L’opera si compone di due volumi. Questo primo volume, dedicato a mediazione, contratto e pubblicità , può considerarsi la parte generale di una trattazione sulle vendite immobiliari, cui si affianca il secondo volume che può considerarsi la parte speciale, relativa a statuti, tecniche e tutela.
Il presente volume analizza l’economia immobiliare come sta evolvendo, con le problematiche di sostenibilità ambientale e di conformazione degli atti dispositivi. Ampio spazio è dedicato alla contrattazione immobiliare, con specifico riguardo alla mediazione immobiliare e alle responsabilità di mediatori e agenti immobiliari.
Il contratto di vendita è trattato secondo l’impianto normativo del contratto in generale, per segnare correlazioni e specificità delle vendite immobiliari. Sono analizzate la procedimentalità del contratto e la progressione del risultato traslativo; come sono analizzati i vincoli dispositivi e il sistema dei rimedi. È analizzata la pubblicità immobiliare, con riguardo sia al modello di pubblicità ordinaria (comprendente la trascrizione nei registri immobiliari e l'accatastamento) che al modello di pubblicità tavolare (con l’intavolazione nei libri fondiari). Un filo conduttore attraversa il lavoro, delineando la rilevanza e le responsabilità del notaio nelle contrattazioni immobiliari
INDICE SOMMARIO
L’autore ........................................ . V
Introduzione ...................................... . XXI PARTE I
ECONOMIA IMMOBILIARE E DIRITTO DEGLI SCAMBI
Capitolo 1
L’EDILIZIA SOSTENIBILE
1. Evoluzione storica dell’edificazione...................... . 1
2. L’edilizia della modernità ........................... . 2
3. Edilizia e informatizzazione .......................... . 5
4. I volti dell’edilizia. L’operosità benefica e l’impiego distorto ....... . 6
5. L’edilizia illegale. Le vendite immobiliari serventi ............. . 9
6. La sostenibilità dell’edilizia secondo i valori costituzionali e europei . . . 11
7. La naturazione dell’edilizia e l’economia circolare. La pianificazione territoriale tra urbanistica e ecosistema ...................... . 13
8. Incorporazione al suolo e destinazione degli immobili........... . 15
9. L’immobiliarietà tra contrazioni, espansioni e integrazione sociale: le nuove
frontiere e il PNRR................................ . 18
CAPITOLO 2
IL MERCATO IMMOBILIARE
1. Ricchezza immobiliare e investimento edilizio ............... . 24
2. La mobilizzazione della ricchezza immobiliare ............... . 25
3. L’equilibrio variabile degli scambi ...................... . 27
4. Il regolamento dei rapporti di scambio ................... . 30
5. Il mercato immobiliare ............................. . 32
6. Produzione edilizia e commercializzazione di immobili .......... . 35
7. Gli immobili come beni di consumo. Le proprietà favorite ........ . 36
8. Supporto e controllo degli usi ........................ . 40
9. Funzioni e terzietà del notaio ........................ . 42
10. Segue. Il controllo notarile della legalità ordinamentale .......... . 46
CAPITOLO 3
LA VENDITA E LA DISPOSIZIONE DEI DIRITTI
1. La circolazione immobiliare nella complessità dell’esperienza giuridica . . 52
2. La derivazione storica della normativa della vendita ............ . 54
3. L’impianto della vendita nel codice civile del 1942 ............ . 57
4. Le vendite immobiliari e i plurimi regimi .................. . 60
5. Consenso traslativo e ordine pubblico .................... . 62
6. La disposizione dei diritti tra proprietà e consenso traslativo: la complessitÃ
della vendita. Valori e categorie emergenti ................. . 64
7. Segue. La manovra del consenso traslativo. La complementarietà delle
determinazioni dispositive ........................... . 71
8. Il diritto europeo dei contratti traslativi. I modelli di trasferimento
immobiliare ................................... . 73
9. La reificazione del bene trasferito. La miope prospettiva della direttiva
UE/2019/771 .................................. . 77
10. La circolazione immobiliare tra sicurezza e pubblicità ........... . 80
11. Segue. Per un sistema di conoscenza legale dello statuto integrale dei beni. 81
12. L’accesso ai beni tra legalità e solidarietà .................. . 83
