Efficacia della trascrizione del preliminare e “dovere di consiglio” del notaio ...................................... . 1704.1. La trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ................................. . 1734.2. Contratto per persona da nominare e trascrizione della dichiarazione di nomina nel termine di legge ................ . 1734.3. Il pregiudizio da mancata cancellazione della trascrizione del preliminare ................................. . 1754.4. La trascrizione della sentenza ex art. 2932 c.c. prevale sull’iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese ...... . 1774.5. La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale in caso di rigetto della stessa ......................... . 1794.6. Nota di trascrizione e titolo ..................... . 1805. La trascrizione del preliminare di compravendita di porzione di immobile da costruire o in corso di costruzione. La verifica del contenuto della nota di trascrizione ................................. . 1826. Trascrizione per quota e concetto di edificio in costruzione ....... . 1846.1. Realizzazione del rustico ed esonero dalle decadenze dal beneficio fiscale c.d. prima casa ......................... . 1876.2. Cosa futura ed edificio esistente ................... . 1897. Iscrizione ipotecaria ingiusta e illegittima. Patto di prelazione e contratto preliminare ................................... . 1908. Misure cautelari, sequestro conservativo ed effetti della mancata trascrizione del preliminare ............................. . 1939. L’annullabilità del preliminare di vendita di bene immobile in regime di comunione legale tra coniugi ......................... . 19410. Preliminare ed effetti del fallimento ..................... . 19811. L’ordine di cancellazione della trascrizione ................. . 199CAPITOLO 5 IL PRIVILEGIO SPECIALE SUL BENE IMMOBILE OGGETTODEL CONTRATTO PRELIMINARE TRASCRITTO 1. L’intervento promosso dal legislatore .................... . 2011.1. Il privilegio dei crediti del promissario acquirente ........ . 2021.2. L’orientamento interpretativo della norma originariamente seguito . 205INDICE SOMMARIO VIII 1.3. Le tesi che precedono l’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione ................................... . 206 1.4. Il profilo del privilegio ........................ . 207 1.5. La regola della priorità della trascrizione .............. . 210 2. Il privilegio ................................... . 212 2.1. Presupposti del privilegio ....................... . 214 3. Tutela del promissario e trascrizione del pignoramento nelle more dell’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare ............ . 215 4. Mancata esecuzione del preliminare trascritto ed ordine di prelazione . . 217 5. Sorte del preliminare di compravendita e fallimento nella disciplina preriforma della l. fall. ............................... . 220 5.1. Lo scioglimento dal preliminare caduca la promessa di vendita sin dall’origine ............................... . 222 6. L’ipoteca sul bene oggetto del contratto preliminare ........... . 223 CAPITOLO 6 L’ESECUZIONE SPECIFICA DELL’OBBLIGO DI CONCLUDERE UN CONTRATTO 1. La sentenza costitutiva qualora possibile .................. . 228 1.1. Ammissibilità della domanda ..................... . 230 1.2. L’impedimento del mancato frazionamento del mutuo ipotecario sull’edificio da costruire ........................ . 232 1.3. Il difetto di titolo di proprietario non consente la pronuncia di sentenza costitutiva .......................... . 233 1.4. Colui che agisce ex art. 2932 c.c. deve aver adempiuto alla propria obbligazione .............................. . 235 1.5. Lo scioglimento dal preliminare esclude le azioni da inadempimento anteriore nei confronti dei promittenti in bonis........... . 236 1.6. La sentenza costitutiva ........................ . 238 1.6.1. L’orientamento contrario ................... . 240 1.6.2. I capi condannatori della sentenza costitutiva ....... . 241 1.6.3. L’ordine di trascrizione della sentenza ........... . 243 1.7. Bene comune pro quota indiviso e preliminare di vendita .... . 244 1.8. Trascrizione della domanda giudiziale e sentenza costitutiva ... . 245 1.9. L’impossibilità giuridica del promittente venditore ........ . 247 1.10. L’insuscettibilità di esecuzione in forma specifica. Il caso dell’avvio al lavoro degli appartenenti a categorie protette .......... . 248 1.11. La sentenza ed il rapporto sottostante ............... . 250 1.12. Il preliminare di vendita di nuda proprietà con riserva di usufrutto e decesso del promittente venditore prima della conclusione del definitivo ................................ . 251 1.13. L’impossibilità delineata dalla norma ................ . 253 1.14. La scrittura privata traslativa della proprietà del bene ...... . 255 INDICE SOMMARIO IX 1.15. Per la sentenza costitutiva è necessaria l’esatta indicazione del bene oggetto di trasferimento con il preliminare ............. . 2572. Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto e condizione dell’azione ................................... . 2582.1. Le obbligazioni accessorie ...................... . 2603. Il pagamento o l’offerta di adempimento del promissario acquirente e la sentenza costitutiva .............................. . 2614. La disciplina sull’esecuzione in forma specifica anche per vicende diverse da quelle di un preliminare .......................... . 2634.1. L’ipotesi di consenso negato dalla cooperativa edilizia al trasferimento della proprietà del bene immobile al socio assegnatario . . 2645. Il criterio dell’identità della cosa ....................... . 2686. Pluralità di promissari acquirenti di un bene immobile .......... . 2697. La produzione ex nunc degli effetti della sentenza costitutiva ...... . 2718. Condizione sospensiva del preliminare e azione di esecuzione specifica . 2739. Soddisfacimento del rapporto sinallagmatico ................ . 27510. La formulazione dell’offerta della controprestazione ........... . 27710.1. Esecuzione o offerta della prestazione della parte che invoca l’emissione della sentenza costitutiva .................... . 27810.2. La tutela del promissario acquirente. Il ritardo incolpevole ... . 28111. L’emendatio libelli integra la domanda nuova vietata in appello ..... . 28311.1. La modifica della domanda costitutiva ............... . 285CAPITOLO 7 AZIONE DI RESCISSIONE E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE 1. L’azione di rescissione per lesione nell’ambito del contratto preliminare . 2892. Inosservanza del termine essenziale e risoluzione di diritto del preliminare . . 2922.1. La risoluzione di diritto e per impossibilità sopravvenuta del contratto preliminare ........................... . 2943. La risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta . . . 2963.1. Risoluzione del preliminare ed obbligo di restituzione. Il profilo risarcitorio ............................... . 2973.2. L’inadempiente del preliminare non può invocarne la risoluzione per eccessiva onerosità ........................ . 2993.3. La forma per la risoluzione consensuale del contratto preliminare . 3024. Risoluzione per inadempimento e difformità urbanistiche del bene immobile oggetto del preliminare ......................... . 3045. L’obbligo restitutorio nascente dalla risoluzione del preliminare .... . 3065.1. Risoluzione del preliminare e reciproche restituzioni delle parti . . 3076. Incompatibile l’azione di risoluzione con il recesso e ritenzione della caparra confirmatoria ............................. . 3087. La risoluzione del rapporto per inadempimento a seguito del mancato soddisfacimento del corrispettivo ...................... . 312INDICE SOMMARIO X 8. Domanda di risoluzione per inadempimento e litisconsorzio necessario . 313 9. La domanda di risoluzione per inadempimento del preliminare di compravendita di immobile ............................ . 314 10. Il mancato rilascio del certificato di abitabilità dell’immobile promesso compravenduto ................................. . 315 11. Difetta della legittimazione attiva il solo comproprietario che si oppone alla domanda di sentenza costitutiva ....................... . 317 12. Sentenza costitutiva e risoluzione in caso di inadempimento ....... . 318 13. Inapplicabilità dell’art. 1479, comma 1, c.c. al preliminare di compravendita ....................................... . 322 14. Risoluzione del preliminare ed extrapetizione ............... . 324 15. La modifica delle obbligazioni del preliminare a mezzo del contratto definitivo .................................... . 325 CAPITOLO 8 LA TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI BENI IMMOBILI DA COSTRUIRE 1. Disciplina e applicazione ........................... . 329 1.1. Gli ambiti regolatori della materia .................. . 332 2. La nullità di protezione del contratto preliminare ............. . 335 2.1. La necessità di delimitare l’area di protezione dell’effettivo interesse . . 339 2.2. Valutazione della meritevolezza dell’interesse del promissario acquirente ................................... . 342 3. Il modello della fideiussione ......................... . 