Profili generali
La pianificazione urbanistica autoritativa.
La pianificazione urbanistica consensuale.
La pianificazione urbanistica nella legislazione regionale, regioni a statuto speciale.
La pianificazione urbanistica nella legislazione regionale.
Regioni a statuto ordinario (un’analisi a campione)
La disciplina dell’attività edilizia
Illecito e responsabilità nel diritto urbanistico-edilizio
L’espropriazione per pubblica utilità
Tutele parallele e tutele concorrenti
Prefazione alla V edizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII
Parte Prima
PROFILI GENERALI
Capitolo I. Il diritto urbanistico: considerazioni introduttive . . . . . . . . . . . . . . . 3
Capitolo II. Fondamento costituzionale del diritto urbanistico . . . . . . . . . . . . . . 8
Capitolo III. Diritto urbanistico e teoria delle fonti: profili generali . . . . . . . . . . . 11
1. Teoria e classificazioni delle fonti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2. Gerarchia delle fonti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3. Fonti secondarie tipiche del diritto amministrativo. . . . . . . . . . . . . . . 18
Capitolo IV. Diritto urbanistico e teoria delle fonti: profili particolari . . . . . . . . . 22
Capitolo V. Diritto urbanistico e diritto edilizio: portata della distinzione . . . . . . . 27
Parte Seconda
SEZIONE A) LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA AUTORITATIVA
Capitolo I. La pianificazione urbanistica: profili generali . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Capitolo II. Il piano territoriale di coordinamento. Il piano territoriale di coordinamento
provinciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1. Concetto di piano territoriale. Differenza con i piani regolatori . . . . . . . 40
2. Il piano territoriale di coordinamento - P.T.C. (art. 5 L. 17 agosto 1942 n.
1150 s.m.i.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
3. Il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale . . . . . . . . . . . . . . 45
Capitolo III. I piani territoriali minori. Il piano delle aree e dei nuclei di sviluppo
industriale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Capitolo IV. Il piano regolatore generale (P.R.G.): profili generali . . . . . . . . . . . 51
1. Ragioni della permanente attualità del modello del piano regolatore generale. 51
2. Il Piano Regolatore Generale - P.R.G.: ambito di competenza; contenuto
essenziale; differenze con il piano territoriale di coordinamento . . . . . . . 52
Capitolo V. Il piano regolatore generale: le localizzazioni e la zonizzazione . . . . . . 57
1. Le localizzazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2. La zonizzazione: concetto. Le zone omogenee. Le sub-zone . . . . . . . . . 59
3. Localizzazioni e zonizzazioni: differenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
4. La zonizzazione secondo il modello del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444. Le
caratteristiche giuridiche delle singole zone omogenee. . . . . . . . . . . . . 64
5. Le zone di recupero del patrimonio edilizio esistente . . . . . . . . . . . . . 72
Capitolo VI. Il piano regolatore generale: le zone di rispetto . . . . . . . . . . . . . . . 76
1. Le zone di rispetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
2. Le zone di rispetto cimiteriale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
3. Le zone di rispetto stradale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
4. Le zone di rispetto ferroviario, aeroportuale e delle acque pubbliche . . . . 79
5. Le zone boschive distrutte o danneggiate da incendio . . . . . . . . . . . . . 80
6. Le zone di particolare interesse militare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Capitolo VII. Il piano regolatore generale: gli standards o parametri urbanistici . . . . 82
1. Gli standards o parametri urbanistici: concetti introduttivi . . . . . . . . . . 82
2. I parametri urbanistici ad operatività differita secondo il D.M. 2 aprile 1968
n. 1444 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
3. Le opere di urbanizzazione e gli standards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
4. L’edilizia residenziale pubblica come ulteriore standard urbanistico. Cenni
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
5. I parcheggi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Capitolo VIII. Il piano regolatore generale e la proprietà edilizia: il problema dei vincoli