13. Intermediazione e digitalizzazione del mercato immobiliare: blockchain e
smart contract .................................. . 84
PARTE II
LA MEDIAZIONE
CAPITOLO 1
LA FIGURA PROFESSIONALE DEL MEDIATORE
1. La mediazione nella esperienza immobiliare ................ . 89
2. La figura del mediatore nella evoluzione socio-economica e ordinamentale. 90
3. Statuto dell’agente di mediazione immobiliare ............... . 92
4. La segnalazione certificata di inizio di attività (Scia) ............ . 94
CAPITOLO 2
L’ATTIVITÀ DI MEDIAZIONE
1. La mediazione tipica. Il dibattito sulla natura della mediazione ..... . 97
2. La tipicità come attivazione imparziale di relazionalità determinativa di un
affare (con pluralità di fonti) ......................... . 102
VIII INDICE SOMMARIO
3. La mediazione atipica. Le incertezze della giurisprudenza ........ . 104
4. Segue. La mediazione atipica come mandato di mediazione tipica .... . 107
5. La contrattualistica di incarico ........................ . 112
6. Il c.d. preliminare di preliminare ....................... . 114
CAPITOLO 3
DOVERI DEL MEDIATORE E DELLE PARTI
1. Il dovere circolare di buona fede ....................... . 119
2. La “responsabilità del mediatore†...................... . 120
3. I doveri specifici delle parti .......................... . 124
4. La rappresentazione trasparente dell’immobile ............... . 125
5. La provvigione e il rimborso spese ...................... . 127
6. Segue. La mancata conclusione del contratto ................ . 134
7. Gli usi ricorrenti ................................ . 136
8. Mediatori e altre figure di intermediazione. Il procacciatore d’affari e la
sostanza dell’attività mediativa ........................ . 140
PARTE III
IL CONTRATTO
CAPITOLO 1
SOGGETTI E SOSTITUZIONE
1. Le parti. Requisiti soggettivi.......................... . 145
2. La identità dei soggetti costituiti ....................... . 147
3. La costituzione in atto di soggetti legati da rapporto di coppia ..... . 149
4. La costituzione in atto di enti e società ................... . 151
5. Legittimazione e gestione dell’interesse altrui ................ . 152
6. La procura e l’atto stipulato.......................... . 155
7. Mandato ad acquistare ............................. . 161
8. Mandato ad alienare .............................. . 163
9. La forma degli atti di mandato senza rappresentanza ........... . 166
CAPITOLO 2
CONCLUSIONE E PROCEDIMENTALITÀ
1. Consenso e conclusione del contratto .................... . 169
SEZIONE I. — ACCORDO DELLE PARTI
2. Proposta e accettazione ............................ . 170
3. Segue. Tratti comuni e incontro delle dichiarazioni ............ . 174
4. Invito a offrire e conclusione del contratto ................. . 177
INDICE SOMMARIO IX
5. Offerta al pubblico e promessa al pubblico ................. . 177
6. Predisposizione di condizioni generali di contratto (contratti per adesione) . 180
7. Collocazione di immobili di consumo e tutela dei consumatori ..... . 185
SEZIONE II. — FORMAZIONE PROGRESSIVA DEL CONTRATTO
8. La sequenza procedimentale e la maturazione del risultato ........ . 187
9. Trattative (puntuazioni, minute, lettere di intenti) ............. . 188
10. Proposta irrevocabile e patto di opzione .................. . 190
11. Contratto preliminare. Funzione, assetto e natura: la complementarietà con
il definitivo ................................... . 196
12. Il preliminare di vendita immobiliare a effetti anticipati.......... . 207
13. Le tutele. L’esecuzione in forma specifica .................. . 210
14. Segue. Autotutela e risoluzione ........................ . 218
15. La vendita con riserva di gradimento .................... . 223
CAPITOLO 3
STIPULAZIONE E FORMA
1. La rilevanza giuridica della contrattualità immobiliare........... . 230
SEZIONE I. — IL FORMALISMO IMMOBILIARE
2. Evoluzione del formalismo .......................... . 231
3. La forma vincolata tra contenuto contrattuale e conformazione ordinamentale...................................... . 233
4. La forma degli atti strumentali e accessori e degli allegati......... . 237
5. La forma per la opponibilità ......................... . 241
6. Il documento informatico. Firma elettronica e digitale .......... . 242