343 3.1. L’escussione della fideiussione .................... . 345 3.2. La causa del rilascio della garanzia fideiussoria in favore del promissario acquirente .......................... . 347 3.3. L’orientamento contrario: l’escussione della fideiussione presuppone la vigenza del preliminare tra le parti ............. . 351 3.4. L’obbligo del promittente venditore di prestare garanzia fideiussoria .................................... . 353 4. Il contenuto del contratto preliminare ................... . 355 CAPITOLO 9 IL CONTRATTO PRELIMINARE DI PRELIMINARE 1. Il contratto preliminare di preliminare e gli orientamenti negativi ... . 359 2. La verifica della praticabilità dell’operazione e la configurabilità di due fasi precedenti al rogito notarile ......................... . 362 2.1. Il difetto di causa e la nullità del preliminare di preliminare ... . 364 2.2. Le situazioni poste a fondamento del preliminare di preliminare . 367 2.3. La stipulazione del preliminare di preliminare ........... . 369 2.4. Il preliminare di preliminare e l’apprezzamento del giudice ... . 371 2.5. Il preliminare di preliminare e la puntuazione ........... . 374 INDICE SOMMARIO XI 3. L’inadempimento del preliminare di preliminare legittima la richiesta di risarcimento del danno ............................ . 3764. La natura atipica del contratto preliminare di preliminare ........ . 3805. L’esercizio dell’azione risarcitoria per inadempimento in caso di preliminare di preliminare concluso da uno solo dei comproprietari ...... . 3836. Il preliminare di preliminare nell’ambito del trasferimento di beni immobili ........................................ . 3856.1. L’interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto . . 3886.2. La conclusione dell’affare determina il diritto del mediatore alla provvigione ............................... . 3906.3. La nullità del preliminare di preliminare esclude il diritto del mediatore alla provvigione ...................... . 3927. Duplicità delle fasi della contrattazione preliminare ............ . 3948. L’esame, caso per caso, del giudice di merito ............... . 3978.1. Non è automatica la valutazione caso per caso dal punto di vista della validità o della nullità ...................... . 400CAPITOLO 10 IL PATTO DI OPZIONE 1. L’irrevocabilità della proposta contrattuale di una delle parti ...... . 4031.1. Il patto di opzione e la promessa irrevocabile ........... . 4061.2. Il patto di opzione ........................... . 4081.3. Il termine per l’accettazione della proposta ............ . 4111.4. Il corrispettivo dell’opzione ..................... . 4132. La conclusione del contratto di opzione .................. . 4133. Divieto di patto commissorio e patto di opzione ............. . 4164. La forma scritta ad substantiam........................ . 4195. Il termine per l’accettazione della proposta e il perfezionamento del contratto .................................... . 4206. Patto di prelazione e patto di opzione ................... . 4227. Rapporto opzione-preliminare unilaterale: gli altri elementi strutturali . . 4278. La responsabilità del concedente ...................... . 4299. Opzione e responsabilità precontrattuale del promissario ........ . 430CAPITOLO 11 LA MINUTA O PUNTUAZIONE 1. Le puntuazioni e gli orientamenti sulla definitività dell’assetto negoziale . 4331.1. L’accordo delle parti e la minuta .................. . 4351.2. Il confine tra atto preparatorio e contratto preliminare ...... . 4371.3. Il regime probatorio .......................... . 4392. Le intese preparatorie ............................. . 4413. Puntuazione e conclusione del vincolo contrattuale ............ . 444INDICE SOMMARIO XII 3.1. La rilevanza della volontà negoziale ................. . 446 3.2. Puntuazione e configurabilità del vincolo contrattuale ...... . 448 4. Puntuazioni ed indagini del giudice ..................... . 452 4.1. La puntuazione e il documento sottoscritto dalle parti ...... . 454 5. Le figure della puntuazione e del preliminare ............... . 457 5.1. La puntuazione non ha valore vincolante .............. . 461 5.2. La riconduzione della fattispecie concreta ad una determinata categoria da parte del giudice di merito ................ . 465 5.3. La competenza del giudice di merito sull’accertamento della sussistenza di una puntuazione completa di clausole .......... . 466 6. La sola minuta o puntuazione esclude la conclusione dell’affare e il diritto alla provvigione del mediatore ........................ . 467 Indice analitico .................................... . 471