urbanistici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
1. Considerazioni introduttive. La portata giuridica degli strumenti pianificatori.
Le zone bianche. Cenni sul diritto di proprietà edilizia tra Statuto
Albertino e Costituzione Repubblicana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
2. Costituzione, pianificazione urbanistica e proprietà fondiaria: posizione del
problema. Limitazione e conformazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
3. I c.d. vincoli urbanistici o vincoli urbanistici in senso tecnico . . . . . . . . 108
4. I c.d. vincoli urbanistici secondo il Consiglio di Stato . . . . . . . . . . . . . 112
4.1. Il problema del “verde” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
5. I c.d. vincoli urbanistici tra pronunzie della Corte costituzionale e interventi
legislativi: dalla sentenza 29 maggio 1968 n. 55 al Testo Unico dell’Edilizia
e al Testo Unico sull’espropriazione per pubblica utilità. A) L’imposizione
del vincolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
6. I c.d. vincoli urbanistici tra pronunzie della Corte costituzionale e interventi
legislativi: dalla sentenza 29 maggio 1968 n. 55 al Testo Unico dell’Edilizia
e al Testo Unico sull’espropriazione per pubblica utilità. B) La reiterazione
del vincolo: limiti e condizioni della sua ammissibilità. . . . . . . . . . . . . 120
7. La nuova disciplina dei vincoli urbanistici preordinati all’espropriazione. I
modi di imposizione del vincolo. I profili procedimentali . . . . . . . . . . . 126
7.1. L’obbligo di comunicazione dell’avvio del procedimento . . . . . . . 127
8. L’efficacia temporale dei vincoli preordinati all’espropriazione. La decadenza
del vincolo ed i suoi effetti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
8.1. La reiterazione del vincolo. Il diritto all’indennizzo . . . . . . . . . . 131
X INDICE
8.2. La realizzazione di un’opera diversa da quella che ha determinato
l’imposizione del vincolo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
8.3. I c.d. vincoli urbanistici procedimentali e quelli comportanti l’inedificabilità
assoluta dopo l’entrata in vigore del T.U. sull’espropriazione
per pubblica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
9. Riflessioni conclusive. I vincoli urbanistici: una questione ancora aperta . . 137
Capitolo IX. Il piano regolatore generale e la proprietà edilizia. La perequazione (e
l’incentivazione) e la compensazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
1. Determinazioni pianificatorie e proprietà edilizia. L’origine dell’idea perequativa
e le sue forme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
2. Perequazione e strumenti pianificatori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
3. Modelli di perequazione. Classificazioni teoriche . . . . . . . . . . . . . . . . 153
3.1. (segue) Modelli di perequazione. La compensazione . . . . . . . . . . 156
3.2. (segue) Modelli di perequazione. Il comparto edificatorio e i moduli
consensuali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
4. Quadro di sintesi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
Capitolo X. Il piano regolatore: procedimento di formazione; varianti; misure di
salvaguardia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
1. Procedimento di formazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
1.1. Misure di salvaguardia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
1.2. Sub-procedimento regionale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
2. Efficacia del P.R.G. e varianti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
Capitolo XI. Il piano regolatore generale: natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Capitolo XII. Il piano regolatore generale: le disposizioni per l’attuazione del P.R.G.. 192
Capitolo XIII. Il piano regolatore generale intercomunale . . . . . . . . . . . . . . . . 194
Capitolo XIV. Il programma di fabbricazione (P.D.F.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
1. P.R.G. e P.D.F.: rapporti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
2. P.D.F.: contenuto, prassi amministrativa e interpretazioni giurisprudenziali. 197
Capitolo XV. Il piano regolatore nella legislazione regionale. Dallo strumento pianificatorio
generale agli strumenti pianificatori generali: piano strutturale comunale e
piano operativo comunale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
Capitolo XVI. I piani attuativi: profili generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
Capitolo XVII. Il piano particolareggiato di esecuzione. I comparti edificatori . . . . . 218
1. Il piano particolareggiato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
2. I comparti edificatori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Capitolo XVIII. La lottizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
Capitolo XIX. Il piano di zona per l’edilizia economica e popolare . . . . . . . . . . . 238
1. L’edilizia residenziale pubblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
INDICE XI
2. Il P.E.E.P.: tipologie, efficacia, varianti e dimensionamento . . . . . . . . . 240
3. (Segue) L’attuazione: i programmi pluriennali e l’espropriazione delle aree