7. La previsione convenzionale di forma vincolata .............. . 243
8. Le spese della vendita ............................. . 244
SEZIONE II. — L’ATTO NOTARILE
9. La stipulazione dell’atto. La prova dell’atto pubblico ........... . 246
10. L’atto notarile informatico........................... . 250
11. Il controllo di legalità e la rilevazione delle nullità ............. . 251
12. Segue. La rilevazione della nullità relativa .................. . 255
13. Il presidio del risultato perseguito dalle parti ................ . 257
14. La garanzia del prelievo tributario ...................... . 262
15. L’articolazione della responsabilità ...................... . 266
CAPITOLO 4
CONTENUTO E REGOLAMENTO
1. Determinazione del contenuto del contratto. L’assetto di interessi.... . 271
2. Dichiarazioni necessitate e certificazioni ................... . 272
SEZIONE I. — OGGETTO DELLA VENDITA. 3. La nozione integrale di oggetto della vendita ................ . 275
X INDICE SOMMARIO
4. Requisiti dell’oggetto del contratto e caratterizzazioni dell’immobile
venduto ..................................... . 277
5. Contratto incompleto. Arbitraggio e perizia contrattuale ......... . 281
SEZIONE II. — CAUSA DELLA VENDITA
6. Evoluzione del concetto di causa ....................... . 284
7. La funzione tipica della vendita e la causa concreta dell’operazione
immobiliare ................................... . 287
8. La presupposizione e il vincolo di forma .................. . 291
SEZIONE III. — REGOLAMENTO DELLA VENDITA
9. L’interpretazione del contratto tra vincolo di forma e pubblicità .... . 293
10. Qualificazione e integrazione del contratto ................. . 300
11. Liceità , meritevolezza e frode alla legge nelle vendite immobiliari .... . 304
CAPITOLO 5
L’IDENTIFICAZIONE DELL’IMMOBILE VENDUTO
1. Identificazione dell’immobile e oggetto della vendita ........... . 309
SEZIONE I. INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE 2. La categoria della “individuazione†..................... . 310
3. I criteri di individuazione ........................... . 312
4. Segue. In particolare la raffigurazione giuridica ............... . 316
SEZIONE II. — CARATTERIZZAZIONE DELL’IMMOBILE 5. I criteri di caratterizzazione .......................... . 321
6. La caratterizzazione per paragone con una entità esterna ......... . 324
7. Vendita su campione .............................. . 328
8. Vendita su tipo di campione ......................... . 329
9. Vendita a corpo e a misura (cenni e rinvio)................. . 330
10. Vendita di immobile futuro e da costruire (cenni e rinvio) ........ . 330
11. Il condhotel ................................... . 330
12. Il problema dei manufatti smontabili e delle case mobili ......... . 331
SEZIONE III. — LA COMPLESSITÀ IMMOBILIARE
13. Complessità dell’oggetto della vendita .................... . 334
14. Le accessioni .................................. . 335
15. Pertinenze e accessori. Il problema dei parcheggi ............. . 338
16. Pluralità di immobili .............................. . 344
CAPITOLO 6
L’ATTRIBUZIONE TRASLATIVA
1. Le coordinate .................................. . 347
SEZIONE I. — TIPOLOGIE DI DIRITTI IMMOBILIARI TRASFERIBILI
2. Vendita della proprietà e sorte dei diritti alieni co-incidenti sull’immobile. 349
INDICE SOMMARIO XI
3. Vendita di diritti reali di godimento ..................... . 352
4. Segue. I diritti reali vincolati.......................... . 355
5. Vendita di immobile in comunione e cessione di quota .......... . 356
6. Vendita di immobile condominiale ...................... . 360
7. Vendita di aspettativa reale .......................... . 364
8. Vendita di diritti edificatori e di area edificabile .............. . 364
9. Vendita di terreno con insistenza di costruzioni .............. . 367
10. Cessione di suolo verso immobile da costruire ............... . 368
11. Vendita di multiproprietà ........................... . 370
12. Versamenti in natura di immobili alla società (conferimento e apporto a
patrimonio) ................................... . 371
13. Vendita di immobile locato .......................... . 373
14. Vendita di immobile assegnato a casa familiare............... . 375
SEZIONE II. — LE ATTRIBUZIONI INSTABILI
