La legge di riforma del condominio interviene in modo significativo sugli sapetti piu' controversi della materia, facendo proprio il lavoro di ricostruzione e di adattamento compiuto dalla giurisprudenza e della dottrina. L'opera tiene conto delle novita' quali la possibilita' per l'assemblea di assumere decisioni piu' snelle per le quali sono previsti quorum meno severi in materia di innonovazioni e modifiche di destinazione d'uso; la valorizzazione della figura dell'amministatore che dev'essere qualificato e obbligato alla formazione; l'accensione di una polizza assicurativa per la responsabilita' civile che copre gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. Si da' atto anche delle nuove regole per la tenuta della contabilita' e per i condomini morosi, nonche' dell'assenza di divieti per la presenza degli animali domestici in appartamento.
I. Parti comuni degli edifici pag. 9
1. Il nuovo testo dell’art. 1117 c.c. pag. 10
2. Il titolo pag. 12
3. La presunzione di comunione delle parti comuni pag. 14
3.1. Sulla natura della presunzione pag. 14
3.2. La presunzione ex art. 1117 c.c. nella giurisprudenza pag. 14
4. Le indicazioni dell’art. 1117 c.c. in ordine alle parti dell’edificio da presumersi oggetto di proprietà comune pag. 15
4.1. Le parti dell’edificio necessarie alla sua stessa esistenza (art. 1117 n. 1 c.c.) pag. 15
4.2. I locali destinati ai servizi comuni (art. 1117 n. 2 c.c.) pag. 23
4.3. Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune (art. 1117 n. 3 c.c.) pag. 24
5. Ambito di applicabilità (art. 1117-bis c.c.) pag. 26
5.1. Il ‘supercondominio’ pag. 26
5.2. Il ‘condominio orizzontale’ pag. 27
5.3. Il ‘condominio parziale’ pag. 27
6.Modificazioni e tutela delle destinazioni d’uso (artt. 1117-ter e 1117-quater c.c.) pag. 28
7. Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (art. 1118 c.c.) pag. 31
7.1. La nuova formulazione della norma pag. 31
7.2. Il contenuto generale della norma pag. 31
7.3. Il principio di proporzionalità pag. 31
7.4. I problemi di determinazione delle quote e la loro modificazione. Gli artt. 68 e 69 c.c. disp. att. (cenni) pag. 32
7.5. Divieto della rinuncia abdicativa alla propria quota di partecipazione alla proprietà comune: i commi 2 e 3 del nuovo art. 1118 pag. 37
7.6. Trasformazione dell’impianto di riscaldamento: il nuovo comma 4 dell’art. 1118 c.c. pag. 38
8. Indivisibilità (art. 1119 c.c.) pag. 40
8.1. L’indivisibilità delle parti comuni del condominio pag. 40
8.2. Gli istituti della divisione di parti di proprietà comune e della divisione del condominio in più condomini separati (artt. 61 e 62 disp. att. c.c.) pag. 40
9. Innovazioni (art. 1120 c.c.) pag. 42
9.1. Il contenuto della norma pag. 42
9.2. Le novità della riforma pag. 43
10. Opere su parti di proprietà o uso individuale (art. 1122 c.c.) pag. 45
10.1. Il nuovo testo normativo pag. 45
10.2. Esegesi della norma pre-riforma e sua ratio pag. 46
10.3. Significato e portata del danno alle parti comuni dello edificio. Le nuove previsioni della seconda parte dell’art. 1122 c.c. pag. 48
11. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (art. 1122-bis c.c.) pag. 50
12. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (art. 1122-ter c.c.) pag. 51
13.Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (art. 1124 c.c.) pag. 51
13.1. La recente novella pag. 51
13.2. Natura della normativa e sua derogabilità pag. 52
13.3. Ambito e limiti oggettivi e soggettivi di applicazione: il problema dell’esonero di proprietari del piano terreno pag. 52
13.4. Il contenuto ed il significato del secondo comma pag. 53
14. Gestione di iniziativa individuale (art. 1134 c.c.) pag. 54
14.1. La novella del 2012 pag. 54
14.2. L’ambito di applicazione della norma pag. 54
14.3. Il caso del ‘condominio minimo’ pag. 55