ricomprese nel P.E.E.P . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
Capitolo XX. Il piano per gli insediamenti produttivi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Capitolo XXI. Il piano di recupero del patrimonio edilizio esistente, il programma di
riabilitazione urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
Capitolo XXII. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente . . . . . . . . . . . . . 266
1. Tipologie di intervento: manutenzione ordinaria; manutenzione straordinaria;
limiti di questa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
2. (segue) Restauro e risanamento conservativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
3. (segue) Ristrutturazione urbanistica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
Capitolo XXIII. Il programma urbano dei parcheggi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
Capitolo XXIV. Il programma pluriennale di attuazione (P.P.A.) . . . . . . . . . . . . 285
1. Lo strumento di pianificazione temporale. Rapporti con gli strumenti urbanistici
spaziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
2. Effetti, contenuto ed efficacia temporale del P.P.A. . . . . . . . . . . . . . . 287
Capitolo XXV. Cenni di nomenclatura tecnica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
SEZIONE B) LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA CONSENSUALE
Capitolo XXVI. La pianificazione urbanistica consensuale: programmi di riqualificazione
urbana; programmi integrati di intervento; programmi di recupero urbano;
contratti di quartiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
Capitolo XXVII. Le società di trasformazione urbana (S.T.U.) . . . . . . . . . . . . . 306
SEZIONE C) LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA
NELLA LEGISLAZIONE REGIONALE. REGIONI A STATUTO SPECIALE
Premesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319
Capitolo XXVIII. Friuli Venezia-Giulia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320
Capitolo XXIX. Provincia autonoma di Trento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
Capitolo XXX. Provincia autonoma di Bolzano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
Capitolo XXXI. Valle d’Aosta. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
Capitolo XXXII. Sardegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340
XII INDICE
Capitolo XXXIII. Sicilia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
SEZIONE D) LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA
NELLA LEGISLAZIONE REGIONALE. REGIONI
A STATUTO ORDINARIO (UN’ANALISI A CAMPIONE)
Capitolo XXXIV. Lombardia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
1. Principi e criteri direttivi della legge lombarda sul governo del territorio. . 351
2. I soggetti della pianificazione: il rovesciamento della tradizionale impostazione
gerarchica “a cascata” e i contenuti tipici degli atti pianificatori . . . 353
3. I procedimenti di approvazione degli strumenti di pianificazione . . . . . . 356
4. L’equa distribuzione dei diritti edificatori: perequazione e compensazione . 359
5. L’Autorità per la programmazione territoriale e l’Osservatorio permanente
della programmazione territoriale: un tentativo (abortito) di risoluzione
“incruenta” dei conflitti tra distinti livelli pianificatori. . . . . . . . . . . . . 361
6. La L.R. Lombardia n. 12/2005 e s.m.i.: una valutazione di sintesi . . . . . . 362
Capitolo XXXV. Toscana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
1. Gli elementi distintivi della legislazione toscana sul governo del territorio . 365
2. I contenuti e le finalità degli strumenti di pianificazione . . . . . . . . . . . 367
3. Gli atti di governo del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
4. Le norme procedurali comuni per l’approvazione degli strumenti di pianificazione
e degli atti di governo del territorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372
5. I meccanismi di composizione dei conflitti tra strumenti di pianificazione e/o
atti di governo del territorio: la Conferenza paritetica interistituzionale . . . 374
Capitolo XXXVI. Campania. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
1. La disciplina urbanistica regionale della Campania: i principi generali della
pianificazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
2. Gli strumenti di pianificazione ed il loro contenuto tipico . . . . . . . . . . 381
3. I sistemi di attuazione della pianificazione urbanistica (in particolare, la
perequazione urbanistica) e i vincoli urbanistici . . . . . . . . . . . . . . . . 385
4. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
Bibliografia essenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389
Parte Terza
LA DISCIPLINA DELL’ATTIVITÀ EDILIZIA
Premessa. La disciplina dell’attività edilizia: breve « excursus » legislativo . . . . . . . 397
Capitolo I. Regolamento edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
Capitolo II. La commissione edilizia comunale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
INDICE XIII
Capitolo III. L’attività edilizia libera dei privati (art. 6 T.U. Ed. e art. 5 d.l. 25 marzo
