INDICE SOMMARIO Prefazione ....................................... . XI CAPITOLO I I PREAMBOLI IN TEMA DI PUBBLICITÀ IMMOBILIARE 1. Il concetto di pubblicità immobiliare in genere e “le pubblicità”. Quesiti di fondo ....................................... . 1 2. I registri immobiliari nel secolo presente: notizialità “diffusa di base” e autoresponsabilità. Primissimi rilievi ..................... . 18 2.1. Il punto di svolta: la notizialità in senso moderno; la categoria della notizialità “diffusa” ........................... . 28 2.2. Segue: la notizialità diffusa: una necessaria evoluzione storica anche a livello di diritto comparato ...................... . 43 2.3. Segue: le ragioni della dilatazione dell’autoresponsabilità. Autoresponsabilità e “dimensioni” del principio di verità ......... . 44 2.4. Ancora in particolare su principio di verità e profilo causale ... . 60 2.5. Violazione del principio di verità ed eventuali conseguenze risarcitorie ................................ . 62 2.6. Flessibilità concettuale del principio di verità da una parte e per contro i suoi convincenti confini.................... . 70 3. Brevi e prime impressioni in sei punti, con brevi rilievi in tema di valore informativo di base della pubblicità immobiliare sul piano costituzionale. 79 CAPITOLO II IL DIFFICILE APPROCCIO SISTEMATICO ALLA MATERIA DELLA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE 1. Il legislatore di fine secolo e dopo: “disordine” legislativo e pubblicità immobiliare ................................... . 83 2. Considerazioni e alternative .......................... . 99 3. Complicazioni ulteriori: il “disordine”, le materie e il problema dei principi costituzionali e dei principi comunitari ................... . 112 3.1. La premessa: principi in tema di principi .............. . 118 3.2. ll riscontro: la deformazione della pubblicità immobiliare per pervasività dei principi ............................ . 123 4. Il richiamo generico ai principi comunitari: riflessioni ........... . 135 5. Conclusioni operative ............................. . 136 CAPITOLO III IL PROBLEMA DELL’ECCEZIONALITÀ DELLA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE NELLE SUE VARIE SFACCETTATURE 1. Le radici storiche dell’eccezionalità: l’onda lunga covelliana. ...... . 143 2. Una prima delimitazione dell’eccezionalità ................. . 144 3. Il “muro” dell’art. 1376 e oltre: i significati “profondi” dell’art. 1376 . . . 147 4. L’eccezionalità considerata dal punto di vista in particolare del rigore “matematico” delle regole pubblicitarie ................... . 154 5. La “gabbia” stretta dell’eccezionalità: tentativi di ridimensionamento: l’interpretazione logica ............................... . 166 6. Altro espediente: l’uso “alternativo” delle formalità accessorie in luogo della dichiaratività trascrizionale ....................... . 172 7. L’art. 2645 c.c. e la sua neutralità per quanto concerne l’eccezionalità . . 174 8. Specialità del subsistema vs. eccezionalità; il subsistema e il concetto di “normalità” ................................... . 176 9. Eccezionalità, materie e regole tecniche e formalismo temperato..... . 186 CAPITOLO IV LA PUBBLICITÀ IMMOBILIARE COME SUBSISTEMA Principi del subsistema, dialettica degli interessi, rapporti con il diritto comune, aspetti di carenza di tutela nei confronti del ceto creditorio 1. Il subsistema della pubblicità immobiliare e i suoi principi; i principi cardine dell’efficienza e della sicurezza ................... . 191 2. La pubblicità immobiliare e il raggiungimento dello scopo ........ . 193 3. La pubblicità immobiliare e il “minimo mezzo” con il miglior risultato. . 207 4. Allargamento del raggio d’azione dell’opponibilità in luogo dell’invalidità. 214 5. Pubblicità immobiliare e interessi pubblici e privati ............ . 215 6. Il perimetro dei terzi interessati, in particolare il ceto creditorio ..... . 219 7. Pubblicità immobiliare e diritto comune: discordanze vere, false, possibili. 