15. Vendita di immobile di provenienza donativa ............... . 379
16. Vendita di immobile di provenienza ereditaria ............... . 382
17. Vendita di immobile usucapito senza accertamento giudiziale ...... . 383
18. Il problema dell’alienazione del possesso .................. . 388
19. Inattualità dell’immobile venduto (cenni e rinvio) ............. . 393
CAPITOLO 7
IL PREZZO
1. Il corrispettivo dell’alienazione ........................ . 394
SEZIONE I. — ATTRIBUZIONE DEL PREZZO
2. La determinazione del prezzo ......................... . 395
3. Determinabilità del prezzo .......................... . 397
4. Il vincolo di prezzo nel mercato degli alloggi di edilizia agevolata .... . 399
5. Il prezzo irrisorio e incongruo ........................ . 400
6. Acquisti con provviste aliene ......................... . 405
7. Deposito prezzo................................. . 408
8. Garanzie del pagamento. L’intervento bancario e l’ammortamento ... . 409
SEZIONE II. — MISURAZIONE DELL’IMMOBILE E RETTIFICA DEL PREZZO. 9. Tecniche speciali di adeguamento della corrispettività ........... . 412
10. Connessioni con errore di calcolo e errore di quantità .......... . 415
11. La vendita a misura .............................. . 417
12. La vendita a corpo ............................... . 419
13. Il recesso in autotutela ............................. . 422
14. Vendita plurima (vendita cumulativa e vendita in blocco) ........ . 423
15. Segue. Pluralità di vendite ........................... . 426
16. Prescrizione ................................... . 427
17. Tutele speciali e tutele generali ........................ . 429
XII INDICE SOMMARIO
CAPITOLO 8
EFFICACIA E ESECUZIONE
1. Il vincolo e gli effetti particolari ....................... . 432
SEZIONE I. — EFFICACIA REALE
2. Causalità e cronologia del trasferimento del diritto ............ . 433
3. Il consenso traslativo e il regime del rischio................. . 434
SEZIONE II. — EFFICACIA OBBLIGATORIA
4. Generalità .................................... . 436
5. A) Le obbligazioni del venditore. L’obbligazione di consegna e la contraddittorietà dell’impianto............................. . 437
6. Modalità della consegna ............................ . 439
7. La custodia dell’immobile da consegnare .................. . 442
8. La consegna di elementi aggiuntivi ...................... . 443
9. Le altre obbligazioni del venditore ...................... . 445
10. B) Le obbligazioni del compratore. L’obbligazione di pagamento del prezzo
e la tracciabilità del pagamento ........................ . 446
11. La corresponsione degli interessi compensativi sul prezzo ........ . 450
SEZIONE III. — INATTUALITÀ DEL BENE E EFFICACIA CONTRATTUALE
12. Le attività di attualizzazione del bene venduto ............... . 452
13. Vendita di cosa futura ............................. . 454
14. Segue. Vendita e promessa di vendita di immobile da costruire ..... . 456
15. Vendita di cosa altrui ............................. . 459
16. Vendita di immobile di genere ........................ . 463
17. Vendita alternativa e facoltativa........................ . 465
SEZIONE IV. — EFFICACIA E TERZI
18. Intestazioni di diritti a terzi. La vendita a favore di terzo ......... . 467
19. Segue. La vendita per persona da nominare ................. . 470
20. I c.d. effetti riflessi o indiretti ......................... . 473
21. Promessa del fatto del terzo.......................... . 474
22. Il conflitto di diritti. L’opponibilità ..................... . 475
SEZIONE V. — ESECUZIONE 23. L’attuazione del risultato programmato. L’esecuzione secondo buona fede. 476
24. Misure rafforzative dell’esecuzione (caparra confirmatoria, clausola penale
e altre misure).................................. . 478
25. Sopravvenienze e adeguamento del contratto ................ . 484
26. Segue. La rinegoziazione ............................ . 487
INDICE SOMMARIO XIII
PARTE IV
ARTICOLAZIONI DELLO SCAMBIO
CAPITOLO 1
MANOVRA DEGLI EFFETTI
1. Processualità dello scambio e varietà effettuali ............... . 493
2. Condizione e termine nella vendita...................... . 494
3. Vendita a prova ................................. . 499
4. Le riserve di diritti. La riserva di proprietà (patto di riservato dominio) . 506