2010 n. 40) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420
1. Nozioni preliminari: titoli abilitativi; ius aedificandi e ius utendi . . . . . . . 420
2. La disciplina dell’attività edilizia libera in base al T.U. dell’Edilizia (art. 6).
Le singole fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
2.1. La disciplina dell’attività edilizia libera nel testo dell’art. 6 T.U.
Edilizia come novellato dall’art. 5 D.L. 25 marzo 2010 n. 40. Analisi
delle nuove ipotesi di “attività edilizia libera” . . . . . . . . . . . . . 425
3. La competenza regionale in materia di attività edilizia libera dei privati . . 429
Capitolo IV. L’attività edilizia delle pubbliche amministrazioni (art. 7 T.U. Ed.) . . . 431
1. Attività edilizia di diritto pubblico (art. 7 T.U.) e attività edilizia di diritto
privato della Pubblica Amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
2. Cenni in tema di “opere pubbliche” e di “opere di interesse pubblico” o “di
pubblica utilità”. Precisazioni sull’ambito di applicazione dell’art. 7 rispetto
alle opere pubbliche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432
3. Le singole fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433
Capitolo V. Il permesso di costruire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437
SEZIONE I: La “trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio”. Le singole fattispecie
1. Le ipotesi di “trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio” . . . . . 438
2. Le singole fattispecie di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.
Le fattispecie di “nuova costruzione”: l’ipotesi residuale (art. 3, I comma lett.
e, T.U.). Il precario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440
2.1. Gli interventi di “nuova costruzione” ex lege: manufatti e ampliamenti
all’esterno della sagoma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441
2.2. Gli interventi di “nuova costruzione”: interventi di urbanizzazione
primaria o secondaria realizzata da privati . . . . . . . . . . . . . . . 442
2.3. Gli interventi di “nuova costruzione”: infrastrutture e impianti comportanti
modifiche permanenti del suolo . . . . . . . . . . . . . . . . 443
2.4. Gli interventi di “nuova costruzione”: installazione di torri e tralicci
per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di
telecomunicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443
2.5. Gli interventi di “nuova costruzione”: manufatti, prefabbricati e
strutture di qualsiasi genere usati per esigenze non temporanee . . . 444
2.6. Gli interventi di “nuova costruzione”: interventi pertinenziali . . . . 445
2.7. Gli interventi di “nuova costruzione”: depositi e impianti produttivi
all’aperto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451
2.8. Gli interventi di “nuova costruzione”: le ipotesi assoggettabili a
D.I.A. (art. 22, III comma, T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . 453
3. La ristrutturazione urbanistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
3.1. Le ipotesi di ristrutturazione edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
4. Il mutamento di destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460
5. Altri interventi sottoposti al regime del permesso di costruire individuabili
con L.R. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
XIV INDICE
SEZIONE II: La disciplina del permesso di costruire
6.1. Le condiciones iuris per il rilascio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473
6.2. La legittimazione a richiedere il titolo abilitativo . . . . . . . . . . . . 474
6.3. Le singole fattispecie di soggetti legittimati . . . . . . . . . . . . . . . 477
6.4. Termine di inizio e di ultimazione dei lavori. Profili generali . . . . . 482
6.5. Termine di inizio dei lavori. Profili specifici . . . . . . . . . . . . . . 487
6.6. Il termine di ultimazione dei lavori. Profili specifici . . . . . . . . . . 490
6.6.1. Il termine di ultimazione dei lavori. Significato dell’espressione