226 8. Pubblicità immobiliare e inganni dogmatici reali e non .......... . 245 9. Quadro quasi riassuntivo con un richiamo alla versatilità dei mezzi pubblicitari ................................... . 247 CAPITOLO V “LE PUBBLICITÀ” ANCHE “OLTRE” IL CODICE CIVILE E I CRITERI TOPICI 1. I criteri topici. I casi dubbi e i criteri individuanti delle diverse pubblicità nelle varie materie, con una digressione in tema di “notizialità crescente”. 251 2. Criteri topici alla prova: notizialità, dichiaratività, costitutività nel campo di XIV INDICE SOMMARIO azione della P.A. in particolare nel governo del territorio......... . 271 3. Segue: i vincoli della P.A. collegati anche indirettamente al territorio ed una digressione in tema di “prassi amministrativa” ............... . 281 4. Segue: l’azione amministrativa al di fuori del territorio: vincoli vari o convenzioni correlate a vincoli ........................ . 284 5. Segue: l’azione amministrativa e i singoli beni dei privati in fattispecie ablatorie ..................................... . 286 6. Segue: l’azione amministrativa in genere e i singoli beni dei privati: i vincoli ex art. 2645-quater; in particolare i vincoli collegati ad un “uso pubblico”. 288 7. Segue: l’azione amministrativa e i beni culturali............... . 293 CAPITOLO VI “LE PUBBLICITÀ”: RAPPORTI FRA DI LORO E CONFINI NON PERSPICUI 1. Note sull’alternativa costitutività/dichiaratività ............... . 295 2. Notizialità/dichiaratività: prime osservazioni ................ . 296 3. Notizialità/dichiaratività: i dubbi ....................... . 297 4. Notizialità e dichiaratività “a seconda dei casi”............... . 308 5. Varietà di funzioni notiziali e varietà di funzioni dichiarative....... . 309 6. “Le” varie dichiaratività nell’ambito di una stessa fattispecie ....... . 310 CAPITOLO VII PROBLEMI SPECIFICI DELLA PUBBLICITÀ DICHIARATIVA 1. La centralità dell’art. 2644 c.c. e il suo modus operandi .......... . 313 2. Gli artt. 2644 e 2913, 2914, 2915 c.c. come “prototipi” della pubblicità dichiarativa. Il significato dell’art. 2645 c.c. nell’ambito della pubblicità dichiarativa ................................... . 318 3. Limitazioni “esterne” all’operatività dell’art. 2644 c.c.: il problema della mala fede del secondo acquirente primo trascrivente nelle sue varianti . . 332 4. Strategie preparatorie e programmatiche; della prenotazione in senso proprio: l’art. 2645-bis in particolare e il problema della variabilità causale; l’uso poliedrico della condizione e le vendite obbligatorie ........ . 340 5. Segue. Prima pseudoprenotazione: la trascrizione con riserva e l’intervento del conservatore dei RR.II. .......................... . 357 6. Segue. Seconda pseudoprenotazione: la prenotazione in senso soggettivo . 359 7. Segue. False prenotazioni ........................... . 361 8. Segue. Di alcuni vincoli (artt. 2330, 784 c.c.) e di diritti reali in itinere — artt. 1029 e 1059 c.c. — e affinità con la prenotazione .......... . 362 CAPITOLO VIII LA “LETTURA” DEI RR.II. NELLA SUA COMPLESSITÀ E NEL SUO SVILUPPO 1. Registri, repertori, meccanizzazione ..................... . 371 INDICE SOMMARIO XV 2. La ricerca a base personale; precisazioni e sviluppi ............ . 375 3. La trascrizione come “fatto”; limiti del concetto? ............. . 385 4. Il titolo ...................................... . 389 5. La nota di trascrizione ............................. . 392 5.1. All’interno della nota di trascrizione aspetti di struttura ...... . 393 5.2. I caratteri salienti della nota di trascrizione ............. . 408 6. Le formalità accessorie: annotazione e cancellazione ............ . 429 6.1. Il rispettivo perimetro normativo: la casistica di legge ....... . 429 6.2. Le caratteristiche: disamina dottrinale e primi rilievi ........ . 429 6.3. Annotazione o cancellazione che prescindono da menzione di condizione e termine? Digressione su condizione e termine nella pubblicità immobiliare............................ . 441 6.4. Qualche approfondimento in tema di cancellazione......... . 448 6.5. Ipotesi di scelta meditata di annotazione o cancellazione ..... . 455 6.6. Sfondo comune: analogia, interpretazione sistematica, normalità e altro .................................... . 457 6.7. Annotazione e cancellazione: la tecnica pubblicitaria e il valore esclusivo notiziale. Trascrizione con valenza di annotazione? ... . 463 6.8. Cancellazione inutile? Annotazione inutile? Annotazione o cancellazione implicita? ............................. . 466 6.9. Possibili abnormi annotazioni ..................... . 469 6.10. Uso inadeguato della cancellazione .................. . 471 7. Il principio della continuità: contenuto, scopo, effetti e ancora altro . . . 472 7.1. Il meccanismo e il senso “logico” del principio ........... . 472 7.2. Continuità speciali non prenotative, continuità dubbie ....... . 476 7.3. L’applicazione del principio di continuità e il suo controllo: prima (contestabile) aporia ........................... . 477 7.4. Il principio di continuità e i creditori procedenti; seconda aporia . 489 7.5. Problemi connessi al principio di continuità; in materia successoria. 492 7.6. Problemi connessi al principio di continuità: in materia di circolazione inter vivos ............................. . 496 7.7. Principio di continuità e acquisti a titolo originario......... . 498 7.8. Pubblicità sanante e principio di continuità ............. . 499 7.9. Riepilogo: il principio di continuità e la sua estensione....... . 499 7.10. Continuità e buona fede ........................ . 505 7.11. Principio di continuità e principio di verità ............. . 508 7.12. Rilievi finali anche riassuntivi...................... . 508 CAPITOLO IX APPARENZA E PUBBLICITÀ; PUBBLICITÀ, DEFAULT E “RIMEDIALITÀ” 1. Apparenza e formalismo pubblicitario; della plurivocità dell’apparenza . . 513 2. Usucapione abbreviata, formalismo pubblicitario, pubblicità sanante e altre rimedialità. Possibili estensioni delle rimedialità?........... . 522 XVI INDICE SOMMARIO CAPITOLO X PUBBLICITÀ NEGATA, DUBBIA, EQUIVOCA, IPERPUBBLICITÀ (rischi di) 1. L’usucapione non dichiarata, l’interruzione occulta, le situazioni consimili, supposte deroghe silenti al principio di accessione............. . 532 2. La servitù occulta ................................ . 534 3. Usi civici e diritti di uso pubblico ...................... . 535 4. I terreni percorsi dal fuoco e gli oneri reali conseguenti a danni ambientali. 542 5. La falsa demonstratio .............................. . 543 6. I beni a destinazione speciale nell’ambito della comunione legale: gli acquisti ex art. 178 c.c. e 179 lett. d), gli acquisti dell’imprenditore individuale in genere e qualche osservazione minima in tema di acquisto ex art. 179 lett. f).................................. . 546 7. La mancata menzione della condizione e del termine ........... . 552 8. La circolazione della pertinenza immobiliare ................ . 552 9. I diritti edificatori................................ . 554 10. Il privilegio immobiliare ............................ . 554 11. Le affittanze agrarie ultranovennali...................... . 555 12. Riscatti legali .................................. . 555 13. Reliquati immobiliari dopo la cancellazione di società dal Registro delle imprese...................................... . 556 14. La circolazione degli immobili dopo la legge Cirinnà ........... . 557 15. I rebus dogmatici ................................ . 557 16. Altri esiti incerti................................. . 559 17. Pubblicità e controllo notarile alla luce della normativa in tema di illecito disciplinare; rischi di iperpubblicità ..................... . 561 CAPITOLO XI SUGGESTIONE, DISCORSO FINALE SU CONSEQUENZIALISMO E PUBBLICITÀ, EPILOGO CON UN ACCENNO ALL’EQUIVOCO KELSENIANO . . . 571 Indice degli autori ................................... . 583 Indice analitico .................................... . 591