5. Segue. Le posizioni soggettive dei contraenti e la relativa opponibilità . . 510
6. La riserva di riscatto (patto di riscatto) ................... . 516
7. La vendita a termine finale di immobili ................... . 520
CAPITOLO 2
PROGRESSIONE DEL RISULTATO TRASLATIVO
1. L’accesso sequenziale alla proprietà immobiliare: dal godimento
all’appartenenza ................................. . 524
2. Leasing traslativo e sale and lease back.................... . 526
3. Rent to buy e buy to rent ........................... . 532
4. Credito alle imprese con trasferimento di immobile condizionato all’inadempimento...................................... . 535
5. Credito ipotecario ai consumatori per acquisto di immobile residenziale . 536
6. Vitaliziazione della proprietà immobiliare. Il prestito vitalizio ipotecario . 539
7. Segue. Il viager e la rendita vitalizia ..................... . 541
8. L’accesso alla proprietà dell’abitazione. Le case popolari con diritto di
riscatto ...................................... . 542
9. Il leasing immobiliare abitativo ........................ . 544
CAPITOLO 3
OPERAZIONI TRASLATIVE INDIRETTE
1. Il problema delle alienazioni indirette .................... . 546
2. Contratto complesso e collegamento negoziale ............... . 547
3. Cessione di contratto.............................. . 551
4. La rinunzia traslativa (dismissiva verso corrispettivo) ........... . 555
5. La vendita di eredità e la cessione di azienda ................ . 557
6. La cessione di partecipazioni societarie e l’abuso di alterità soggettiva . . 559
7. La collocazione di fondi comuni di investimento immobiliare ...... . 564
8. La cartolarizzazione immobiliare ....................... . 567
XIV INDICE SOMMARIO
CAPITOLO 4
VENDITE FITTIZIE
1. Rapporti di scambio e intestazioni di immobili. Pratiche fittizie di trasferimento di immobili .............................. . 571
2. Segue. Alienazioni e infedeltà tributarie ................... . 575
3. Vendite simulate e donazioni indirette.................... . 577
4. La interposizione fittizia dell’acquirente ................... . 579
5. Gli effetti della vendita simulata ....................... . 582
6. L’azione di simulazione delle vendite immobiliari ............. . 585
7. Segue. La prova della simulazione delle vendite immobiliari ....... . 586
8. Simulazione del prezzo e patto di occultamento .............. . 590
PARTE V
VINCOLI DI INDISPONIBILITÀ
CAPITOLO 1
LIMITI LEGALI DI ALIENAZIONE
1. Libertà economiche e vincoli di indisponibilità ............... . 593
2. Eterogeneità di funzione e operatività dei limiti legali ........... . 594
SEZIONE I. — QUALIFICHE SOGGETTIVE ATTRATTIVE
3. Vincoli connessi a situazioni familiari .................... . 596
4. Rilevanza delle proprietà favorite. L’accesso alla proprietà abitativa ... . 598
5. Segue. L’accesso alla proprietà diretta coltivatrice ............. . 599
6. Divieti speciali di comprare .......................... . 601
SEZIONE II. — STATUTI OGGETTIVI INCIDENTI SULLA CIRCOLAZIONE
7. Beni culturali (ambientali e paesaggistici) .................. . 602
8. Terreni soggetti a bonifica e siti contaminati ................ . 608
9. Aree percorse da incendi boschivi ...................... . 611
10. Misure patrimoniali di prevenzione ..................... . 612
11. Vincolo di redditività degli immobili..................... . 615
12. Diritto di sepolcro e cappelle funerarie ................... . 616
SEZIONE III. — CONFORMITÀ URBANISTICA E CIRCOLAZIONE GIURIDICA
13. Vincoli urbanistici e edilizi: difformità e sanatoria. Le convenzioni
urbanistiche ................................... . 619
14. Atti dispositivi di terreni e lotti di terreno ................. . 627
15. Atti dispositivi di edifici illegali: “nullità formale†e “nullità sostanziale†. 631
16. Segue. La formalistica composizione delle Sezioni unite del 2019. Persistente attualità della problematica: principi e valori risolutori ...... . 637
17. Il controllo amministrativo notarile e la responsabilità del notaio .... . 647
18. Il problema della conoscibilità della documentazione urbanistica. Per una
interazione pubblicitaria dello statuto degli immobili ........... . 652
INDICE SOMMARIO XV