« opera completata » (art. 15, II comma, T.U. Edilizia) . 493
6.7. Proroga dei termini. La questione della loro sospendibilità . . . . . . 495
6.8. “Rilascio” sinonimo di “emanazione” o di “ritiro”? . . . . . . . . . . 499
6.9. Variante al permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 502
6.10. La questione della decadenza per inutile decorso o del termine di
inizio o di quello per l’ultimazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 506
6.11. La decadenza per l’entrata in vigore di contrastanti previsioni
urbanistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 521
6.12. Il contenuto del permesso di costruire; la c.d. volturazione; l’irrevocabilità;
l’annullamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528
6.13. L’annullamento d’ufficio in sede di autotutela; l’annullamento regionale
(art. 39 T.U. Edilizia). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534
7. Fattispecie eccezionali di permesso di costruire: il permesso di costruire in
deroga (art. 14 T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548
7.1. Il permesso di costruire in deroga “energetico” (art. 11 D.Lgs. 30
maggio 2008 n. 115) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 566
8. Figure speciali del permesso di costruire: la cessione di volumetria . . . . . 570
9. Figure speciali del permesso di costruire: il permesso di costruire in
sanatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 580
SEZIONE III: Il procedimento del permesso di costruire
10.1. La natura regolamentare degli artt. 20 e 21 T.U. Edilizia . . . . . . . 601
10.2. I termini di conclusione del procedimento . . . . . . . . . . . . . . . 603
10.3. La fase preparatoria: a) sottofase di impulso . . . . . . . . . . . . . . 604
10.4. La fase preparatoria: b) sottofase istruttoria . . . . . . . . . . . . . . . 605
10.5. La fase istruttoria: c) la sottofase predecisionale. La conferenza dei
servizi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611
10.6. La fase costitutiva. Il silenzio-rifiuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613
10.7. Lo sportello unico per l’edilizia: natura e funzioni . . . . . . . . . . . 614
SEZIONE IV: Cenni su questioni o profili particolari della disciplina del permesso di
costruire
11. La vexata quaestio della natura discrezionale o meno del permesso di
costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 618
12. Disciplina da applicare nel caso di annullamento del diniego del permesso di
costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 620
13. Denegato rilascio del permesso di costruire. Il problema del risarcimento del
danno. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 626
14. Annullamento del provvedimento di annullamento o di decadenza del
permesso di costruire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631
INDICE XV
SEZIONE V: Il contributo di costruzione
15. Contributo di costruzione. Principi generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . 634
15.1. Contributo di costruzione per opere ed impianti non residenziali e
per il mutamento di destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . 637
15.2. Contributo di costruzione: parziale esonero. L’edilizia convenzionata. 643
15.3. Contributo di costruzione: parziale esonero per le opere su immobili
dello Stato e per le prime case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 645
15.4. Contributo di costruzione. I casi di totale esonero. Gli interventi
edilizi gratuiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 646
15.5. Natura giuridica del contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . 647
15.6. Ripetibilità del contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . 649
15.7. Relazione tra permesso di costruire e contributo di costruzione.
L’autonomia dei due provvedimenti e le conseguenti ipotesi di ripetibilità
del contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 650
Capitolo VI. La segnalazione certificata di inizio attività (s.c.i.a.) . . . . . . . . . . . . 652