II. L’amministratore pag. 57
1. Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore (artt. 1129 c.c. e 71-bis disp. att. c.c.) pag. 57
1.1. Le novità introdotte dalla novella del 2012 pag. 57
1.2. Natura giuridica e funzioni dell’istituto pag. 59
1.3. Obbligatorietà della nomina dell’amministratore, inderogabilità della norma e sue conseguenze pag. 59
1.4. La nomina dell’amministratore e le successive vicende del rapporto (conferma) pag. 59
1.5. La revoca dell’amministratore (art. 1129, comma 11, c.c.) pag. 60
1.5.1. Revoca da parte dell’assemblea pag. 60
1.5.2. Revoca da parte dell’autorità giudiziaria pag. 61
2. Attribuzioni dell’amministratore (art. 1130 c.c.) pag. 62
2.1. Le novità introdotte dalla novella del 2012 pag. 62
2.2. Derogabilità della norma e suoi limiti pag. 62
2.3. Le attribuzioni legali dell’amministratore pag. 63
2.3.1. Esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e cura dell’osservanza del regolamento pag. 63
2.3.2. Disciplina dell’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi pag. 63
2.3.3. Riscossione contributi ed erogazione delle spese pag. 63
2.4. Atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio pag. 64
2.5. Obbligo del rendiconto pag. 64
3. Rendiconto condominiale (art. 1130-bis c.c.) pag. 64
3.1. Funzioni dell’istituto pag. 64
4. Rappresentanza (art. 1131 c.c.) pag. 64
4.1. L’aspetto sostanziale della norma pag. 64
4.2. La legittimazione attiva pag. 65
4.3. La legittimazione passiva pag. 66
4.4. Quanto alla facoltà di proporre impugnazione pag. 66
4.5. Concorrenza della legittimazione dell’amministratore con quella del singolo condomino nelle azioni aventi ad oggetto la tutela della cosa comune pag. 66
III. Assemblea pag. 69
1. Attribuzioni dell’assemblea dei condomini (art. 1135 c.c.) pag. 69
1.1. La novella del 2012 pag. 69
1.2. Analisi strutturale della norma pag. 69
1.3. Ambito di applicazione della norma pag. 70
1.4. Le specifiche attribuzioni dell’assemblea quali desumibili dalla norma in esame e da quelle precedenti pag. 71
2. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni (art. 1136 c.c.) pag. 73
2.1. Il coordinamento con le disposizioni di attuazione del codice civile pag. 73
2.2. Inderogabilità della normativa pag. 75
2.3. La convocazione dell’assemblea pag. 75
2.4. Il funzionamento dell’assemblea pag. 77
2.5. Il principio maggioritario pag. 78
3. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea (art. 1137 c.c.) pag. 79
IV. Il regolamento (art. 1138 c.c.) pag. 83
1. Natura e funzioni del regolamento pag. 85
2. La formazione del regolamento pag. 83
2.1. Regolamento di natura assembleare pag. 83
2.2. Regolamento di natura contrattuale pag. 85
3.Modifica, revisione e impugnazione del regolamento pag. 85
V. Condominio e mediazione (art. 71-quater disp. att. c.c.) pag. 89
GLI AUTORI
Paolo Giuggioli
Avvocato cassazionista in Milano, è Presidente dell’Ordine degli Avvocati di Milano. Fondatore della Camera Civile di Milano, della Camera Tributaria di Milano e della Camera Arbitrale Milanese. Presidente dell’ULOF Unione Lombarda Ordini Forensi. Presidente Provinciale dell’U.P.P.I. Unione Piccoli Proprietari Immobiliari e dal 1996 è Presidente Nazionale U.P.P.I. e successivamente Presidente Nazionale Onorario. Autore di numerose pubblicazioni edite dalle principali case editrici giuridiche e dai più importanti quotidiani nazionali.
Mariacarla Giorgetti
Professore ordinario di Diritto processuale civile presso l’Università di Bergamo e titolare delle cattedre di Diritto dell’arbitrato e Diritto fallimentare presso la medesima Università. Avvocato in Milano, Bergamo e Ancona. È autore di numerose pubblicazioni in materia di diritto processuale civile, diritto dell’arbitrato e diritto fallimentare.
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