19. Nullità della vendita e responsabilità del venditore. Demolizione e confisca: il problema della ripetizione dell’indebito ............... . 656
20. Segue. La tutela dell’acquirente in buona fede. La rete delle illiceità e le
tecniche di risarcimento ............................ . 660
21. Il preliminare di vendita di immobile non conforme............ . 664
SEZIONE IV. — VINCOLI CONNESSI A USI CIVICI
22. La scomposizione del dominium (proprietà collettive e usi civici in senso
stretto). La prospettiva dei beni paesaggistici culturali........... . 669
23. Il regime di commerciabilità .......................... . 674
24. I vincoli individuali (livelli) .......................... . 676
CAPITOLO 2
LIMITAZIONI CONVENZIONALI DI DISPOSIZIONE
1. Varietà di interessi e di tipologie di vincoli ................. . 680
2. Il divieto di alienazione ex art. 1379 c.c ................... . 681
3. Divieti di alienazione di diritti reali ..................... . 687
4. Vincoli di alienazione di partecipazioni societarie ............. . 691
5. Divieto di cessione del credito ........................ . 694
6. Criteri ispiratori e sviluppi dei differenti regimi .............. . 696
7. Gli altri vincoli (prelazione e opzione).................... . 700
CAPITOLO 3
INDISPONIBILITÀ NEGOZIALI DI SCOPO
1. Vincoli di destinazione e circolazione giuridica ............... . 704
2. Segue. Le segregazioni patrimoniali...................... . 706
3. Fondo patrimoniale............................... . 708
4. Cessione di beni ai creditori.......................... . 713
5. I patrimoni separati d’impresa ........................ . 714
6. Atti di destinazione ex art. 2645-ter ..................... . 716
7. Vendite e intestazioni fiduciarie. La forma del patto fiduciario...... . 722
8. Il trust ...................................... . 726
9. Vendite a scopo di garanzia. Patto commissorio e patto marciano.... . 731
PARTE VI
IL SISTEMA DI RIMEDI
CAPITOLO 1
RESPONSABILITÀ PRECONTRATTUALE
1. Informazione precontrattuale e lesione della relazionalità . Le figure tipiche
di responsabilità ................................. . 735
XVI INDICE SOMMARIO
2. Contatto sociale e clausola generale del trattare lealmente ........ . 738
3. Le trattative nella vendita di immobile e le informazioni dovute ..... . 741
4. I danni risarcibili ................................ . 743
CAPITOLO 2
DIFFORMITÀ DELL’ATTO DI VENDITA
1. Anomalie dell’atto e del rapporto ...................... . 745
2. Le difformità dell’atto dall’ordinamento: protezione individuale e coesione
sociale ...................................... . 746
3. Nullità delle vendite immobiliari. La configurazione codicistica e le nuove
traiettorie .................................... . 749
4. Tipologie di nullità e mercato immobiliare ................. . 752
5. Segue. Le nullità di protezione ........................ . 758
6. Annullabilità . Configurazione e cause .................... . 760
7. Segue. Errore e garanzia redibitoria. Il requisito della edificabilità .... . 764
8. La rescissione di vendita immobiliare .................... . 767
9. I finanziamenti usurari all’acquisto. La c.d. usura bancaria ........ . 770
10. Conservazione dell’attività negoziale ..................... . 773
CAPITOLO 3
INATTUAZIONI DEL RISULTATO TRASLATIVO
1. Rappresentazione e ricognizione dell’immobile venduto.......... . 778
2. Inadempimento contrattuale e inattuazione del risultato traslativo.... . 779
3. Tutela contrattuale ordinaria e statuto delle garanzie ........... . 782
SEZIONE I. — AUTOTUTELA
4. I principi ordinatori .............................. . 783
5. La preservazione della corrispettività ..................... . 784
6. Scioglimento unilaterale del contratto. Recesso e risoluzione unilaterale . 788
7. Il controllo dell’autotutela ........................... . 792
SEZIONE II. — ETEROTUTELA. 8. Esercizio dei rimedi di garanzia e principi della responsabilità contrattuale. 794
9. Conformità del diritto venduto. La garanzia per evizione (vendita di cosa
altrui o gravata di limiti). Distanze legali nelle costruzioni ........ . 796
10. Conformità della cosa venduta. La garanzia per vizi (difformità e stato
soggettivo) .................................... . 806
11. Segue. I rimedi di garanzia per vizi redibitori ................ . 811