1. Origine ed evoluzione della dichiarazione di inizio attività . . . . . . . . . . 652
2. La segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.) . . . . . . . . . . . . . 654
2.1. La disciplina giuridica della S.C.I.A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654
2.2. La natura giuridica della S.C.I.A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 656
2.3. La tutela del terzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663
2.4. Il rapporto tra la S.C.I.A. e la D.I.A. edilizia: le novità del D.L. n.
69/2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 665
3. Le singole fattispecie. Il regime residuale (art. 22, I comma, T.U. Edilizia).
La c.d. S.C.I.A. semplice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 665
4. Le singole fattispecie. Le varianti a permesso di costruire (art. 22, II comma,
T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 667
5. Le singole fattispecie. La c.d. super-D.I.A. (art. 22, III comma, T.U.
Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 673
6. S.C.I.A. e super-D.I.A.: disciplina dei beni sottoposti a tutela in base al
Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679
7. S.C.I.A. e super-D.I.A. Il problema del contributo di costruzione (art. 16
T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 680
8. La competenza regionale in materia di S.C.I.A . . . . . . . . . . . . . . . . . 681
9. Il procedimento della S.C.I.A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 682
9.1. Il termine di inizio e fine lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 684
Capitolo VII. Il certificato di agibilità. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 687
Capitolo VIII. Il regime delle opere pubbliche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 694
Bibliografia essenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 699
Parte Quarta
ILLECITO E RESPONSABILITÀ NEL DIRITTO URBANISTICO-EDILIZIO
Capitolo I. Gli abusi edilizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 705
1. Profili generali. La vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia. L’ordine di
sospensione dei lavori (art. 27 T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 706
XVI INDICE
1.1. La vigilanza su opere di Amministrazioni statali . . . . . . . . . . . . 710
2. La lottizzazione abusiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 710
3. Gli abusi edilizi: a) « in assenza di permesso di costruire » . . . . . . . . . . 718
3.1. Gli abusi edilizi: b) « in totale difformità dal permesso di costruire
» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 719
3.2. Gli abusi edilizi: c) Le « variazioni essenziali ». Problematiche di
costituzionalità: cenni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 721
3.2.1. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali. Il problema dell’applicabilità
immediata dell’art. 32 nelle Regioni a Statuto
ordinario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 723
3.2.2. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali: quale classificazione
degli abusi in carenza di legislazione regionale? . . . . . . . . 724
3.2.3. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali. Il concetto di « variazione
essenziale al progetto approvato ». La questione
dell’applicabilità agli interventi assentibili con D.I.A. ai sensi
dell’art. 22, III comma, T.U. Edilizia . . . . . . . . . . . . . . 725
3.2.4. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali. Il mutamento di
destinazione d’uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 729
3.2.5. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali. L’aumento consistente
della cubatura o della superficie di solaio . . . . . . . 732
3.2.6. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali. Le modifiche sostanziali
dei parametri urbanistico-edilizi ovvero della localizzazione
dell’edificio sull’area di pertinenza . . . . . . . . . 733
3.2.7. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali. Il mutamento delle
caratteristiche dell’intervento edilizio assentito. La legislazione
regionale in materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 736
3.2.8. Gli abusi edilizi. Le variazioni essenziali. Le violazioni di
norme antisismiche. La legislazione regionale . . . . . . . . . 738
4. Gli abusi edilizi su immobili storici e ambientali tra « totale difformità » e
« variazione » essenziale. Il problema dell’interpretazione del III comma
dell’art. 32 T.U. Edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 739
5. Gli abusi edilizi degli artt. 31 e 32 T.U. Edilizia. Le sanzioni. Il procedimento
sanzionatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 741
5.1. Gli abusi edilizi degli artt. 31 e 32 T.U. Edilizia. L’inottemperanza
dell’ingiunzione a demolire. Limiti di rilevanza dell’impossibilità del
privato di svolgere l’attività demolitoria . . . . . . . . . . . . . . . . . 748
5.2. (segue) Gli abusi edilizi degli artt. 31 e 32 T.U. Edilizia. La natura
giuridica dell’atto di accertamento dell’inottemperanza e i limiti della
sua impugnabilità in sede giurisdizionale . . . . . . . . . . . . . . . . 749
5.3. Gli abusi edilizi degli artt. 31 e 32 T.U. Edilizia. Problematiche
dell’atto di accertamento dell’inottemperanza (art. 31, IV comma,
T.U. Edilizia). Il proprietario non responsabile dell’abuso . . . . . . 751
5.4. Gli abusi edilizi degli artt. 31 e 32 T.U. Edilizia. L’acquisizione delle
aree pertinenziali. L’acquisizione di edificio abusivo . . . . . . . . . . 752
5.5. Gli abusi edilizi dell’art. 31 T.U. Edilizia. Le sanzioni penali. Cenni
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 753
6. Gli abusi edilizi in materia di ristrutturazione edilizia (art. 33 T.U. Edilizia). 754
7. La parziale difformità dal permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . 762
8. L’annullamento del permesso di costruire e della D.I.A. . . . . . . . . . . . 767
INDICE XVII
9. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente eseguiti in assenza o in
difformità dalla S.C.I.A. (art. 37 T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . 774
9.1. Gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla S.C.I.A. in
sanatoria (art. 37, IV comma, T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . 779
10. Sospensione dei lavori e demolizione delle opere abusive. Poteri sostitutivi
della Regione (art. 40 T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 780
11. Interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di Enti
Pubblici (art. 35 T.U. Edilizia) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 783
12. Profili comuni in tema di sanzioni amministrative . . . . . . . . . . . . . . . 786
Capitolo II. I soggetti responsabili degli abusi edilizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 788
1. I soggetti responsabili degli abusi edilizi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 788
1.1. (segue) Questioni pregiudiziali dell’estensione della responsabilità . . 789
2. I soggetti responsabili: inquadramento delle singole figure. Il titolare del
permesso di costruire (art. 29, I comma) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 791
2.1. (segue) I soggetti responsabili: inquadramento delle singole figure. Il
committente del permesso di costruire (art. 29, I comma) . . . . . . 792
2.2. (segue) I soggetti responsabili: inquadramento delle singole figure. Il
costruttore (art. 29, I comma). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 792
2.3. (segue) I soggetti responsabili: inquadramento delle singole figure. Il
direttore dei lavori (art. 29, II comma) . . . . . . . . . . . . . . . . . 793
2.4. (segue) I soggetti responsabili: inquadramento delle singole figure. Il
progettista (art. 29, III comma) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 793
3. Il regime giuridico della responsabilità ai sensi dell’art. 29, I comma . . . . 794
4. Profili specifici di responsabilità. La responsabilità del direttore dei lavori
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796
4.1. (segue) Profili specifici di responsabilità. La responsabilità del progettista
dei lavori (art. 29, III comma) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 801
5. La posizione del proprietario dell’immobile oggetto dell’attività urbanisticoedilizia
illecita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 805
Bibliografia essenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 809
Parte Quinta
L’ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITÀ
Capitolo I. Definizione di « espropriazione per pubblica utilità ». Cenni sull’evoluzione
legislativa in materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 813
Capitolo II. Cenni sulla previgente disciplina dell’espropriazione per pubblica utilità e
dell’occupazione d’urgenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 816
Capitolo III. L’espropriazione per pubblica utilità nel nuovo testo unico (D.P.R. 8
giugno 2001 n. 327) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 819
Capitolo IV. I criteri di determinazione dell’indennizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . 833
XVIII INDICE
Capitolo V. L’istituto della accessione invertita a seguito della pronunicia di illegittimità
costituzionale dell’art. 43 D.P.R. 327/2001. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 837
Capitolo VI. Considerazioni conclusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 840
Bibliografia essenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 843
Parte Sesta
TUTELE PARALLELE E TUTELE CONCORRENTI
Capitolo I. Dalle tutele concorrenti e parallele a quelle integrate. Cenni introduttivi . 847
Capitolo II. Le bellezze naturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 850
Capitolo III. I beni di interesse storico e artistico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 868
Capitolo IV. I parchi e le riserve naturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 873
Capitolo V. L’azione di risarcimento del danno ambientale . . . . . . . . . . . . . . . 879
Capitolo VI. La valutazione di impatto ambientale. Cenni in ordine alla V.A.S.. . . . 886
Bibliografia essenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 892
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