12. La mancanza di qualità ............................ . 813
13. Aliud pro alio .................................. . 817
14. Vizi redibitori e difetti originari per cose di lunga durata ......... . 819
15. Inadempimento delle obbligazioni principali ................ . 822
16. Il campo di applicazione degli ordinari rimedi per inadempimento ... . 824
INDICE SOMMARIO XVII
17. Segue. Clausola risolutiva espressa e condizione risolutiva: effetti e
pubblicità .................................... . 827
18. Il problema dell’azione di esatto adempimento ............... . 828
19. L’azione di risarcimento danni ........................ . 832
20. L’impossibilità sopravvenuta. Il rischio contrattuale ............ . 836
21. L’eccessiva onerosità . Il rischio delle sopravvenienze ........... . 837
SEZIONE III. — LOGICA E SVILUPPI DEL SISTEMA PROTETTIVO
22. Il criterio della proprietà : una tutela menomata .............. . 839
23. Il criterio della consegna: una tutela apparentemente piena........ . 841
24. La razionalizzazione di un sistema evoluto di protezioni: dalla dinamica del
trasferimento al regolamento dello scambio ................. . 843
25. Il regime dell’indebito e delle restituzioni .................. . 846
CAPITOLO 4
LO SCIOGLIMENTO CONVENZIONALE
1. Mutuo dissenso (risoluzione consensuale) e sorte dell’effetto reale.... . 849
2. Patto di recesso e recesso legale ....................... . 852
3. Forma e pubblicità .............................. . 854
4. L’accordo in mediazione e negoziazione assistita .............. . 855
5. Certificazione e autentica. L’artificiosità del sistema ............ . 857
6. Il ruolo del notaio ............................... . 859
PARTE VII
LA PUBBLICITÀ
CAPITOLO 1
APPARATI, SISTEMI E FUNZIONI
1. Gli adempimenti successivi alla vendita immobiliare............ . 861
2. Funzione, oggetto ed effetti della pubblicità . La pubblicità legale .... . 862
3. Apparati e registri. I sistemi pubblicitari immobiliari ........... . 865
CAPITOLO 2
LA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE ORDINARIA
1. Sistema e servizi di pubblicità ordinaria ................... . 867
2. L’informatizzazione e la standardizzazione delle informazioni ...... . 868
SEZIONE I. — TRASCRIZIONE NEI REGISTRI IMMOBILIARI
3. L’impianto dei registri immobiliari ed esecuzione della trascrizione ... . 870
4. La responsabilità per trascrizione indebita. Il controllo dell’ufficio ... . 874
XVIII INDICE SOMMARIO
5. La soggettività pubblicitaria della trascrizione ............... . 877
6. Tipicità dei risultati e atipicità degli atti soggetti a trascrizione...... . 878
7. L’efficacia tipica della trascrizione di vicende circolatorie ......... . 881
8. Doppia alienazione immobiliare e responsabilità dei soggetti coinvolti . . 885
9. Continuità delle trascrizioni e usucapione .................. . 890
10. Segue. Usucapione abbreviata ......................... . 893
11. Trascrizione di atti dispositivi con effetti reali differiti........... . 896
12. Trascrizione di atti con effetti distruttivi................... . 899
13. Acquisto invalido di immobile: c.d. pubblicità sanante .......... . 900
14. Trascrizione di contratti preliminari ..................... . 903
15. Trascrizione di atti di destinazione e segregazione patrimoniale ..... . 904
16. Trascrizione di atti costitutivi di vincoli a favore di enti pubblici .... . 907
17. Pubblicità dei regimi patrimoniali e delle convenzioni matrimoniali ... . 908
18. Trascrizione di domande giudiziali e di atti di accesso arbitrale ..... . 911
19. La trascrizione prevista da leggi speciali ................... . 914
SEZIONE II. — INTESTAZIONE NEI REGISTRI DEL CATASTO
20. Organizzazione del catasto .......................... . 915
21. Funzioni del catasto. Determinazione e estimo degli immobili ...... . 921
22. L’allineamento catastale delle unità immobiliari urbane .......... . 922
CAPITOLO 3
LA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE TAVOLARE
1. L’impianto tavolare ............................... . 928
2. L’intavolazione nei libri fondiari ....................... . 931
3. Efficacia della iscrizione ............................ . 933
4. Avvicinamento dei sistemi pubblicitari.................... . 936
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